????2008年博鰲房地產(chǎn)論壇，一片愁云慘霧。
????從一定程度上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商的信心指數(shù)正下降到近年來(lái)的最低點(diǎn)?！肮拯c(diǎn)論”沒有了討論的價(jià)值，樓市正在進(jìn)入一個(gè)下降通道已經(jīng)變成了一個(gè)普遍性的結(jié)論。
????不是降不降，是降多少
????曾杰是江西一家房地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，他告訴記者，最近，江西樓盤陷入了明顯的銷售困境。剛剛過(guò)去的5月份，江西樓盤成交量同比下跌了60％。 去年是一個(gè)很特殊的例子，全國(guó)市場(chǎng)的火熱使得各個(gè)市場(chǎng)都創(chuàng)下了銷售記錄。可是，一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題是，即使和2006年相比，成交量也跌了40％。
????二三線城市的低迷讓眾人對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加悲觀。在此之前，眾多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，包括深圳、廣州在內(nèi)的市場(chǎng)之所以出現(xiàn)調(diào)整，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲過(guò)于迅速，導(dǎo)致價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)際。但是，目前來(lái)看，被認(rèn)為價(jià)格沒有到位的地區(qū)同樣出現(xiàn)了嚴(yán)重的觀望情緒。
????即使是高端市場(chǎng)，銷售同樣也遇到了瓶頸。云頂至尊是廈門最頂級(jí)的豪宅，項(xiàng)目銷售代表歐陽(yáng)立新只身來(lái)到博鰲論壇，和很多典型的小型房地產(chǎn)公司一樣，這個(gè)公司以項(xiàng)目起家。她告訴記者，和以前相比，項(xiàng)目明顯銷售緩慢，“跑不動(dòng)了?！彼f(shuō)，很長(zhǎng)時(shí)間也難成交一套。
????歐陽(yáng)說(shuō)道，公司準(zhǔn)備把項(xiàng)目拿到香港等地進(jìn)行海外銷售。6月17日，正在籌備上市的龍湖地產(chǎn)也預(yù)備將一個(gè)北京地產(chǎn)項(xiàng)目拿到香港推介。實(shí)際上，最近一個(gè)階段，樓盤海外銷售再次興起，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的萎縮讓開發(fā)商不得不寄希望于海外市場(chǎng)。
????“我們想知道，究竟哪里會(huì)降，降多少，降多久？”一家代理公司的人員這樣提問。對(duì)于很多業(yè)內(nèi)人士來(lái)講，市場(chǎng)遇冷已經(jīng)不再是一個(gè)需要討論的論點(diǎn)，而變成了一個(gè)普遍性的事實(shí)。目前他們所關(guān)心的是，各個(gè)地區(qū)將會(huì)遭遇多大幅度的調(diào)整。
????全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出，目前樓市出現(xiàn)交易量下跌，正處于滯脹初期。和今年“雪災(zāi)”或者是證券市場(chǎng)暴跌所引發(fā)“股災(zāi)”不同，樓市還尚未有“房災(zāi)”形成，但整個(gè)樓市今年來(lái)看是一個(gè)險(xiǎn)局。
???開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況料惡化
????清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授朱武祥提供的研究數(shù)據(jù)顯示，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)一直在樂觀地囤地?cái)U(kuò)張。萬(wàn)科在2003-2007年的年均收入增長(zhǎng)達(dá)到54%，保利甚至高達(dá)90％。這些企業(yè)都獲得了很高的增長(zhǎng)。但高投資推動(dòng)高增長(zhǎng)的模式背后是持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流。過(guò)去10年，地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)持續(xù)負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)。融資前現(xiàn)金流只有2002年1年是正的，10年年均融資前現(xiàn)金缺口(行業(yè)平均)達(dá)到1.7億，5年年均融資前現(xiàn)金缺口2.2億。
????朱武祥指出，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，公司的財(cái)務(wù)狀況就將出現(xiàn)嚴(yán)重惡化。舉例而言，香港市場(chǎng)也曾有大量公司采取高土地儲(chǔ)備的發(fā)展戰(zhàn)略，但1982年的市場(chǎng)周期使得眾多地產(chǎn)商陷入危機(jī)。
????目前，市場(chǎng)的逆轉(zhuǎn)正在出現(xiàn)。除了成交量的下降，地產(chǎn)公司資金鏈也被全面收緊，瑞士信貸投資銀行部董事江濤表示，隨著準(zhǔn)備金率的不斷提高，國(guó)內(nèi)中小銀行幾乎面臨無(wú)錢可貸的局面。
????與國(guó)內(nèi)的信貸緊縮幾乎同步，外部資本市場(chǎng)也并不理想。江濤表示，國(guó)際市場(chǎng)在過(guò)去一年當(dāng)中急轉(zhuǎn)直下?！叭ツ晟习肽?，私募融資非常方便，我們把項(xiàng)目帶到投資者面前，常常兩個(gè)禮拜就能夠獲得超額認(rèn)購(gòu)；但到了去年下半年，情況出現(xiàn)明顯變化，我們推銷延長(zhǎng)到了2個(gè)月，3個(gè)月甚至4個(gè)月也無(wú)法獲得足額認(rèn)購(gòu)，無(wú)奈之下，在企業(yè)接受的情況下，不得不進(jìn)行分段融資，先拿到一部分資金。”
????朱武祥表示，和以前國(guó)有企業(yè)困境、銀行困境、證券公司困境一樣，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇空前的“地震”并即將陷入普遍困境。這種情形類似于此前的中國(guó)彩電行業(yè)。朱武祥指出，以目前的資金鏈狀況，約有30％的上市公司只有在土地存量下降40％的情況下，才有可能實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡。
????相對(duì)及時(shí)的調(diào)整是好事
????6月13日，北京由中共中央、國(guó)務(wù)院各部門主要成員參與的一次高規(guī)格會(huì)議上，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)被重點(diǎn)提出。會(huì)議明確，要進(jìn)一步加強(qiáng)金融監(jiān)管,促進(jìn)資本市場(chǎng)健康發(fā)展,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定,切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。
????朱武祥表示，這一表態(tài)可以說(shuō)明，政府對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的金融問題正日益關(guān)注。朱武祥稱，政府需要像關(guān)注國(guó)有企業(yè)、銀行、證券公司那樣關(guān)注房地產(chǎn)金融。支持房地產(chǎn)行業(yè)整合、企業(yè)轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式和業(yè)界創(chuàng)新房地產(chǎn)金融解決方案。
????央行貨幣政策委員會(huì)委員、國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱指出，此次越南出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)是典型的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)如果不及時(shí)調(diào)控經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，最后問題比較難以解決。
????樊綱指出，目前樓市的調(diào)整來(lái)得相對(duì)及時(shí)。樊綱說(shuō)，一個(gè)相對(duì)及時(shí)的調(diào)整是好事?！肮墒?0、70倍市盈率不調(diào)什么時(shí)候調(diào)？六千點(diǎn)都不調(diào)等到幾千點(diǎn)，八千點(diǎn)？像當(dāng)年臺(tái)灣那樣到了一萬(wàn)兩千點(diǎn)，一下跌到兩千點(diǎn)?！睒鞘型瑯尤绱?，不能夠像日本等地一樣泡沫充斥之后再作調(diào)整，那么將會(huì)帶來(lái)全面性的金融損失。樊綱稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)調(diào)整將有助于市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)。房?jī)r(jià)高了就應(yīng)該調(diào)整，樊綱稱，由于市場(chǎng)調(diào)整往往是矯枉過(guò)正的，因此調(diào)整的幅度可能會(huì)較大。
