????始于2008年下半年的全球金融危機(jī)，第一沖擊波就把房地產(chǎn)業(yè)震得“趴窩”。房地產(chǎn)市場(chǎng)在一線城市表現(xiàn)為價(jià)格暴跌、產(chǎn)品嚴(yán)重滯銷，但從2009年年初至今，房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)相繼觸底反彈，由此引發(fā)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的遐想。

????大環(huán)境急速變化，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)性在哪里？市民掛在嘴邊的“房?jī)r(jià)到底還能不能跌”的答案在哪里？本組策劃從山東四個(gè)城市房地產(chǎn)的變化入手，通過(guò)對(duì)典型城市具體樓盤調(diào)查、整個(gè)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)素描，進(jìn)而揭示山東房地產(chǎn)的個(gè)性，也一并回答山東房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再跌這個(gè)其實(shí)很難回答的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

????“我們的調(diào)查結(jié)果顯示，2008年(山東房?jī)r(jià))上漲動(dòng)力逐步減弱，開(kāi)始理性回歸。”9日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)相關(guān)人士向記者透露，“特別是2008年下半年，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積增幅下滑，成交量萎縮，部分城市房屋銷售價(jià)格下行趨勢(shì)明顯，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入低迷狀態(tài)?！?/p>

????2008年：房?jī)r(jià)“高開(kāi)低走”

????“2008年山東房?jī)r(jià)可以用‘高開(kāi)低走’來(lái)描述?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)工作人員說(shuō)。2008年，山東房屋銷售價(jià)格同比上漲6%，其中一季度漲幅最高，為7.6%，但此后漲幅逐漸回落，至四季度漲幅回落為3.6%。

????據(jù)介紹，從縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2008年1到7月，同比漲幅均高于2007年同期，至8月份，漲幅首次低于2007年同期，差距呈逐步擴(kuò)大趨勢(shì)。

????從橫向?qū)Ρ葋?lái)看，2008年山東房屋銷售價(jià)格漲幅回落速度相對(duì)平穩(wěn)。與全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格漲幅比較，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅由1月份的11.3%回落到12月份的-0.4%，落差為11.7個(gè)百分點(diǎn)；而山東房?jī)r(jià)漲幅落差為4.9個(gè)百分點(diǎn)。1到7月份，山東房屋銷售價(jià)格漲幅低于全國(guó)70個(gè)大中城市平均水平，8到12月份，山東房?jī)r(jià)漲幅高于全國(guó)平均水平。

????2009年：漲幅可能繼續(xù)回落

????據(jù)介紹，剛剛過(guò)去的2009年1、2月份，山東房產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了銷售價(jià)格漲幅回落的態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份漲幅比2008年12月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，房屋銷售價(jià)格下降0.4%；2月份漲幅比1月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，2008年5月份以來(lái)，山東房產(chǎn)銷售價(jià)格漲幅已連續(xù)10個(gè)月回落。

????2009年山東房產(chǎn)走勢(shì)將會(huì)如何變化？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局山東調(diào)查總隊(duì)認(rèn)為，山東房屋銷售價(jià)格仍會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，其原因?yàn)槭袌?chǎng)的剛性需求依然很大，同時(shí)山東房?jī)r(jià)起點(diǎn)較低，購(gòu)房投機(jī)比例較低，同時(shí)國(guó)家和地方相繼出臺(tái)促進(jìn)房屋開(kāi)發(fā)與交易的利好政策，市場(chǎng)信心有望增強(qiáng)。但由于政策效應(yīng)存在滯后期，利好政策在短期內(nèi)不會(huì)推動(dòng)樓市走出疲軟狀態(tài)，各地“救市”政策執(zhí)行效果有待觀察，因此房?jī)r(jià)在不同城市仍會(huì)繼續(xù)調(diào)整，同比漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。

????三大因素推山東房產(chǎn)步入“低迷”

????據(jù)介紹，山東房屋銷售價(jià)格漲幅“前高后低”逐月回落主要原因有三：宏觀政策調(diào)控、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及市場(chǎng)需求變化。

????宏觀政策：隨著二套房等各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)，政策效果在2008年逐步顯現(xiàn)，投資需求受到抑制，房產(chǎn)泡沫受到擠壓，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，同時(shí)也造成2008年下半年山東房產(chǎn)銷售面積下滑、成交量萎縮的現(xiàn)象。從2008年7月開(kāi)始，山東房屋銷售出現(xiàn)了較為明顯的銷售滯緩，1到12月，全省房屋銷售面積累計(jì)下降1%，12月份新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降擴(kuò)大到9個(gè)城市。

????經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：2008年是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的一年，下半年，全球金融危機(jī)開(kāi)始向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速放緩。在經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲速度減緩，房屋銷售市場(chǎng)交易量下降。

????市場(chǎng)需求：2008年，山東房產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從年初需求旺盛、年中需求平淡到年末需求疲軟的市場(chǎng)變化。5月份以后，購(gòu)房者預(yù)期看跌的心態(tài)增強(qiáng)，市場(chǎng)觀望情緒較濃，住房需求明顯減弱，進(jìn)入9月份以后，市場(chǎng)需求更加冷淡，山東房地產(chǎn)市場(chǎng)步入低迷狀態(tài)。