??? 房價走勢愈發(fā)成為銀行界人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　8月20日下午，央行上?？偛空{(diào)查統(tǒng)計研究部召集在滬五家大型銀行、民生、浦發(fā)、上海銀行等8家銀行，座談上海房地產(chǎn)市場情況。一位與會人士透露，雖然與會的銀行業(yè)人士對房地產(chǎn)價格走勢判斷不一，但各家銀行均認(rèn)為房價有波動，在防止“大起”取得效果的情況下，目前調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是防止房價大落。

　　今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資占上海市全社會固定資產(chǎn)投資的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信貸人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投資占比較高，如果出現(xiàn)房價“大落”的情形，將對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。

　　房價陰云不僅籠罩著上海。近日，南京、杭州等地銀行業(yè)人士在接受本報記者采訪時均認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格已處于高位盤整階段，存在下行可能。

　　8月20日，某股份制銀行杭州分行負(fù)責(zé)個人房貸審查的人士直言，由于擔(dān)憂房價下行誘發(fā)借款人風(fēng)險，其近來感到壓力很大。

　　擔(dān)憂者不僅僅是銀行機(jī)構(gòu)自身。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房貸總量占比較高，8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》(下稱“通知”)。

　　知情人士透露，監(jiān)管部門此舉的目的在于進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)行業(yè)波動對銀行潛在風(fēng)險的影響。

　　重點(diǎn)布防

　　房地產(chǎn)貸款壓力測試并非新鮮事物。

　　今年6月份，銀監(jiān)會就要求各家商業(yè)銀行，根據(jù)GDP增長率、固定資產(chǎn)投資增長率、社會消費(fèi)品零售增長率、CPI增幅等多種宏觀經(jīng)濟(jì)情景，分別測算本行在多種情景下的客戶違約率、預(yù)期損失以及不良貸款率的變化情況。并開展房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)壓力測試，重點(diǎn)就房價、利率變動、居民可支配收入可能對個人住房貸款質(zhì)量的影響進(jìn)行壓力測試。銀監(jiān)會還于近期下發(fā)了《房地產(chǎn)貸款壓力測試方案》，以提高銀行風(fēng)險計量水平。

　　“我們總行在兩個月前曾開展過一次房貸壓力測試，近期沒有再組織相關(guān)測試?！?月20日，一家大型銀行總行零售部門人士告訴記者。同日，江蘇某法人銀行高管也表示今年上半年曾做過相關(guān)壓力測試，但尚未收到監(jiān)管部門的最新通知。

　　“以前的房貸壓力測試都是自愿性質(zhì)的，由總行負(fù)責(zé)，分行基本沒有參與?！鼻笆龃笮猩虾７中行刨J人士稱，“但這次聽說可能是由地方銀監(jiān)局組織開展”。

　　知情人士透露，此次壓力測試的目標(biāo)是評估重點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場價格波動以及利率變化情況下的可能損失情況，并進(jìn)一步評估其對銀行體系穩(wěn)健性的影響。

　　根據(jù)通知要求，此次壓力測試的機(jī)構(gòu)范圍為上述7個銀監(jiān)局轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，壓力情景假設(shè)為轄內(nèi)房地產(chǎn)價格及利率水平發(fā)生高、中、低不同程度變動的情況，重點(diǎn)測算在壓力情景下銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量變化可能對銀行帶來的損失，并了解掌握壓力測試方法在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理的應(yīng)用情況。

　　考慮房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險特征，壓力測試設(shè)定房地產(chǎn)價格和利率為主要風(fēng)險因素。而壓力情景分為輕度壓力、中度壓力和嚴(yán)重壓力三種程度，分別對應(yīng)的是房地產(chǎn)價格下降10%、20%和30%，以及利率上升54個、108個和162個基點(diǎn)。

　　知情人士強(qiáng)調(diào)，壓力情景只反映市場不利變動的某種情況，不代表監(jiān)管部門對房地產(chǎn)市場和利率變動的判斷。

　　通知要求，7省市銀監(jiān)局轄內(nèi)開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的各類金融機(jī)構(gòu)，要通過實(shí)際調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，應(yīng)用相應(yīng)的方法，對不同壓力情景下銀行貸款質(zhì)量、準(zhǔn)備金變動、利潤影響和資本充足率等方面的變動情況進(jìn)行測算；結(jié)果最終體現(xiàn)為對銀行當(dāng)期利潤和法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)期末資本充足率的影響。

　　在接受本報記者采訪時，交通銀行(7.37,-0.37,-4.78%,吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，監(jiān)管部門此舉可能是希望通過壓力測試來評估和觀察銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場、貨幣政策變化之后，其風(fēng)險承受能力到底如何。

　　“比如說房價下跌30%，(信貸資產(chǎn)質(zhì)量)出現(xiàn)問題，那么，銀行目前的撥備夠不夠；如果撥備不夠，將影響到當(dāng)期利潤；如果撥備夠，則對當(dāng)期盈利沒有影響，但未來還要再提撥備，對后續(xù)利潤有影響?！边B平續(xù)稱。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試，乃是因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險敞口較大，貸款的風(fēng)險狀況需引起高度關(guān)注。

　　今年6月末，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的兩市三省，即北京、上海、江蘇、浙江和廣東5地房地產(chǎn)貸款占全部房地產(chǎn)貸款余額的55.7%。而在上述地區(qū)，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重較高，房價波動或?qū)⒂绊懙疆?dāng)?shù)劂y行40%左右的信貸資產(chǎn)安全。

　　目前，上述地區(qū)房貸均保持不良“雙降”，但令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)市場交易清淡，個貸增幅下降，則不良率會再度抬頭。

　　而上述重點(diǎn)地區(qū)中的北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場銷售已出現(xiàn)持續(xù)低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。而據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月深圳商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為2615套和24.80萬平方米，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年7月分別減少41.93%和45.66%，且成交量持續(xù)兩個月萎縮。

??? 風(fēng)險苗頭??

　　房價遭遇“天花板”，可能是7個重點(diǎn)地區(qū)的共同特征。

　　目前，“杭州的房價穩(wěn)住了沒漲”。前述股份制銀行杭州分行人士稱。而江蘇某銀行高管直言，“南京房價已無上漲空間”。他看到一些有趣的現(xiàn)象，如開發(fā)商加大了推銷力度，原來不做廣告的也開始做廣告，還采取贈送禮物等優(yōu)惠方式攬客；同時，二手房的變現(xiàn)意愿很強(qiáng)，特別是別墅，主動找上門。

　　目前，“個貸風(fēng)險系數(shù)還不是很大”。前述股份制銀行杭州分行人士說，“房價下行的空間，你說沒有也不可能，說大也不是很大；但如果來個10%或20%的跌幅，銀行房貸不良率肯定上升。”

　　在連平看來，如果房價出現(xiàn)下行，引發(fā)的風(fēng)險將包括借款人“斷供”、購房者負(fù)資產(chǎn)、開發(fā)商資金鏈斷裂、相關(guān)行業(yè)調(diào)整、以房產(chǎn)作為抵押的貸款風(fēng)險等。

　　上海一家股份制銀行此前的壓力測試結(jié)果顯示，如果房地產(chǎn)價格下跌10%，個人住房貸款不良貸款率上升1個百分點(diǎn)；如果房價下跌20%，個貸不良率上升6個百分點(diǎn)。但從一家大型銀行的壓力測試結(jié)果來看，即使房價下跌30%，個人按揭貸款的不良率也不會超過2%。

　　而從前述重點(diǎn)地區(qū)中的東部某省來看，今年以來個人住房貸款違約有逐月增加的趨勢，截至5月末，該省銀行業(yè)機(jī)構(gòu)個人住房貸款違約客戶數(shù)、違約筆數(shù)，分別比年初增長13%、13.8%。

　　此前，上海銀監(jiān)局還提示銀行業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注二手住房貸款的風(fēng)險。該局表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，二手住房貸款發(fā)生風(fēng)險的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房貸款不良率高達(dá)1.64%，為個人住房貸款中風(fēng)險最大的部分。

　　對個貸風(fēng)險的擔(dān)憂，也令銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開展時更為謹(jǐn)慎。

　　“目前房貸市場上，大家都是謹(jǐn)慎參與，我們銀行的內(nèi)部審核也嚴(yán)格起來，邊遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤不做；雖然市區(qū)的新房還在做，但審核非常嚴(yán)格?！鼻笆瞿彻煞葜沏y行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好壞”。

　　上述大行上海分行信貸人士也稱，該行的個貸是一手房為主，“而且基本只做我們有項(xiàng)目貸款的(樓盤)”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險狀況也不樂觀。前述與會人士透露，來自央行上?？偛康恼{(diào)研顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈整體偏緊。

　　近期，監(jiān)管部門的一份分析報告也指出，上海有94%的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為今年房地產(chǎn)企業(yè)資金整體趨緊；其中，有近1/3的法人銀行認(rèn)為房企資金鏈不僅趨緊，而且有斷裂風(fēng)險。

　　抽緊房企資金鏈的因素，首先是融資成本上升。監(jiān)管部門的調(diào)研顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有優(yōu)質(zhì)客戶才能享受基準(zhǔn)利率的待遇。

　　與此同時，房企的經(jīng)營現(xiàn)金流面臨較大壓力。此前，一項(xiàng)針對上海九家銀行的調(diào)查顯示，貸款最多的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然其現(xiàn)金流凈額、籌資金額均比較充裕，但經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額都是負(fù)值；雖然這些房企的融資條件優(yōu)于貸款少的房企，但其經(jīng)營性現(xiàn)金流壓力反而更大。

　　上海銀監(jiān)局要求各銀行關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴(kuò)張企業(yè)可能采取的風(fēng)險行為，如，通過虛增注冊資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

　　對于開發(fā)貸款，“我們比原來更謹(jǐn)慎一些，對開發(fā)商資格的要求也更高”。前述大行上海分行信貸人士告訴記者。

　　同時，為防止開發(fā)商“7個杯子、6個蓋子”，在項(xiàng)目之前騰挪資金的情形，上述大行上海分行的開發(fā)貸款只針對具體項(xiàng)目來做?！半m然在客戶準(zhǔn)入當(dāng)中，我們會考慮集團(tuán)公司，但在具體操作項(xiàng)目貸款時，并不是一個集團(tuán)公司的什么項(xiàng)目都做，因?yàn)槿绻菢?，資金會管不住，風(fēng)險太大?！鄙鲜龃笮猩虾７中腥耸恐毖?。

　　截至今年6月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，同比增長22.5%，增幅連續(xù)7個月出現(xiàn)回落，但仍高于全部貸款增幅。目前，在各項(xiàng)貸款余額的占比中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占7%，個人住房貸款約占11%。