各城市面臨高房價(jià)之痛 一套房透支幾代人積蓄

????高房價(jià)之痛：一套房子透支幾代人積蓄

????房價(jià)正在重回“瘋狂”狀態(tài)。 2009年上半年，北京房價(jià)漲幅近三成，上海商品住宅成交均價(jià)不斷走高，逼近1.74萬元/平方米的歷史最高紀(jì)錄，深圳房價(jià)創(chuàng)11個(gè)月來新高，廣州位居全國新建住宅銷售價(jià)格月度環(huán)比漲幅首位……

????無論從哪一個(gè)角度看，中國部分城市房價(jià)過高是一個(gè)不爭的事實(shí)，不僅是普通老百姓買不起房子，中等收入群體也感覺很吃力。在高房價(jià)的擠壓下，越來越多的家庭為了一套房子耗盡了一生的財(cái)富，甚至是幾代人的積蓄，這已經(jīng)成為了社會(huì)不可承受之重。

????房價(jià)飛漲的年代

????“從2003年到2009年，特別是2005、2006、2007這三年，國內(nèi)房價(jià)上漲出現(xiàn)了過快過猛的勢頭，這幾年房價(jià)至少漲了3倍。比如北京的現(xiàn)代城，003年的房價(jià)只有4000元至5000元，但現(xiàn)在已經(jīng)漲到2萬多元了?！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海說。

????一般而言，估算房價(jià)合理程度的標(biāo)準(zhǔn)主要有兩種國際通行的方法：租售比和房價(jià)收入比。如果以這兩種指標(biāo)來衡量國內(nèi)房價(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房價(jià)漲幅已經(jīng)顯露出不合理之處。

????所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：300至1：200。

????根據(jù)國際上的一般情況，租售比大致在1：260至1：100之間。這就是說，如果把房子拿去出租，100個(gè)月至260個(gè)月，也就是大致10年至20年就能收回購房款。但是，現(xiàn)在中國的房價(jià)與租金之間的比例大致在1：400以上，超過1：500的也有。

????“房價(jià)收入比”，是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。

????房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平5倍。

????中大恒基市場部經(jīng)理張大偉表示，北京市的房價(jià)收入比達(dá)27：1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房。而根據(jù)國際標(biāo)準(zhǔn)，房價(jià)收入比應(yīng)維持在3至6倍的范圍內(nèi)才算合理。即便不把房貸因素考慮在內(nèi)，北京市的房價(jià)收入比也高達(dá)17：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)。

????曹建海給記者舉了一個(gè)例子———上海陸家嘴的房價(jià)是5至10萬元每平方米，而東京中心區(qū)的房價(jià)也是5至8萬元每平方米。上海的面積是東京的3倍，GDP只有東京的1/10，但是現(xiàn)在上海的房價(jià)已經(jīng)跟東京差不多了。

????高房價(jià)影響到三代人

????1982年出生的小周來北京三年了，今年七月剛剛跟愛人領(lǐng)了結(jié)婚證。小周夫婦的工作都很穩(wěn)定，每個(gè)月兩人的收入加在一塊有一萬五六。最近，他們相中了位于北京東四環(huán)外的一套二手房，雖然房屋面積只有56多平方米，但總價(jià)卻高達(dá)108萬。他們已經(jīng)決定，雙方父母幫忙拿出30萬至40萬元的首付，兩人的積蓄則用來裝修和購買家電。

????“本來我們倆不想買房子，但考慮到要生小孩兒了，所以不得不買。買了這個(gè)房子以后，影響到了我們家三代人，我們的父母，我們，還有我們的下一代?！毙≈軣o奈地說。

????當(dāng)房價(jià)漲得越來越高，購房者越來越難以承受，像小周夫婦這對“80后”購房新人的背后，常常有三個(gè)家庭在支撐，即：雙方父母幫著出首付，子女自己償還月供，即俗稱的“四加二”買房模式。

????商務(wù)部發(fā)布的《2006-2007年中國結(jié)婚市場發(fā)展調(diào)查報(bào)告》顯示，全國城鎮(zhèn)結(jié)婚消費(fèi)中，有81.6%的新人得到了父母們不同程度的財(cái)力支持，其中最主要的就是買房子。

????一套房子足足耗費(fèi)了幾代人的積蓄。有網(wǎng)友表示，父母奮斗了一輩子，節(jié)省了一輩子，到退休了還要為自己背負(fù)購房壓力，自己也感到痛心。但面對結(jié)婚階段的住房困難，父母是唯一能幫助自己的人。

????即便如此，也不是所有的80后都像小周夫婦這么幸運(yùn)。很多已經(jīng)到了適婚年齡的80后，他們有著強(qiáng)勁的剛性需求，首次置業(yè)而且是自住，但是動(dòng)輒上百萬元的房子，仍然讓80后們望而卻步。

????“在高房價(jià)的影響下，一些老百姓變得怨氣叢生。在中國，居民收入的增長速度跟不上GDP增長的速度，更趕不上房價(jià)上漲的速度，這是非常不正常的。值得注意的是，國內(nèi)的貧富差距也在擴(kuò)大，這也體現(xiàn)在了住房方面，有的人有好幾套甚至幾十套房子，而有的人則一套房子也買不起?！辈芙êＵf。

????高房價(jià)透支購買力

????在一個(gè)成熟的社會(huì)中，中產(chǎn)階層應(yīng)該是緩解貧富差距、促進(jìn)社會(huì)公平的“穩(wěn)定閥”，但記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在中國，已經(jīng)不僅僅是普通老百姓買不起房子，對中等收入人群來說，買一套合心意的房子也很不容易。

????即便是成功買上了房子，每個(gè)月的月供也是一筆沉重的負(fù)擔(dān)?！爱?dāng)上了‘房奴’就意味著，不敢炒老板的魷魚，更不能被老板炒魷魚；無力再繼續(xù)學(xué)習(xí)進(jìn)修；不能去旅游、不敢生孩子；工作壓力大，心理壓力更大?！币晃蛔苑Q月收入5000多元的網(wǎng)友感慨地說。

????小周告訴記者，買了房子以后，可支配收入少了，生活質(zhì)量肯定會(huì)受到影響，好多東西會(huì)不得不犧牲掉?！耙郧拔覀兘?jīng)常在外面吃飯，下館子，以后恐怕不行了，基本上天天都要在家做飯吃了，哪怕只是吃一碗方便面?！?/p>

????專家指出，房價(jià)的快速上漲，讓普通老百姓增加了生活壓力，不少家庭為了在自己心儀的城市有一個(gè)棲身之地，耗盡了所有的積蓄，從小康之家變得債臺(tái)高筑，“房奴”們被每月的高額房貸壓得喘不過氣來，只好縮減本來用于其他方面的消費(fèi)和投資支出，導(dǎo)致購買力被嚴(yán)重透支。

????“消費(fèi)是經(jīng)濟(jì)增長的最終動(dòng)力。高房價(jià)不僅影響到了那些成為‘房奴’的人的生活質(zhì)量，也影響了老百姓在其他方面的消費(fèi)，比如旅游、培訓(xùn)等，進(jìn)而影響到這些行業(yè)的發(fā)展?，F(xiàn)在的房價(jià)連中產(chǎn)階級都難以承受，可以說，高房價(jià)正在透支中國消費(fèi)的未來?！辈芙êＵf。

????國家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上刊發(fā)的一篇文章稱，房價(jià)飛漲已經(jīng)成為制約城市居民消費(fèi)的障礙，給我國當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來負(fù)面影響。從樓市消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來看，高房價(jià)的擠出效應(yīng)影響到了居民日常生活和消費(fèi)行為，已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動(dòng)最大阻力。

????近日，央行在全國50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果顯示，居民購房意愿低位徘徊，超過6成居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)“高，難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲(chǔ)蓄”，此比例比上季提高9.5個(gè)百分點(diǎn)，升至歷史最高。

????購房眾生相：幾家歡樂幾家愁

????面對近乎瘋狂的樓市，作為賣家的開發(fā)商心態(tài)會(huì)發(fā)生微妙的變化，他們會(huì)想盡辦法來得到最大利益；與此同時(shí)，作為買家的購房者，也會(huì)尋求不同的方式贏得與開發(fā)商的博弈。 從某種意義上說，激烈的購房心理戰(zhàn)無時(shí)無刻不在上演。

????如果做一個(gè)歸納，在購房者里面無非有以下三種類型：剛性需求型、盲目跟風(fēng)型、投資投機(jī)型。除非你不買房，不然就很難逃脫這三種購房者的分類。在現(xiàn)實(shí)生活中，類似的例子可以找到很多。

????剛性需求型：“剛需，不買不行！”

????在全國各大城市，對住房有剛性需求的首次置業(yè)者，不僅是樓市的一支生力軍，也是一股中堅(jiān)力量。

????上世紀(jì)80年代生育高峰時(shí)期出生的人口，當(dāng)下正在逐漸步入結(jié)婚年齡，買婚房是“80后”的剛性需求。有媒體的調(diào)查問卷顯示，因?yàn)榻Y(jié)婚而準(zhǔn)備買房(或已買房)的“80后”占到了所有“80后”買房者中的66.8%。

????同為“80后”的小張和小王經(jīng)過6年的愛情馬拉松，今年10月份終于要結(jié)婚了，小張為了給小王一個(gè)安定的家，準(zhǔn)備在廣州市區(qū)購買一套新房。

????他們一起看了很多套房子，可不是因?yàn)閮r(jià)格太高，就是因?yàn)閼粜筒恢幸?，沒有找到合適的房子。朋友們都說，現(xiàn)在國家在控制房價(jià)上漲，但效果不大，等明年房價(jià)下降，再買不遲。他的父母也說，家里有一套舊房，雖然面積小一點(diǎn)，但裝修一下，還是很溫馨的。

????不過，小張覺得，既然結(jié)婚，肯定要用新房迎接新人，不然，就會(huì)委屈了新娘。他說，我是“剛需”，不買不行！現(xiàn)在不管房價(jià)是漲還是跌，只要看到合適的房子，就準(zhǔn)備立即付款，進(jìn)行裝修。

????針對計(jì)劃結(jié)婚的年輕人，中大恒基副總經(jīng)理付嚴(yán)則建議購房者選擇二手房，價(jià)格相對較低，房源豐富，選擇余地也比較大，并且即買即住。他認(rèn)為，二手房很適合年輕人結(jié)婚過渡使用。

????如果說小張和小王是為了結(jié)婚而必須買房，那么陳先生就是為了改善住房而不得不換一套大一點(diǎn)的房子。

????2004年，陳先生擁有了自己位于北京東四環(huán)外的第一套房子，60多平方米的一室一廳。去年，他愛人生了小孩兒，父母從老家過來照顧小孩兒，結(jié)果房子就住不下了。為此，他不得不考慮換一套更大一點(diǎn)的房子。

????“雖然我覺得房價(jià)年內(nèi)可能會(huì)降一點(diǎn)，也想再等一等，但為了緩解更為迫切的住房緊張問題，不得不提前購買。這也是沒辦法的事情?！标愊壬f，他把原來的房子賣了，換了一個(gè)接近100平方米的兩室一廳，盡管房價(jià)已經(jīng)比2004年的價(jià)格漲了一倍多，但仍然無可奈何地買了。

????跟風(fēng)追漲型：“誰敢說房價(jià)不會(huì)瘋漲下去呢？”

????買漲不買跌，這是大部分人的購房心理，開發(fā)商深諳其中的道理。他們銷售的樓盤每隔一段時(shí)間，都要提一次價(jià)，以迎合購房人的想法。這導(dǎo)致了部分消費(fèi)者的恐慌性購買。

????北京的李小姐原來并不急著買房的，一來是因?yàn)閿€不起首付，二來覺得房價(jià)太高了，還想再看看能不能降下來一些，但是2008年底短暫的低迷之后，房價(jià)就又開始瘋漲，李小姐的心里開始慌了。

????李小姐透露，今年2月份，房山一個(gè)樓盤開盤時(shí)的價(jià)格只有6000多元，可是現(xiàn)在，同樣的一套兩居室就要14390元一平方米。“房價(jià)不可能降，炒股票有賺有賠，買房即使不賺也不會(huì)賠的！”售樓人員這樣跟她說。

????“租房也能過，但是誰敢說房價(jià)不會(huì)瘋漲下去呢？畢竟遲早要買，安居才能樂業(yè)嘛！可是現(xiàn)在的形勢讓我實(shí)在沒有信心再撐下去了，總不能看著父母幾十年省吃儉用攢下來的錢都變成紙吧？”李小姐說。

????因房價(jià)高漲而變得恐慌的人不在少數(shù)。孫先生來北京已經(jīng)兩年多了，從事服裝外貿(mào)工作。一直沒有買房，現(xiàn)在還沒告別租房生活。眼看著房價(jià)越來越高，孫先生開始變得有點(diǎn)著急了。

????“本來想過一兩年再買房，但是現(xiàn)在樓市越來越瘋狂了，給了我不少心理壓力。我擔(dān)心要是一直這樣瘋狂下去以后就更買不起房子了。隨著城市規(guī)劃越來越完善和外來人口的增多，后期樓市肯定不會(huì)跌，即使跌也不會(huì)跌得很多?！彼f。

????前不久，孫先生看中了一套90多平方米的精裝修二手房?！敖煌ǚ奖愕纫蛩睾艽騽?dòng)我，本來打算第二天去付款的，沒想到一夜之間就被別人搶走了?！?/p>

????看到很多樓盤開盤即售罄，而且身邊很多人都蠢蠢欲動(dòng)，孫先生也加快了入市的步伐。孫先生說，對于在北京拼搏的“北漂”一族來說，沒有一套屬于自己的房子，似乎少了份歸屬感。

????投資投機(jī)型：“買房好，穩(wěn)賺！”

????對于那些擁有富余資金的人而言，買房還可以作為一種投資。原因有兩個(gè)，第一是稀缺資源，房地產(chǎn)始終會(huì)升值。中國在世界上人口最多，土地是最稀缺的資源，只是不同地方的土地增值有快有慢，不同區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值也會(huì)變化；第二是通貨膨脹因素，房地產(chǎn)有保值增值的功能。從長遠(yuǎn)來看，投資房地產(chǎn)是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，特別是現(xiàn)在——顯然不是經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的波峰，更是投資的好時(shí)機(jī)。

????一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，在通脹的預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，最能被接受的理財(cái)方式便是買房，這一觀點(diǎn)被80%的業(yè)內(nèi)人士所認(rèn)同。華潤置地副總經(jīng)理朱華越說，買房對于普通老百姓是最簡單的投資方式，北京易居研究院院長牟增彬也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是穩(wěn)健型投資者最好的投資選擇。

????2008年年底，正當(dāng)人們觀望房價(jià)是不是還要繼續(xù)回落的時(shí)候，北京的盧女士已瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)抄底，以100多萬元的總價(jià)買下朝陽區(qū)一處100多平方米的房子。

????今年上半年，房價(jià)不斷上漲。她這套房上漲至少30多萬元?！安荒茉倭袅耍F(xiàn)在就得賣！”看見自己的房子半年多漲了幾十萬，盧女士覺得自己應(yīng)該“見好就收”，于是近日她通過房產(chǎn)中介找到買家，以較高的價(jià)格出手，一把凈賺了近30萬元。

????僅用了半年多時(shí)間，收益率接近30%。“買房好，穩(wěn)賺！我自己也炒股，還不是來來回回‘坐電梯’，折騰下來，真沒賺到什么錢?！北R女士總結(jié)說。“房子也不是隨便買就能賺錢，一定要買好地段的房子，這樣升值才快?！?/p>

????無獨(dú)有偶，于2003年加入炒房大軍的上海人老張最近又在樓市中投入大筆資金。據(jù)悉，他一直在通過上海一家中介公司搜羅合適的豪宅，選擇的區(qū)域包括古北、陸家嘴以及新天地等上海傳統(tǒng)的豪宅區(qū)。最終在5月底，他敲定了一套虹橋古北的房子，成交價(jià)高達(dá)500萬。

????“預(yù)期通脹已經(jīng)成為一種共識(shí)。對投資客而言，避免財(cái)富縮水的一個(gè)好方法是將現(xiàn)金轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，通過購買房產(chǎn)是較為便捷、有效的選擇?！崩蠌埜嬖V記者。事實(shí)上，一個(gè)月后，這處宅子報(bào)價(jià)已經(jīng)升值約2%。

????房地產(chǎn)成本公示最怕“霧里看花”

????在政府部門的強(qiáng)力推動(dòng)下，9月1日起，江西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面向社會(huì)公示商品房開發(fā)銷售信息。 這一“新政”，讓很多期許已久的人希望借此“撥云見日”：一則希望了解高房價(jià)迷霧背后的成本真相；二則渴望促使房價(jià)回到理性狀態(tài)。

????然而，南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)目前公示的80多家樓盤的信息數(shù)據(jù)，尤其是房價(jià)成本令不少人搖頭不解，大有“霧里看花”之惑：不少樓盤商品住宅平均成本與其售價(jià)相差無幾，另有相當(dāng)一部分樓盤數(shù)據(jù)顯示在“虧本售房”。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查也顯示，截至3日上午，89.5%的網(wǎng)民認(rèn)為房地產(chǎn)成本數(shù)據(jù)為“假的”。

????人們心存質(zhì)疑，原因顯而易見。一方面，關(guān)于房價(jià)水分、樓市泡沫、行業(yè)暴利的各種議論，早已讓人對房價(jià)疑慮甚多。另一方面，目前公示的“利潤微薄”甚至“虧本銷售”的數(shù)據(jù)，與民眾為房價(jià)所累的切身感受有天壤之別。虛虛實(shí)實(shí)的房價(jià)成本究竟由哪些構(gòu)成，一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。多數(shù)開發(fā)商將此視為商業(yè)秘密，諱莫如深，秘而不宣。江西建立并推行房地產(chǎn)開發(fā)銷售信息公示制度，其中包括公示土地使用權(quán)取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)等房價(jià)成本，使購房者有了一個(gè)與開發(fā)商“信息對稱”的平臺(tái)。

????但據(jù)了解，江西的房價(jià)公示尚處試行階段。目前公示的數(shù)據(jù)，也均由開發(fā)商自己所報(bào)。這種自拉自唱式的公示，使其權(quán)威性和可信度大打折扣。有業(yè)內(nèi)人士坦言“數(shù)據(jù)摻水”在所難免，甚至不排除個(gè)別地方存在開發(fā)商串通作假、達(dá)成“數(shù)據(jù)聯(lián)盟”的可能。

????萬事開頭難。公示的房價(jià)成本如何確認(rèn)其真實(shí)性，又該如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管的有效性，不僅取決于開發(fā)企業(yè)的商業(yè)道德和社會(huì)責(zé)任，更取決于公布制度本身的科學(xué)性和可操作性。如果任由經(jīng)不起公眾推敲的數(shù)據(jù)繼續(xù)“出籠”，設(shè)計(jì)這項(xiàng)制度的良好初衷只會(huì)淪為一場“數(shù)字游戲”，對凈化房地產(chǎn)市場、促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，終將無所裨益。

????房地產(chǎn)成本公示，期待“撥云見日”，最怕“霧里看花”。江西省監(jiān)察廳表示，對于拒不公示或公示的信息虛假等情況，將按《通知》明確的規(guī)定進(jìn)行處罰，并督促有關(guān)職能部門加強(qiáng)監(jiān)管。對此，人們將拭目以待。

????每一輪樓市高漲，都會(huì)伴隨著房產(chǎn)商轟轟烈烈的“跑馬圈地”。高價(jià)拿地，閑置不用，表面上看起來是賠錢的買賣，但賬外的收益卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過賬面上的損失。對于開發(fā)商來說，由于融資的便捷，高價(jià)囤地更是自我擴(kuò)張最直接的方式。正如一位分析人士所作的總結(jié)———“資產(chǎn)高估、市值膨脹，拿地蓋房最后變成了一場資本游戲?！?/p>

????國土部調(diào)查：地價(jià)運(yùn)作空間相當(dāng)“暴利”

????國土部于2009年5月底開始，對全國105個(gè)城市進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測調(diào)查，調(diào)查的房價(jià)為商品房開盤時(shí)的平均售價(jià)，地價(jià)為土地出讓時(shí)的樓面地價(jià)。有效案例620個(gè)。其中北京被抽查的21個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，鼎城的利潤最高。雖然鼎城15000元/平方米的售價(jià)并沒有比周邊樓盤價(jià)格高多少，但是鼎城項(xiàng)目的樓面地價(jià)僅為2000多元/平方米。但這還不是北京地價(jià)房價(jià)比例最小的房地產(chǎn)項(xiàng)目，位于北五環(huán)顧家莊橋正北3000米處的潤澤悅溪，樓面地價(jià)僅僅253元/平方米，房價(jià)卻賣到2萬元/平方米。

????而在北京，最貴樓盤的桂冠屬于誰？是6月25日剛獲得預(yù)售許可證的東釣魚臺(tái)家園，亦稱釣魚臺(tái)七號院，以7.28萬元/平方米的均價(jià)，刷新了奧運(yùn)時(shí)代盤古大觀以7.1萬元/平方米的價(jià)格保持的京城“最貴樓盤”的紀(jì)錄。此前有媒體報(bào)道，該樓盤的樓面地價(jià)遠(yuǎn)低于廣渠路15號“地王”1.6萬元/平方米的樓面地價(jià)。而除去拆遷和建安成本，7.2萬元/平方米的均價(jià)，東釣魚臺(tái)家園的利潤率依然相當(dāng)“暴利”。

????開發(fā)商喊冤：是“政府地票稅”太重了

????自國土部負(fù)責(zé)人發(fā)布地價(jià)占房價(jià)23%這一結(jié)論后，以任志強(qiáng)為代表的不少開發(fā)商出來公開反駁。北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)在博客中更是明確寫道：“如果政府用不同部門分別收取和土地有關(guān)的相關(guān)費(fèi)用，然后又各算各的賬，各自只公布自己收取到的那一部分錢，就認(rèn)為土地的成本在房價(jià)中的比例不高，不仍然是欺騙群眾嗎？”

????“人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)、規(guī)劃收費(fèi)、土地收費(fèi)、房管收費(fèi)、定界收費(fèi)、安全收費(fèi)，質(zhì)量收費(fèi)，反正大把的費(fèi)擱一塊就得五百塊?！睋?jù)國內(nèi)二線城市的一位開

????業(yè)內(nèi)人士：地價(jià)急漲導(dǎo)致房價(jià)泡沫迅速吹大

????復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，通過增加土地供給，改變供求關(guān)系，會(huì)對土地價(jià)格下調(diào)產(chǎn)生作用，但未必會(huì)帶動(dòng)房價(jià)降低。“由于利益驅(qū)動(dòng)更大，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說平抑房價(jià)?！闭憬髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，事實(shí)上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。

????樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而舒緩的是政府財(cái)政收入，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金收入囊中。值得注意的是，2008年全年，上海這個(gè)收入才是154億。原國土資源部副部長、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲表示，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價(jià)房價(jià)，實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手。

????北京中原地產(chǎn)三級市場研究部分析師靳瑞興告訴記者，自廣渠門外10號地以10億多元天價(jià)被富力收入囊中后，周邊的二手房價(jià)就隨之水漲船高?！耙愿浇母涣Τ菫槔酝鶅r(jià)在22000元每平方米的房子現(xiàn)在平均已經(jīng)上漲了3000元左右，某些業(yè)主甚至開價(jià)到了28000元每平方米，高價(jià)地的誕生直接提高了人們對房價(jià)的預(yù)期。”

????除了地價(jià)與房價(jià)的聯(lián)動(dòng)之外“地王”身后越來越多的央企背景也引發(fā)了人們的關(guān)注。40.6億元拿下廣渠路15號的中化方興是中化集團(tuán)公司在香港注冊的全資子公司；19.6億元中標(biāo)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的成都中澤置業(yè)，其母公司是中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。除了近幾年在土地市場呼風(fēng)喚雨的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)之外，中鐵、中冶、中石油、中國電子集團(tuán)等大型國企也紛紛踏進(jìn)土地市場。

????業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，當(dāng)土地交易市場成為投資市場，泡沫就隨時(shí)可能浮現(xiàn)。在全球經(jīng)濟(jì)尚未好轉(zhuǎn)、國內(nèi)信貸相對寬松的背景下，如果將土地進(jìn)行資本化杠桿運(yùn)作，頻頻制造高價(jià)搶地的現(xiàn)象，泡沫便會(huì)被迅速吹大。

????專家：從土地、信貸、稅收多項(xiàng)政策入手遏制過高房價(jià)

????“當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題，特別是最近房價(jià)在短期內(nèi)飆升的問題，有信貸政策、稅收政策的問題，也有土地政策問題，前兩者在此不討論，如果土地政策僅是從這些措施入手，對遏制房地產(chǎn)泡沫的作用將十分有限?！敝袊缈圃航鹑谘芯克芯繂T易憲容表示，從已有的研究報(bào)告來看，截至今年4月，全國累計(jì)土地購置面積與累計(jì)完成開發(fā)土地面積的差超過10億平方米，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)尚未開發(fā)的土地面積十分龐大。土地庫存一直處于上升趨勢。在現(xiàn)有土地庫存的情況下，假設(shè)沒有新增土地購置，現(xiàn)有的土地庫存量都需要超過50個(gè)月才能消耗完成。

????易憲容認(rèn)為，當(dāng)前住房市場并非在于增加土地供給多少，也不在于增加多少住房供給，如果不能夠限制住房投資炒作，土地供給再充分，住房建再多，都無法滿足住房炒作貪欲。因此，住房土地政策的改進(jìn)還得與住房的信貸政策、住房稅收政策一起，才能夠遏制房地產(chǎn)市場的泡沫，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

????樓市反彈警惕境外熱錢炒作

????根據(jù)日前央行公布的數(shù)據(jù)，7月我國金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量達(dá)2425.65億元，創(chuàng)年內(nèi)第二高，海外資本加快回流國內(nèi)已是不爭事實(shí)。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機(jī)構(gòu)高調(diào)拋售，海外資本在樓市價(jià)格高漲的當(dāng)口到底起了什么作用？攻股市棄樓市的說法是否準(zhǔn)確？

????境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場

????“熱錢又回來啦！”在市場驚呼因金融危機(jī)暫時(shí)撤離中國市場的海外資金又殺了個(gè)回馬槍之時(shí)，房地產(chǎn)市場已敏感的感受到了這一變化。

????深圳，四月下旬“限外令”松動(dòng)，港澳臺(tái)居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多，根據(jù)置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買數(shù)量將達(dá)到8600套，面積也將超過80萬平方米。

????上海，高級公寓市場最近持續(xù)火爆。最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價(jià)均在人民幣4萬元/平方米以上，總成交金額達(dá)65.59億元，不論是數(shù)量還是價(jià)格均創(chuàng)今年新高。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴本報(bào)記者。中原(中國)地產(chǎn)研究中心長期抽樣監(jiān)測結(jié)果顯示，自4月起，港澳臺(tái)人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅(jiān)力量。自3月起，港澳臺(tái)購房人數(shù)連續(xù)3個(gè)月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點(diǎn)。

????廣州，合富輝煌市場研究部對廣州中心區(qū)域46個(gè)主流樓盤進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺(tái)及境外買家保持約三成比例，且有增加勢頭。

????“總體來說，境外的買家肯定不如境內(nèi)的買家多，但是他們的投資、甚至投機(jī)行為，絕對會(huì)助長房價(jià)的上漲，這尤其體現(xiàn)在高端住宅上?！睏罴t旭說。

????外資機(jī)構(gòu)邊唱高調(diào)邊套現(xiàn)“混淆視聽”

????而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機(jī)構(gòu)日前加快了其拋售的步伐。據(jù)媒體最新報(bào)道，美國凱雷投資集團(tuán)正籌備出售其持有的上海濟(jì)南路8號項(xiàng)目，回籠資金有望超過30億元。而此前，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價(jià)格將其持有的上海東海廣場項(xiàng)目出售給SOHO中國。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類股票上的QFII在近日也大幅減倉?！八謧}位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露說。

????“但外資拋售并不能將其解讀為外資對中國樓市的看空，而是其投資達(dá)到了相應(yīng)的效果，進(jìn)行正常的套現(xiàn)獲利?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級研究員回建強(qiáng)日前撰文指出。

????更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時(shí)，他們還一再對中國樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄樂觀預(yù)測稱，今年中國房價(jià)上漲幅度將達(dá)5%至10%，而明年漲幅也將達(dá)到10%，并鼓勵(lì)大家最近積極行動(dòng)起來，投資買地建房。

????對于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨?！斑@種做法會(huì)混淆大家的視聽，增加大家對市場判斷的難度，它們撤了之后國內(nèi)的投資者可能就被套了?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

 ???投機(jī)資本涌動(dòng)危害市場風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

????根據(jù)中國社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明的計(jì)算，若扣除各類因素，二季度能解釋的外儲(chǔ)增加額為339億美元，仍有超過900億美元的外儲(chǔ)增長缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國際資本的流入。接受記者采訪的多位專家表示，盡管和2007年那一輪“高房價(jià)”時(shí)期相比，海外資金進(jìn)入國內(nèi)樓市的規(guī)模要小很多，但是海外投資資本的涌動(dòng)對正常市場的供求關(guān)系會(huì)造成的破壞和負(fù)面影響，它的流入仍是市場不能忽視的一股力量，這種風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

????另外，外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國國際收支順差的重要原因，過度投資會(huì)造成人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致人民幣貨幣投放過多，加大流動(dòng)性的壓力。

????北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)也指出，監(jiān)管部門對于海外資金的動(dòng)向要密切關(guān)注，實(shí)行切實(shí)有效的監(jiān)管，要心中有數(shù)。適當(dāng)引導(dǎo)資金的流向，若房地產(chǎn)市場明顯過熱時(shí)又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對過熱的中國房地產(chǎn)行業(yè)投資，多部委聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結(jié)匯方面的管理。也在那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類”行業(yè)名單。

????“對于想要在銷售市場混水摸魚的外資基金和散戶，相關(guān)限制絕不可輕易放松。”楊紅旭說。

????楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導(dǎo)，演變成了投資投機(jī)帶頭。在以溫州炒房團(tuán)為代表的國內(nèi)游資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線城市房價(jià)泡沫原本就未擠凈，按目前房價(jià)上漲之勢，2007年的非理性繁榮必然重現(xiàn)。”

????房價(jià)坐上“過山車”下半年醞釀“變臉”

 ???“沒想到，太出乎意料了！”

????“看不懂，像霧里看花一樣！”

????談及今年的樓市，多數(shù)被采訪對象都表達(dá)了這樣的感慨。 從“量價(jià)齊跌”到“量價(jià)飆升”再到“量跌價(jià)漲”；從土地流拍到“地王”歸來；以往需要兩三年走過的“路”今年僅僅用了半年多的時(shí)間。這期間不僅樓市坐上了“過山車”，房價(jià)也上演了“撐竿跳”。進(jìn)入7月下旬，情況又在悄然發(fā)生變化，雖然房價(jià)仍舊“牛氣沖天”，但已顯露出疲態(tài)。成交量則出現(xiàn)了明顯下滑。同時(shí)，多部門開始發(fā)文警示樓市風(fēng)險(xiǎn)，多種信號顯示樓市正在醞釀?wù){(diào)整，下半年可能上演“變臉”。

????從“量價(jià)齊跌”到“量價(jià)飆升”

????樓市坐上“過山車”

????今年1月末開始，受傳統(tǒng)農(nóng)歷新年的節(jié)日效應(yīng)，以及國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢的不明朗的影響，樓市新年開局不利，“量價(jià)齊跌”成了新年的第一個(gè)關(guān)鍵詞，以北京為例，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，1月的商品房銷售均價(jià)僅為10085元/平方米，同比下降29.36%，環(huán)比下降20.98%。

????“雖然房價(jià)有所調(diào)整，但我并不想馬上出手，還打算再觀望一段時(shí)間。”年初一位購房者接受記者采訪時(shí)語氣堅(jiān)定地說。

????和這位購房者的觀點(diǎn)相似，年初時(shí)多數(shù)被采訪對象都表達(dá)了相同或相類似的觀點(diǎn)。正是在濃厚觀望情緒的影響下，北京、上海、深圳等多個(gè)一線城市樓市紛紛“告急”，為了暖市各地也絞盡腦汁出臺(tái)各種政策以期改變頹勢。

????進(jìn)入3月，樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，在房價(jià)下調(diào)和剛性需求釋放，以及各種利好消息的刺激下，樓市開始出現(xiàn)“小陽春”，當(dāng)時(shí)還引發(fā)了“樓市‘春暖’暖幾何？”的大范圍討論。之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷售面積迅速增長，房價(jià)快速飆升。在短短不到半年的時(shí)間，“價(jià)量飆升”又成了這一階段樓市的流行詞，尤其是北京、上海、深圳等一線城市房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，更是引起業(yè)內(nèi)外一片驚呼。

????中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，7月北京、上海、廣州、深圳四大一線城市一手住宅成交價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度超過30%，天津、成都累計(jì)上漲幅度約10%；北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度近20%。

????與此同時(shí)，房價(jià)從熱門城市領(lǐng)漲向“普漲”格局轉(zhuǎn)變。7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，環(huán)比上漲0.9%。這是今年以來全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比環(huán)比連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)雙上漲。環(huán)比方面已經(jīng)連續(xù)五個(gè)月上漲，且漲幅逐月擴(kuò)大，其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。

????全國房價(jià)上漲的城市也明顯多于下降的城市。其中，新建住房銷售價(jià)格同比上漲的城市有43個(gè)，同比價(jià)格下降的城市只有26個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市有63個(gè)，環(huán)比價(jià)格下降的城市只有3個(gè)。

????成交量方面也表現(xiàn)不俗，1至7月，全國商品房銷售面積41755萬平方米，同比增長37.1%。其中，商品住宅銷售面積增長38.8%。

????“量價(jià)飆升”的火爆局面，更是刺激了房企的拿地?zé)崆?，特別是6月份以來，土地成交市場一改北京一枝獨(dú)秀的局面，北京、武漢、廣州、上海和杭州等全國多個(gè)城市相繼上演土地大戰(zhàn)。國內(nèi)一線城市的地價(jià)不斷刷新，一批天價(jià)地王涌現(xiàn)。

????利好政策、強(qiáng)勁需求、投資客入市

????多個(gè)因素成房價(jià)飆升“幕后推手”

????從去年下半年的“冰凍”變?yōu)榻衲甑摹盎馃帷保瑑?yōu)惠的購房政策、強(qiáng)勁的剛性需求、寬松的信貸以及卷土重來的投資客無疑是促成這種變化的“主角”，也成了重要的“幕后推手”。

????21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇說，去年受國際金融危機(jī)的波及，消費(fèi)者對樓市發(fā)展前景一直處于觀望，大量購房需求被抑制，為了暖市，政府連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)市場刺激政策。國家利好政策的出臺(tái)，尤其對二手房影響比較大，在一定程度上消除了消費(fèi)者對樓市深度調(diào)整的顧慮，使得壓抑了較長一段時(shí)間的剛性需求在今年上半年集中釋放，這造就了成交量尤其是二手房市場單月交易量屢創(chuàng)新高，而市場行情的升溫也間接帶動(dòng)了房價(jià)的反彈，由此導(dǎo)致房價(jià)急速上漲。

????剛性需求也起到了推波助瀾的作用。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍接受記者采訪時(shí)說，在2007年房價(jià)瘋狂上漲，許多剛性需求的消費(fèi)者無力購買，到去年樓市開始出現(xiàn)低迷，房價(jià)也隨之步入調(diào)整通道，觀望氣氛成為了主流。今年初，在利好政策和開發(fā)商低價(jià)入市策略影響下，壓抑許久的剛性需求集中爆發(fā)，這使得部分項(xiàng)目得以熱銷，進(jìn)而有了提價(jià)的底氣。

????業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的提價(jià)行為很快就產(chǎn)生了“跟風(fēng)”效應(yīng)，進(jìn)而演變?yōu)榇蠓秶摹案L(fēng)漲價(jià)”。其中一個(gè)重要原因是一季度以來政府的信貸政策較為寬松，大額的信貸支持，大大地緩解了資金壓力，開發(fā)商不再急于銷售產(chǎn)品緩解資金困境，所以他們才敢于提價(jià)銷售。

????幾乎每次房價(jià)的上漲都能看到投資、投機(jī)客入市的身影，這次也不利外。記者了解到，投資客的再度瘋狂在深圳豪宅市場上可見一斑。上半年來自市場的信息是，深圳豪宅紛紛開出“豪華價(jià)”：一平方米兩三萬元只是剛起步，七八萬元也很常見。南山后海填海區(qū)的兩個(gè)樓盤尚未發(fā)售，但銷售人員稱價(jià)格將在3萬元/平方米左右。羅湖華潤幸福里的精裝修公寓，去年向業(yè)界透露定價(jià)將超過4萬元/平方米時(shí)，引起強(qiáng)烈的質(zhì)疑，如今銷售價(jià)格超過4.7萬元/平方米以上。

????除了對資源的極度占有，豪宅“豪華價(jià)”的重要推手就是投資客?！昂勒瑵q得這么快，有投資者炒作的因素?！鄙钲谥性禺a(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，買一套800萬元的豪宅，比買10套80萬元的普通住宅還要漲得快，所以很多投資客涌入豪宅市場。高姍也表示，正是由于通脹預(yù)期加大，投資性置業(yè)復(fù)蘇樓市，才助推了房價(jià)的回升。

????從“量價(jià)齊升”到“價(jià)漲量縮”

????樓市下半年可能上演“變臉”

????房價(jià)的牛市行情仍在繼續(xù)，但成交量疲態(tài)已開始顯露。受價(jià)格快速上漲、新增供應(yīng)減少及房貸政策緊縮等多重影響，市場觀望氛圍在7月又開始顯現(xiàn)，住宅市場持續(xù)近半年的“量價(jià)齊升”的態(tài)勢也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，各地市場成交開始出現(xiàn)分化?！皟r(jià)漲量縮”似乎又成了樓市的主題詞。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，下半年樓市“變臉”的可能性在加大。

????中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，7月，一線城市住宅成交量出現(xiàn)了下滑勢頭。此輪調(diào)整中率先觸底反彈的深圳、廣州則加速下滑。其中，深圳7月成交量已是連續(xù)第四個(gè)月下降，廣州亦是第三個(gè)月呈下滑趨勢。二線城市杭州也出現(xiàn)連續(xù)第二個(gè)月大幅下滑。

????8月，成交量下滑的態(tài)勢并未出現(xiàn)改觀。中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)最新數(shù)據(jù)顯示，8月中原所監(jiān)測的九個(gè)城市住宅成交量，今年首次環(huán)比上月出現(xiàn)全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是，深圳-23%；杭州-22%、北京-14%、成都-14%、重慶-9%、武漢-8%、廣州-7%、上海-5%、天津-3%。

????其中，8月第四周(8月24日至8月30日)，被監(jiān)測的大部分城市成交出現(xiàn)下滑，其中深圳最為顯著，為今年二月以來成交最少的一周。這一周僅成交688套，比上周減少576套，環(huán)比下降四成。其次為成都，下降14%。其余成交出現(xiàn)下滑的城市，包括上海、天津、重慶和杭州降幅在5%至10%之間。

????李耀智說，現(xiàn)在看房人數(shù)確實(shí)減少很多，業(yè)主沒有再漲價(jià)，但是也沒有拋盤，雙方進(jìn)入了僵持期，中介壓力越來越大。自住客如果越來越少的話，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。李耀智說，一般說的調(diào)整是有價(jià)無市，目前來看還沒到這個(gè)程度，主要看二套房貸政策是否轉(zhuǎn)向，目前銀行仍在靠優(yōu)惠搶客戶。

????深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平稱，貨幣政策一旦真正從緊，大批房子可能以低于預(yù)期的價(jià)格沖向市場，而高位買房的市民將會(huì)面臨財(cái)富的損失，香港和日本都曾有這樣的教訓(xùn)。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅市場交易火熱、部分城市價(jià)格屢創(chuàng)新高，這些現(xiàn)象已引發(fā)政府管理部門的警惕和擔(dān)憂。7月中旬，商業(yè)銀行從嚴(yán)執(zhí)行“二套房貸”政策的消息在各地陸續(xù)傳出，房地產(chǎn)調(diào)控政策由“刺激”趨向“中性”的信號正在逐漸釋放，住宅市場或?qū)⒚媾R新一輪調(diào)整。因此，預(yù)計(jì)以后幾個(gè)月，政策干預(yù)的可能性將逐步增強(qiáng)。

????上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，3至8月市場偏熱，成交量非常大，已經(jīng)透支了“金九銀十”的能量，樓市恐難再現(xiàn)熱潮。其中，一線城市年度成交量高點(diǎn)是6月，下半年成交量整體將步入下行通道。價(jià)格變化滯后于成交量幾個(gè)月，下半年價(jià)格可能依然堅(jiān)挺，但明年一季度有可能止?jié)q，快的話年底就有可能出現(xiàn)漲不動(dòng)的情況。

????和悲觀的預(yù)測相比，深圳社科院房地產(chǎn)與運(yùn)營中心主任高海燕表示，在當(dāng)前背景下，今年年底出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的政策來改變樓市的可能性不大。他分析說，大部分人買房的需求都是剛性需求，投資客不像去年那么集中，所以樓價(jià)保持了相對穩(wěn)定。而今年下半年的交易量會(huì)有走低的過程，但是房價(jià)不會(huì)大起大落。（記者 陳偉? 陳偉邢梅?余孝忠 胡錦武?洛濤?張莫?李佳鵬 彭勇 實(shí)習(xí)生 鄭文剛）