北京二手房交易保證機構輪廓初顯本報上期報道了交通銀行北京分行聯(lián)手北京千萬家經(jīng)紀公司，試水二手房資金監(jiān)管的實驗性合作。其實，不只是中介機構和銀行在這方面做嘗試，各地政府部門早在幾年前就已經(jīng)開始了這方面的探索。如南京2003年就試行的非強制性“資金托管模式”
、天津2005年推出的帶有行政干預色彩的“天津模式”。
本期選取北京、天津、南京和武漢等地在二手房交易資金監(jiān)管方面的探索再做深入報道。這里不是探討天津、南京的政府出面的行政行為和北京、武漢的市場主體的自發(fā)行為孰優(yōu)孰劣，其目的只是希望能為將要出臺的國家相關監(jiān)管細則提供參考和借鑒，找出一個對二手房交易資金進行監(jiān)管的行之有效的方法。
齊宏正在籌備另一家公司，準備全面介入二手房資金監(jiān)管市場。
“新的公司已經(jīng)操作了幾個月了，目前正在注冊中，名稱是北京康正宏信交易保證公司�！饼R宏說。此前的1月31日，齊宏的公司北京康正宏基房地產(chǎn)評估公司與交通銀行北京分行正式簽訂了資金托管協(xié)議�！昂晷抛猿晒�，業(yè)務全部由宏信與交行對接�！�
兩種模式共存
康正宏基與交行簽訂的二手房交易保證賬戶及運作模式，與交行和千萬家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的合作模式相同，即開立以“北京康正宏信交易保證機構”為賬戶名，后加“客戶交易結算資金”字樣，是專用于存量房交易結算資金的專業(yè)賬戶。
這種專業(yè)賬戶不同于以往經(jīng)紀公司自發(fā)的監(jiān)管模式，由傳統(tǒng)的私對私模式，轉換為全新的公對私模式。政策出來后，不僅賬戶性質發(fā)生了變化，而且監(jiān)督主體發(fā)生變化。由以前的經(jīng)紀公司獨自監(jiān)管變成由經(jīng)紀公司和獨立的第三方的交易保證機構監(jiān)管。而日后的監(jiān)管主體主要應由不從事經(jīng)紀業(yè)務的交易保證機構承擔�！饼R宏表示。
“從現(xiàn)在來看，經(jīng)紀公司與交易保證機構都可以從事二手房交易資金監(jiān)管業(yè)務�！北本┓康禺a(chǎn)中介協(xié)會副會長周宗楚表示。周宗楚認為，這兩種主體共同在市場中存在將是一個長期狀況，這一狀況與當前的市場有關。從現(xiàn)在來看，短期內無法成立大量的交易保證機構來滿足市場的需要，導致有實力的經(jīng)紀公司在交納一定數(shù)額的保證金后可以承擔資金監(jiān)管的職能。
此前，北京在很多情況下經(jīng)紀公司是以企業(yè)法人、財務部門負責人或買賣雙方的名義進行賬戶注冊，導致交易賬戶與企業(yè)經(jīng)營賬戶混合管理，大量資金沉淀下來，很多企業(yè)便利用沉淀資金進行投資、開店甚至卷款外逃。
“很多公司進入此行往往把經(jīng)紀公司作為融資工具。某經(jīng)紀公司注冊資本只有100萬元，但現(xiàn)在已經(jīng)把店面開到外地，其拓市的資金來源有大部分來自客戶沉淀資金�！币晃粯I(yè)內人士指出。
一系列事件已經(jīng)引起政府部門的警覺，必須加大對二手房交易的資金監(jiān)管力度。1月22日，建設部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》規(guī)定，“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構必須在銀行開立客戶交易結算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結算資金的存儲和劃轉，資金劃轉通過銀行轉賬方式進行，不得支取現(xiàn)金�！�
專為中小企業(yè)服務
“從政府部門的管理角度出發(fā)，擔保公司的介入可以增加市場的競爭，還可以為市場中的一些無法交納保證金的中小企業(yè)提供貸款服務�！敝茏诔硎尽�
業(yè)內人士介紹，市場中注冊資本在10萬元或上百萬元的二手房交易企業(yè)占到80%。以往，為防范資金風險，銀行僅會與貸款擔保公司或注冊資本在上千萬元的經(jīng)紀公司合作，不會直接對小企業(yè)授信。很多中小企業(yè)只能與貸款擔保公司合作。
“銀行會根據(jù)企業(yè)的注冊資本和業(yè)務需求量進行資金的發(fā)放，如千萬家注冊資本為2100萬元，授信額一般在2000萬~6000萬元。但一些小企業(yè)很難得到銀行的授信�！北本┣f家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理華國強說。
進行資金監(jiān)管對于許多注冊資本在10萬元及上百萬元的企業(yè)來說，無疑是企業(yè)運作業(yè)務的瓶頸。
“保證金的數(shù)額約在200萬~500萬元。政府部門是希望通過保證金的交納提高行業(yè)門檻，從而提高行業(yè)整體素質。”華國強指出。康正宏信的出現(xiàn)就是抓住此時機。“我們主要是為那些資金實力不是很雄厚的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司服務。”齊宏介紹，在去美國考察時，他便發(fā)現(xiàn)獨立于經(jīng)紀公司業(yè)務之外的交易保證機構的存在，恰好國內二手房監(jiān)管日益完善，正需要二手房交易保證機構，他便開始籌劃成立交易保證公司。
現(xiàn)在，北京另一家類似的機構——偉家安捷房屋貸款擔保公司也在積極爭取進入這一領域，“由于北京細則沒有明確，在多方協(xié)調方面還有一定的困難，比如監(jiān)管方、買賣雙方、經(jīng)紀機構及銀行間需要良好的配合，才能在轉按揭及流程上順暢。目前我們也在觀察市場動向�！眰ゼ野步莘课葙J款擔保公司總經(jīng)理康勝表示。
托管變監(jiān)管
“不碰錢”考驗南京中介
在存量房交易監(jiān)管方面，南京的變化將是一個典范。
南京市房管局產(chǎn)權市場處中介管理科科長胡高升近日對本報記者表示：南京落實二手房交易資金監(jiān)管的具體方案已經(jīng)討論過多次，目前正在和人民銀行南京分行敲定具體的實施細節(jié)�！鞍凑战ㄔO部通知中的要求，將考慮設立用于資金監(jiān)管的專門賬戶�！�
這迥然有別于此前的監(jiān)管存量房交易的托管模式，是落實1月22日建設部有關“建立存量房交易結算資金管理制度”的通知精神的探索方向。
從托管到監(jiān)管
建設部的上述通知（全稱為《建設部中國人民銀行關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》）明確提到，各地要“發(fā)展交易保證機構，專門從事交易資金監(jiān)管”。為了便于監(jiān)管，通知要求各地要設立二手房交易資金監(jiān)管的專門賬戶。通知特別強調，此賬戶應“獨立于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和交易保證機構的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和交易保證機構的負債，交易結算資金的所有權屬于交易當事人”。
“總之，原則是不讓中介再接觸交易房款�！睂τ谖募瘢呱谎砸员沃�。
據(jù)了解，早在2003年10月8日，南京就先于業(yè)內開通了為二手房買賣雙方提供交易資金托管的服務，并在市房管局產(chǎn)權市場處設立了專門的資金托管賬戶，以確保交易資金劃轉安全。這個被南京業(yè)界稱為“資金托管”的制度，其大致流程是：交易雙方交件、領取登記收據(jù)后，與南京市房地產(chǎn)交易市場簽訂二手房交易資金托管協(xié)議。在買方將購房款存入其指定賬戶后，將獲得一份托管憑證。在買方領取產(chǎn)權證后，將這份托管憑證交給賣方，后者憑此證及本人身份證向房地產(chǎn)交易市場申請支取托管資金。
需要說明的是，這項托管流程最終是否執(zhí)行取決于交易雙方是否自愿，而且在資金托管期間，房管部門不向買賣雙方收取任何費用，托管資金也不計利息。
但在建設部的上述通知下發(fā)后，帶有“兩可”性質的托管制將壽終正寢。取而代之的，將是更具監(jiān)管力度的強制性資金監(jiān)管機制。按照胡高升的解釋，由托管到監(jiān)管最大的變化主要體現(xiàn)在：“以前是自愿，現(xiàn)在要強制�！彼硎荆@種轉變將使監(jiān)管層面更寬，使百姓更方便，而且從長遠看，對規(guī)范整個中介行業(yè)的發(fā)展是有好處的。
卡斷“托管現(xiàn)金流”
南京某業(yè)內人士表示，與天津、合肥等地不同，南京此前一直沒有出現(xiàn)過因中介挪用交易房款、甚至卷款潛逃而導致的惡性事件。因此，在南京街頭，經(jīng)常會看到一些小中介公開打出廣告，稱中介代理零收費，前提是只要你的交易資金從它的賬戶上走。
“像這樣的公司大都是現(xiàn)金流動有問題，想拿托管的房款作為周轉。”他說。
一種觀點認為，此次強制推行二手房交易資金監(jiān)管機制，將會對南京房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)構成一次“清洗”。因為在此前，由中介托管的資金周期一般在10～20天，個別善于“拖延戰(zhàn)術”的，可將這一周期拖至更長。以一個每月二手房交易量在150套左右的公司來計算，每月的托管資金沉淀量可接近1000萬元。
對于那些靠“滾雪球”慢慢發(fā)展起來的中小中介公司來說，這是一筆可觀的現(xiàn)金流。即便是某些大中介，也不會輕易對這筆“短期融資”坐視不理。
相關資料顯示，南京目前有大小中介1000多家，其中僅有不到三成的中介擁有執(zhí)照并在房管部門備案。因此上述觀點認為，強制實行交易資金監(jiān)管以后，必將卡斷許多小中介賴以運轉的“托管現(xiàn)金流”，可以預計的后果是：“一些無證無照、規(guī)模較小的中介將被淘汰，真正留下的正規(guī)中介，可能只有現(xiàn)在的一半甚至更少�！�
集中還是分散？
對于新制度即將帶來的影響，南京業(yè)界頗為平靜。南京順馳不動產(chǎn)公司企劃部經(jīng)理朱一東對本報記者說：“實行資金監(jiān)管對促進行業(yè)規(guī)范有好處，我們希望能早日看到政府出臺明確的管理細則�！�
他還表示，新的資金監(jiān)管機制不會對其公司造成影響，現(xiàn)有的業(yè)務模式“調整不大”�！坝袑嵙Φ闹薪楣径紤搼{借自有資金發(fā)展。如果僅僅依靠托管的資金生存，那企業(yè)肯定長遠不了�！�
南京我愛我家公司總經(jīng)理史立斌發(fā)表了相似的看法：“新措施對于規(guī)范整個中介行業(yè)很有幫助。盡管一些小公司會受到影響，但像我們這些大的連鎖中介都是比較愿意接受的。”他告訴記者，我愛我家很早就與交通銀行南京分行合作，自覺接受銀行的資金監(jiān)管。對于所托管的房款，出于交易安全和公司信譽的考慮，他們“干脆不用”。
但對設立專門的資金監(jiān)管賬戶這一做法，史立斌表示出疑義：“如果政府集中設立一個賬戶，各家中介都把交易房款放進去，還要為此專門設立一個公司或機構，我感覺這樣做也不妥，明顯是干預得太深�！倍壹性O立資金監(jiān)管賬戶存在一定風險，不能保證今后不會出現(xiàn)類似上海社�；鸢傅氖录�。
“所以還是各家中介分散指定銀行、設立賬戶比較好。”
