????作者：馬紅漫

????春季長(zhǎng)假期間各地房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅度萎縮。廣州樓市春節(jié)成交比去年同期減少20%以上；上海在大年初三、初四兩天，全市新房成交量則只有24套。不少開(kāi)發(fā)商因此而把新盤(pán)開(kāi)盤(pán)計(jì)劃順延至春節(jié)后，以期避開(kāi)新春熊市。

????這樣的數(shù)據(jù)無(wú)法令人滿(mǎn)意。畢竟長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資狀況左右著全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的半壁江山，也因此而成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況的重要因素。為實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的政策目標(biāo)，我們的確需要一個(gè)交易活躍的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷并不符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

????然而問(wèn)題的關(guān)鍵在于，怎樣的路徑才是啟動(dòng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度的最佳選擇？擺在房地產(chǎn)商面前的選擇有兩個(gè)，其一，寄希望于通過(guò)政策的利好措施讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷，重新步入房?jī)r(jià)上升的軌道。其二，尊重市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律的作用，通過(guò)降價(jià)來(lái)激活市場(chǎng)需求。顯然，前者是目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商所期望的。通過(guò)政策利好來(lái)延續(xù)房?jī)r(jià)牛市的幻想，支撐著多數(shù)開(kāi)發(fā)商至今未采取積極降價(jià)的措施。遺憾的是，這樣的判斷是完全謬誤的。各方面的信號(hào)表明，無(wú)論是外部的政策導(dǎo)向還是內(nèi)在的市場(chǎng)規(guī)律，都已讓降價(jià)成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的唯一合理路徑。

????自去年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策導(dǎo)向開(kāi)始出現(xiàn)較大變化，從之前的全面抑制性措施，轉(zhuǎn)而鼓勵(lì)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)欲望。政策內(nèi)容涉及稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)、首付款比例降低、開(kāi)放二套住房標(biāo)準(zhǔn)等等。從具體內(nèi)容看，這些“利好政策”對(duì)購(gòu)房者的扶持力度可謂巨大，并且也曾一度促使市場(chǎng)成交狀況有所活躍。但是市場(chǎng)的積極反應(yīng)只是暫時(shí)的。對(duì)春節(jié)長(zhǎng)假房市陷入冷淡的局面分析后可知，這些政策措施并無(wú)法改變市場(chǎng)的總體狀況。房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的因素，其理性回歸的趨勢(shì)已無(wú)可避免。

????之所以得出這樣的判斷，是基于兩個(gè)方面的理由：

????其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于絕對(duì)高位。歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)十年的牛市行情后，房?jī)r(jià)畸高是客觀(guān)的事實(shí)。與其他行業(yè)受金融危機(jī)的負(fù)面影響不同，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)合理回歸。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)表明，2008年1月份同比增幅仍然達(dá)到11.3%，是近幾年的高點(diǎn)，盡管其后增幅開(kāi)始回落，但截至去年11月份仍然為0.2%，房?jī)r(jià)仍處于正增長(zhǎng)之中。而從絕對(duì)價(jià)格看，盡管數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，多數(shù)城市近期房?jī)r(jià)較歷史最高點(diǎn)已經(jīng)有所下跌，但房?jī)r(jià)跌幅大都沒(méi)有超過(guò)10%，整體跌幅并不明顯，絕對(duì)價(jià)格依然偏高。

????事實(shí)上，過(guò)高的價(jià)格才是遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求被激活的根本原因。價(jià)格是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的核心要素，沒(méi)有無(wú)法激活的市場(chǎng)，只有不合理的價(jià)格定位。目前國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)收入比普遍在十倍以上，幾乎是國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)的一倍還多。年輕人要想實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的夢(mèng)想，往往要窮盡包括雙方父母在內(nèi)三個(gè)家庭的多年積蓄。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不僅意味著湊齊首付房款的一時(shí)艱辛，還意味著歸還按揭所造成的長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)壓力，這才是抑制公眾購(gòu)房意愿的根本所在。調(diào)控政策固然能夠在一定程度上降低購(gòu)房者的支出成本，但只要房?jī)r(jià)依舊在高位運(yùn)行，這些“利好政策”就很難從根本上激活市場(chǎng)。

????其二，調(diào)控政策的目標(biāo)是活躍并穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非鼓勵(lì)房?jī)r(jià)上升。調(diào)控政策降低了購(gòu)房者的成本，但如果房?jī)r(jià)并不隨之降低，甚至反而成為開(kāi)發(fā)商試圖維持高房?jī)r(jià)的理由，那么政策紅利的最終受益者就是開(kāi)放商，而非普通購(gòu)房者。顯然，這樣的政策效果并非是調(diào)控部門(mén)所樂(lè)見(jiàn)的。而且，鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，絕不意味著動(dòng)用公共財(cái)力扶持開(kāi)發(fā)商。所以，我們看到，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，到北京、上海等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的負(fù)責(zé)人，決策者近期紛紛表達(dá)了希望房?jī)r(jià)回歸理性的愿望，支持和鼓勵(lì)開(kāi)放商合理降價(jià)已經(jīng)成為明確的政策信號(hào)，開(kāi)發(fā)商期望借市場(chǎng)活躍而讓房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲并無(wú)法獲得政策當(dāng)局的支持。房產(chǎn)調(diào)控政策所立足于要解決的重點(diǎn)是中低收入群體的住房需求，保障性住房建設(shè)投資未來(lái)3年將達(dá)到9000億元，如此龐大的保障性住房投資規(guī)劃，只會(huì)進(jìn)一步影響并拉低商品房的價(jià)格定位，而并非相反。

????十一年前，為應(yīng)對(duì)東南亞金融危機(jī)的沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)曾立下汗馬功勞，并且鑄就了房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)十年的持續(xù)上漲行情。在十一年后的今天，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍同樣能夠有助于實(shí)現(xiàn)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，只是為實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)活躍所要依靠的是房?jī)r(jià)走低，由此讓市場(chǎng)需求被真正激發(fā)，最終也能夠?qū)崿F(xiàn)調(diào)控政策所期望的目標(biāo)。