京滬粵樓市成交量為什么回落

????在經過上半年的持續(xù)發(fā)力后，7月全國樓市出現(xiàn)區(qū)域調整的局面，北京、上海、廣州等一線城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。（8月6日《人民日報》）

????從三個城市的成交量來看，北京7月較6月下跌9.1%。不過，這是北京樓市繼5月之后今年出現(xiàn)的第二次回調。7月上海環(huán)比小幅下跌5.83%，這是2009年以來上海商品住宅成交量的首次走跌。7月廣州樓市共成交6653套，比6月的10502套下降3

????成交量出現(xiàn)下跌的原因主要是，一季度樓市出現(xiàn)“小陽春”，一些住房剛性需求者擔心房價會出現(xiàn)暴漲，紛紛加入了購買行列，隨之投機性購買者一起涌來，導致第二季度重點城市的樓市火熱，房價開始暴漲，甚至超過了2007年的高位。這種非理性上漲導致的畸高房價遠遠超過了百姓的購買能力，也使得剛性需求者漸漸冷靜下來，重新進入觀望行列。

????其次，樓市的非理性瘋狂，使得投機重新出現(xiàn)，導致泡沫在吹大，金融風險開始累積。對此，中國銀監(jiān)會要求各家商業(yè)銀行收緊二套房貸政策，堅持40%的首付款比例，同時，嚴格執(zhí)行二套房貸上浮10%的利率水平；各家商業(yè)銀行總行均要求基層行收緊房貸政策，嚴格執(zhí)行住房貸款條件。

????再者，中央多個部委都在警示樓市風險。除了銀監(jiān)會、央行外，發(fā)改委對當前樓市發(fā)出預警，國土資源部在全國范圍內展開新一輪嚴查“地王”的風暴，國家統(tǒng)計局、國稅總局也在8月接連發(fā)文，對樓市表達了擔憂。多部門對房地產密集表態(tài)，警示了樓市已有風險，下半年房價走勢存在較大變數(shù)。這是7月樓市成交量下降的主要因素。

????京滬穗是中國樓市走向的風向標。這三個城市7月成交量全部下跌是否預示著樓市經過一輪瘋狂后，又一個拐點就要到來？其實，樓市火爆、房價瘋狂已經遠遠脫離宏觀經濟基本面，這次樓市與股市一樣都是大量投資導致流動性過剩，進入股市樓市后出現(xiàn)的現(xiàn)狀。是沒有基本面支撐的流動性過剩行情。這種行情，一遇見貨幣政策轉向和住房政策收緊立馬就“原形畢露”。6月底，各地銀監(jiān)局轉發(fā)銀監(jiān)會《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，提到“不得自行解釋‘二套房貸’認定標準，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”，被視作二套房貸收緊的重要信號。緊接著，7月份樓市成交量就出現(xiàn)下跌，可謂立竿見影。

????雖然成交量下跌，而價格卻還在上漲，但是，沒有成交量支撐的虛高價格維持不了多久。從宏觀政策面看，央行已經確定下半年貨幣政策在繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的前提下，將根據(jù)經濟發(fā)展走勢和價格變化，利用市場化手段進行動態(tài)微調?？梢灶A計，信貸投放步伐會放緩，進入市場的新流動性會大大減少，同時，央行正在采取公開市場操作工具回購市場過剩流動性，這將對樓市造成致命打擊。中國銀監(jiān)會正在規(guī)范貸款流向和用途，固定資產貸款管理規(guī)定已經出臺，流動資產貸款管理辦法正在征求意見，個人貸款管理辦法正在擬定。加之百姓購房需求逐漸回歸理性，逐漸對高房價說不，下半年中國房市不可能如上半年一樣繼續(xù)瘋狂下去。

????在宏觀政策面出現(xiàn)微妙轉變情況下，房地產企業(yè)應該保持清醒，不能對形勢過于樂觀，盲目漲價，特別是不能囤房囤地，否則必將受到市場的無情懲罰。自主性需求者不要盲目加入購房行列，不要盲目追漲。投資者必須理性，防止被房價下跌套牢。