編者按：如果說島城二手房市場艱難度過了不平靜的2005年，那么在2006年里，島城的二手房市場可以說是又經歷了心有余悸的一年。營業(yè)稅、個稅、加息、90平方 米……越來越多的名詞帶給消費者的是更加理性的思考。從央行的二次加息，再到國十五條的下發(fā)出臺等一系列政策組合拳，無不直指目前居高不下的房價，對房地產市場起到一定的調控和抑制作用，促使房地產市場向著良性方向發(fā)展。值此2006歲末，本刊特對2006年影響二手房市場最深遠的調控政策進行盤點，并結合當時政策實施情況加以點評，共同回顧和見證那些曾讓我們或喜或憂的調控政策，以期對2006年二手房市場的發(fā)展有個小小的總結。

　　兩次加息

　　新聞回放：4月27日，中國人民銀行發(fā)布消息，從2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由原來的5.58%提高到5.85%。其他各檔次貸款利率也相應調整。金融機構存款利率保持不變。

　　8月18日，央行再次宣布：自2006年8月19日起再次上調金融機構人民幣存貸款基準利率各27個基點。貸款利率由原來的5.85%提高到6.12%。同時，一年期存款利率由2.25%提高到2.52%。這次加息，距8月15日上調存款準備金0.5個百分點僅僅3天時間。

　　點評：這兩次加息均是心理影響遠大于實際效果。雖然加息行為旨在對整個宏觀經濟進行調整，但對于房地產這個聚集大量資金的行業(yè)依然頗具針對性。

　　房產研究機構指出，加息將會擠出一大部分房產“假需求”，使得對房產有真正需求的人能夠加速跨進購房者行列，從而進一步遏制房產投機炒作。

　　有業(yè)內人士認為，兩次加息給出了一個信號：央行將進一步執(zhí)行差別化的利率政策，對于那些自住購房者（擁有一套房產）將采取更優(yōu)惠、更靈活的利率政策，而對于投資性購房者（擁有兩套以上房產）將實行更嚴厲的利率政策。

　　業(yè)內人士指出，在房地產市場宏觀調控趨緊的情況下，央行進行加息并將利率下限擴大，這會給投資型房貸消費者很強的心理預期：一旦銀行將自住型購房者與投資型購房者在還款利率上區(qū)別對待，投資型購房者的還款支出會急速增加，這將進一步抑制房產投機炒作。

　　九部委90平方米政策

　　新聞回放： 5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標準。

　　點評：九部委發(fā)布的此條政策原意是針對新建住宅，一手房市場，但其實對二手房市場也帶來影響。

　　新政波及二手房市場主要表現為三點：首先一手房未來90平方米以下戶型供應的充足，會帶來二手交易中此類戶型交易的觀望；二是受此影響，在政策出臺后近期開盤的項目供應量減少，選擇有限，加之價格提升，迫使部分中端客戶進入二手房市場，將造成交投的活躍；三是新政對90平方米的比例限定，在造成一手高端項目看好的同時，同樣提升二手高端的預期。新政也引導了住宅市場的總體方向：即90平方米左右的實用小戶型將成為市場主流。

　　營業(yè)稅征收時限延長

　　新聞回放：5月31日，國稅總局下發(fā)《關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知》，對“國六條”中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確。要求各級地方稅務部門要嚴格執(zhí)行調整后的個人住房營業(yè)稅稅收政策。《通知》明確，2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應持有關材料向地方稅務部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)。

　　點評: 今年新政中延長營業(yè)稅征收時限的本意，主要是想通過減少房產投資的收益來抑制投資需求，從而達到緩和供需矛盾的目的。但其也在一定程度上制約二手房市場的正常交易，致使房屋交易成本的上升。新的稅費政策的出現，令部分物業(yè)持有人的投資回報率降低，買賣雙方的交易意愿減弱，市場上等待觀望的心態(tài)日益濃厚。業(yè)主們“惜售”、“待售”的心理抑制了部分二手商品房特別是高檔二手商品房房源的釋放，從而導致了二手房市場上供應量更加難以得到有效釋放的現象，市場供需比例矛盾依舊。

　　不可否認，今年5、6月份受到新政營業(yè)稅征收年限延長的影響，二手房市場交易量出現了下降。但是宏觀調控政策并沒有去限制二手房市場發(fā)展的意圖，其所提出的“提高首付”和“營業(yè)稅時間由兩年變成五年”等政策都是針對抑制房產投機。從長期來看，未來的市場依然會保持一個十分活躍的狀態(tài)。人們在短期觀望過后，對二手房市場的需求將會更加強勁。

　　限制外資炒房

　　新聞回放：7月11日，建設部聯合其他5部委下發(fā)171號文件《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，被業(yè)內稱為“外資限炒令”，加強了對外商投資企業(yè)房地產開發(fā)經營、境外機構和個人購房的管理。

　　點評：“限外政策”對市場的影響主要有以下幾方面：抑制部分中高檔二手房的需求；對境內個人投資投機者產生一種心理震懾，加速其離場；加強了普通購房自住者對房價下降的預期。境外人員除了選擇購買中高檔二手房外，其實中高檔新房也是他們的選擇對象，但 “限外政策”的提出，同樣會使以前被境外人員看好的新房市場成交受到影響，成交價格也可能隨之降低。這樣一來，又會影響到這些區(qū)域內的二手房掛牌價格和成交量。因此，如果沒有其他利好消息，在一段時間內，中高檔二手房可能會出現低迷的格局。

　　個稅全面征收

　　新聞回放：7月26日，國家稅務總局公布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，規(guī)定自8月1日起，所有地稅局開始強制征收房產出售個人所得稅，對于5年之內轉讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅。這次通知還首次明確了稅前扣除項目。

　　點評：緊接營業(yè)稅之后出臺的住宅轉讓所得稅，著實像一記重拳再次打向了二手房市場。業(yè)內人士認為，《通知》希望通過增加二手房市場轉讓環(huán)節(jié)的稅收，壓縮二手房投機的利潤空間，從而達到平抑房價的最終目的。

　　該政策的發(fā)布可能會引起兩種后果：一是一部分房主轉向租賃市場，造成二手房房源進一步稀缺；二是提高的交易成本全部或部分轉嫁給買房人。兩者都有可能令二手房價格升高，買房人可能回流到一級市場，進一步推高新房房價。但不可否認的是，百分之二十的個稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業(yè)稅和其他相關稅費，二手房變現的成本大幅提升，短期投資房地產基本無利可圖。

　　強征二手房交易個人所得稅的消息傳出后，全國多個城市的房產市場反響強烈。但這一政策的出臺對我市二手房市場影響不大，因為我市從去年起就已開始強制征收二手房交易個稅。

　　受贈房產全額征收契稅

　　新聞回放：10月13日，國家稅務總局對外公布《關于加強房地產市場個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》�！锻ㄖ�》明確，對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。受贈房屋若再出售，個稅征管更嚴格。根據這一發(fā)文，受贈房產再轉讓須按20％稅率據實征收個稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定征收，必須嚴格按照稅法規(guī)定據實征收。

　　點評：據了解，在國家對房地產宏觀調控政策出臺之后，不少市民在二手房買賣中開始流行“無償贈與”逃稅的做法。業(yè)內人士認為，該規(guī)定可以一定程度上減少房屋買賣雙方以假贈與形式掩蓋買賣交易行為以偷逃稅款的行為，但該規(guī)定實施也可能令部分二手房市場非投機性買賣成為打擊目標。

　　關于加強個人將受贈不動產對外銷售的營業(yè)稅征管問題，此次新政首次將個人無償贈予行為區(qū)分為一般贈予行為(包括繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關系、直系親屬贈予)和其他無償贈予行為兩類，并對如何確定以這兩類無償贈予方式取得住房的購房時間問題加以區(qū)分。

　　專項打擊不規(guī)范操作

　　新聞回放：10月31日，建設部正式發(fā)布了《中國房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》），明令禁止房地產中介“吃差價”�！兑�(guī)則》要求，“房地產經紀機構不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益；不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。”

　　點評：《規(guī)則》將矛頭對準了當前房地產經紀行業(yè)兩種不規(guī)范的行為，即“簽兩方約”(經紀公司與買賣雙方分別簽署買賣合同，從中賺取差價)行為和“現金收房”行為，會對遏制當前房地產經紀行業(yè)的“亂吃差價”現象起到積極的作用。

　　業(yè)內人士認為，不允許吃差價的政策執(zhí)行到位，將打破當前眾多經營不規(guī)范經紀公司操作的“潛規(guī)則”，使得這些不良經紀公司的經營“底線”被突破，必將會促使部分經紀公司的市場份額縮減甚至淘汰出局。而對于實現“透明交易”的經紀公司來說，該政策的實施將有助于其業(yè)務的更好開展。對于整個經紀行業(yè)乃至整個二手房市場來說，有利于營造良好的交易環(huán)境，促進市場進一步發(fā)展。而此項政策的實施對于消費者來說，無論從交易安全還是自身利益上，無疑也都是重大的利好。 本報記者 呂 蕾