近來，關(guān)于向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅和青島住房銷售價格“兩個低于”的消息，著實(shí)讓?shí)u城市民喜憂參半。記者為此專門就其政策效應(yīng)進(jìn)行了采訪分析——
島城人關(guān)注兩則消息
進(jìn)入2007年，關(guān)于房價走勢，有兩則消息牽動了眾多島城人的心
。
先是1月16日的一則消息。該日，國家稅務(wù)總局網(wǎng)站公布一份通知：從2月1日起，全國各地區(qū)將對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅項(xiàng)目進(jìn)行全面清算，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%～60%不等的土地增值稅。
隨即而來的是青島市政府1月21日召開的全市住房建設(shè)工作會議，市委副書記、市長夏耕在會上提出，住房這一商品具有特殊性，不能完全由市場機(jī)制調(diào)節(jié)，政府必須有所作為，政府將采取措施控制房價。
對比這兩則消息，島城有的百姓心里竟然“七上八下”。
有的高興地說，夏市長的明確表態(tài)，意味著政府在控制房價方面要有所作為，因?yàn)槿凶》拷ㄔO(shè)工作會議提出，今年新建住房銷售價格增幅低于去年，普通商品住房銷售價格低于去年。
更多的人卻不無憂慮，認(rèn)為向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響，因?yàn)椤把蛎鲈谘蛏砩稀�，房產(chǎn)商們會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上，致使本來已經(jīng)壓得老百姓透不過氣來的房價繼續(xù)攀升。
面對百姓的“憂”大于與“喜”，市地稅局有關(guān)人士表示，這是人們對清算土地增值稅產(chǎn)生的一種“直覺”，應(yīng)該深入了解土地增值稅的政策法規(guī)和征管情況，才能正確認(rèn)識和理解清算土地增值稅對房價究竟會產(chǎn)生什么樣的影響。
土地增值稅并非新稅政
所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值額再以比例繳納的稅收。此次通知規(guī)定的扣除項(xiàng)目包括土地款、開發(fā)成本、配套設(shè)施等等，這些扣除項(xiàng)目要求房地產(chǎn)開發(fā)商必須提供有效憑證。
實(shí)際上，早在1993年底，國務(wù)院就頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。明確規(guī)定土地增值稅的納稅人為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率征收。但由于種種原因在執(zhí)行上被一度擱置，后來制定的《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。
據(jù)了解，近年來，各地土地增值稅征收大都采用了“預(yù)征收制”，即按銷售金額確定一定的比例征收。目前來看，國內(nèi)各個地區(qū)對于土地增值稅部分基本上要求房地產(chǎn)企業(yè)按照預(yù)（銷）售商品房收入1％～2％的比例進(jìn)行預(yù)征。
不難看出，此次土地增值稅清算的通知，并不是一項(xiàng)新的稅收政策。國稅總局在發(fā)出該《通知》的次日就曾向社會強(qiáng)調(diào)，這是在征管上對以往土地增值稅清算工作遇到的問題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，所以在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會加重購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
值得注意的是，國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，本次下發(fā)的土地增值稅通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的成功經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題，是根據(jù)條例和細(xì)則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的一個加強(qiáng)土地增值稅征管辦法的文件。
這位負(fù)責(zé)人上述“解釋”值得關(guān)注，因?yàn)樗^土地增值稅清算“新政”在青島并不新。據(jù)悉，作為試點(diǎn)城市，青島在前幾年就對房地產(chǎn)企業(yè)采用了“預(yù)征”的辦法，并逐漸積累了一系列包括加強(qiáng)土地增值稅清算在內(nèi)的房地產(chǎn)稅收征管的措施。
島城房地產(chǎn)稅收規(guī)模大增速快
毫無疑問，房地產(chǎn)業(yè)稅收流失問題也一度在青島存在。一份數(shù)據(jù)顯示，市地稅局幾年前曾對我市273戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行過一次專項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)有問題的企業(yè)近80%，查補(bǔ)稅款7995萬元，占當(dāng)年該行業(yè)入庫稅收的15%。經(jīng)過深入的調(diào)查分析，市地稅局認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)稅收流失主要原因是稅收管理比較粗放，對稅源管理乏力，還沒有建立起適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)的稅收管理新模式。
據(jù)了解，目前我市在建立房地產(chǎn)業(yè)稅收征管長效機(jī)制方面取得了明顯成效。市地稅局自行開發(fā)并已應(yīng)用的房地產(chǎn)業(yè)稅收管理軟件，整合了房地產(chǎn)企業(yè)及其各個開發(fā)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和納稅情況，規(guī)范了數(shù)據(jù)錄入，從而掌握了房屋開發(fā)總量、銷售數(shù)量和存量；同時，通過機(jī)開預(yù)收款專用收據(jù)或?qū)Ｓ冒l(fā)票，進(jìn)一步豐富了房地產(chǎn)管理的手段，完善了對銷售收入的監(jiān)控，確保了對房地產(chǎn)企業(yè)稅基信息監(jiān)控的真實(shí)性、及時性、有效性，初步實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)稅收全程“無縫隙”管理。
與此同時，房地產(chǎn)業(yè)稅收管理實(shí)現(xiàn)了部門協(xié)稅職責(zé)化、內(nèi)外協(xié)作互動化效果。如國土資源和房屋管理部門每半年傳遞《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證》的發(fā)放情況；每年1月份傳遞用于商用開發(fā)《國有土地使用證》的發(fā)放情況。規(guī)劃部門每半年傳遞用于房地產(chǎn)開發(fā)的《建筑工程規(guī)劃許可證》的發(fā)放情況。建設(shè)主管部門每季度傳遞《建筑工程施工許可證》的發(fā)放和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案情況等等。
以上房地產(chǎn)稅收全程的“無縫隙”管理機(jī)制，是我市認(rèn)真開展土地增值稅清算工作的組織保障，但它不會影響島城的房價�！睄u城一位房地產(chǎn)企業(yè)老總分析，此次稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同。如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負(fù)面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出非常高昂的增值稅�！皳�(jù)我了解的情況。目前在青島所謂付出非常高昂的增值稅的公司不會有很多”他說。
這種分析不無道理。據(jù)統(tǒng)計，2000至2005年，我市累計組織房地產(chǎn)稅收收入89.72億元，年均增長38.56%，2005年，我市房地產(chǎn)業(yè)的稅收首次超過了制造業(yè)稅收規(guī)模，成為稅收規(guī)模最大、發(fā)展速度最快的行業(yè)。稅務(wù)部門有關(guān)人士認(rèn)為，2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出，2006年要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲。此次土地增值稅清算的通知，不僅意味著國家對于今年房地產(chǎn)市場的調(diào)控還將繼續(xù)，也意味著今年房地產(chǎn)業(yè)的稅收增幅不可能再出現(xiàn)往年的水平了。
其實(shí)，我們在某鐘程度上可以把今年房地產(chǎn)業(yè)的稅收增幅下降的原因歸結(jié)于此次土地增值稅清算的通知精神。如，根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
宏觀調(diào)控措施彰顯民生信號
應(yīng)該很清楚了——政府通過宏觀調(diào)控措施，鼓勵開發(fā)商多建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅這實(shí)際上就是保護(hù)中低收入者的利益。因?yàn)�，從土地增值稅的計稅依�?jù)和稅率設(shè)計來看，開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。如果地價在開發(fā)期限內(nèi)飆漲，也就會導(dǎo)致開發(fā)商囤地和開發(fā)成本大增�？梢�，當(dāng)高價土地收稅后所獲利潤比低價土地收稅后所獲利潤要少或相差不大時，房產(chǎn)商就會不再哄抬房價，致使房價回歸供需平衡的市場規(guī)律。
當(dāng)然，供求關(guān)系是影響房價的決定性因素，未來房價走勢還要從后期的供求情況來看。所以，我們要把目光轉(zhuǎn)向全市住房建設(shè)工作會議。夏耕提出，今后青島一段時間內(nèi)住房建設(shè)必須以改善民生、共享發(fā)展作為基本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，更加注重住房供應(yīng)的社會保障功能，更加注重住房政策的公共效應(yīng)
此次我市擬定的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是，今年新建住房銷售價格增幅低于去年，普通商品住房銷售價格低于去年，經(jīng)濟(jì)適用住房價格保持穩(wěn)定。具體措施是通過增加中低價位、中小套型住房的供應(yīng)來控制住房銷售價格。
按照我市的建設(shè)計劃，今年將新開工普通（限價）商品住房建筑面積41萬平方米，續(xù)建45萬平方米。所謂普通（限價）商品住房，是在審批建設(shè)以前，比照周圍商品房價格，在給開發(fā)商留下不超過8%的利潤空間的前提下，核定出該普通商品房項(xiàng)目價格。項(xiàng)目建成后不管市場價格如何，開發(fā)商都必須低于限價銷售。
至此，再看本文開頭提到兩則消息，是不是應(yīng)該“喜”大于“憂”了
