昆明3000套經適房遭棄購 購房不能貸款成門檻

????昆明3000套經濟適用房遭棄購的背后原因

????近一段時間，圍繞經濟適用房的丑聞不斷出現(xiàn)，有的地方違規(guī)變更經濟適用房的用途，有的地方在分配經濟適用房過程中徇私舞弊，有的地方上千套經濟適用房被棄購，這種種現(xiàn)象都讓經濟適用房的作用大打折扣。 經濟適用房到底怎么了，我們還要不要繼續(xù)建設經濟適用房？就在這些討論持續(xù)升溫的時候，昆明和廣州又傳來消息，兩地正在發(fā)售的經濟適用房面臨著完全不同的兩種境遇。一起來看記者熊曼琳的調查。

????昆明、廣州兩地經濟適用房遭遇大相徑庭

????記者：“這里是昆明市正在銷售的經濟適用房，一期共有5300套，現(xiàn)在距離開盤的時間已經過去了將近5個月的時間，而還有2700多套房子沒有銷售，眾多有購買經濟適用房資格的人選擇了放棄?！?/p>

????昆明市子君村經濟適用房是從今年4月份開始銷售的。這里就是售樓處，盡管是星期六，但售樓處卻冷冷清清。

????昆明市經濟適用房售樓處保安：“賣了2500多套?！?/p>

????記者：“一共多少套？”

????昆明市經濟適用房售樓處保安：“5300套?！?/p>

????記者：“那還有一半多沒賣出去？”

????昆明市經濟適用房售樓處保安：“對?！?/p>

????在售樓處記者了解到，由于此前有資格購買經濟適用房的人很多放棄了購買，因此剩下2700多套房子要等待政府繼續(xù)審批申請人資格才能重新銷售。

????不過，與現(xiàn)在售樓處的冷冷清清相比，子君村開盤當天卻非?；鸨?/p>

????經濟適用房申購人朱蘭英：“子君村開盤的時候你們沒參與你們沒去，去的人真是的有好幾百人，真的各個在那叫苦連天，哭的哭，去的時候是帶著美好的愿望美好的理想，想要到這個房子去看，各個都是想圓這個夢，但是看了以后你才是什么結果，各個都是大哭，為什么大哭？他們買不起，哭是真的?！?/p>

????她叫朱蘭英，這里就是她的家，30多平米的房子住著老老少少5個人。女兒的房間最小只能放下一張床。她叫朱恒珍，這里是她的家，一個二十多平方米的出租屋，住了6個人。

????經濟適用房申購人朱恒珍：“里邊12個平方，這個有9個平方，然后這個是我，我女兒跟我住這個床，這個是我兒子在睡這里，然后我侄女是搭了一點在這個，搭了哪一點?！?/p>

????由于人多，陽臺也被改造成床鋪。

????記者：“這個地方也住人？”

????朱恒珍：“我侄女在住。”

????記者：“搭了違章建筑。”

????朱恒珍：“違章的。”

????盡管記者采訪的這6個人都有資格申請經濟適用房，然而他們中的五個都放棄了購買。他們說因為拿不出這么多的錢。目前昆明市子君村經濟適用房的價格是每平方米2100元。這個價格是不是太貴了呢？記者走訪了附近的一家房產中介。

????記者：“這周邊的房價要多少？”

????房地產中介工作人員：“我們這是4500元。”

????記者：“均價嗎？”

????房地產中介工作人員：“對，那邊是4200元?！?/p>

????記者：“有沒有4000元以下的?！?/p>

????房地產中介工作人員：“沒有?！?/p>

????昆明風之鈴市場研究咨詢公司為記者提供了子君村周邊同類商品房的價格。新亞洲體育城，每平方米4600元，彼岸4200元，廣源小區(qū)4100元，銀海暢園4800元。這些商品房的價格都高出經濟適用房一倍以上。

????昆明風之鈴市場研究咨詢機構總經理石遠：“應該說目前的話將近2千到3千塊錢這個價差?！?/p>

????記者：“所以說差距還是很大的。”

????石遠：“對。”

????看來經濟適用房的價格同商品房相比很有競爭力。昆明市住房保障局局長向浩告訴記者，不僅價格便宜，這里還處在昆明新老市區(qū)的中心地帶，是未來昆明的發(fā)展方向。

????昆明市住房保障局局向浩：“它旁邊就是一個大的公交場站，同時我們昆明市準備建輕軌，那么輕軌也從它旁邊經過，在旁邊還有一個我們現(xiàn)在正在建設的一個（螺絲灣）商貿城?！?/p>

????記者了解到，像昆明這樣棄購的情況并不在少數，石家莊、杭州、長春等地都曾出現(xiàn)棄購經濟適用房的先例。而就在昆明經濟適用房遭冷遇的同時，廣州推出的經濟適用房項目卻賣得熱火朝天。繼續(xù)來看記者的調查。

????這里是廣州市推出的今年第一批經濟適用房銷售現(xiàn)場。很多人早早就過來等候選房。老老少少非常熱鬧。有的忙著咨詢，有的忙著填寫自己滿意的戶型。

????“現(xiàn)在請40號。”

????廣州市這批經濟適用房特別搶手，這里是萬松園經濟適用房，平均每29戶搶購一套房子。黨恩新街的經濟適用房的供需也達到了1比7.5的比例。所有的房子在3天之內全部銷售完畢。廣州市住房保障局局長黃信敬告訴記者，這樣的火爆完全在他們的意料之中。

????廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬：“這兩個點是交通非常方便，周圍的配套設施包括醫(yī)院、學校等等這些，都是非常齊全，第二個原因就是他的價格真真正正是經濟?！?/p>

????記者：“我身后的這座大樓就是廣州市正在銷售的經濟適用房，在步行十分鐘的距離里，我的前方是一個公園，我的左邊是醫(yī)院和地鐵，我的右邊是公交總站，這棟大樓的后面就是菜市場和學校，也正是因為這樣的地段讓這里的房價居高不下，我旁邊的這棟商品房均價在12000元以上，而這里的經濟適用房只有5600多元?！?/p>

????事實上，中原地產數據顯示，廣州市黨恩新街經濟適用房在5600多元，而周邊商品房的均價都在11000到13000元左右。萬松園經濟適用房在4400多元，而周邊商品房均價已經達到12000多元。也就是說，經濟適用房房價只相當于普通商品房的二分之一到三分之一。再加上完善的配套設施讓這里的經濟適用房炙手可熱。??

????經濟適用房冰火兩重天的根本原因何在？

????昆明和廣州的經濟適用房正在發(fā)售，場面卻一冷一熱，形成了鮮明的對照。 有人說，廣州的經濟適用房位置好，價格便宜，自然會大受歡迎。很多城市的經濟適用房建在郊區(qū)，價格沒有優(yōu)勢，所以才成了無人問津的雞肋?？墒俏覀兊挠浾咴诶ッ髡{查的時候發(fā)現(xiàn)，這兒的經濟適用房位置也不差，價格呢，也只有周邊商品房的一半。顯然，位置和價格并不是昆明經濟適用房遭冷遇的主要原因。在深入調查中，記者發(fā)現(xiàn)了廣州和昆明經濟適用房冰火兩重天的根本原因。

????“我們現(xiàn)在這個經濟房，它不可以貸款，我們確實是買不起，就是一般的工作人員都買不去?！?/p>

????原來，昆明市這批經濟適用房要求在今年4月份預售時先交納60%的首付款，隨后在明年5月1日交鑰匙時再一次性支付剩下的40%。這批經濟適用房都在40平米到70平米不等，按照首付60%的比例，每套房的首付款要交就要交6萬到8萬左右。而在一年的時間里要交清10萬到14萬元左右的房款。這對于購買經濟適用房的人是一筆不小的開支。

????記者：“有沒有問過銀行（貸款）？”

????經濟適用房申購人“我們昆明市每個銀行都去過了。”

????記者：“每個銀行？”

????經濟適用房申購人：“每個銀行都去過，我去過工商銀行，我去過建設銀行，農業(yè)銀行都去過，他說你是不是買商品房，我說不是，我們是經濟適用房，它說不貸，他說沒有政策?！?/p>

????購買經濟適用房必須一年之內全款支付，這樣的付款方式，讓很多有購買資格的人不得不放棄。他們想不明白為什么他們不可以像普通商品房一樣從銀行獲得貸款。

????經濟適用房

????那么銀行為什么不愿意給經濟適用房貸款呢？難道是擔心這些人的支付能力嗎？記者走訪了昆明市的幾家銀行。這里是建設銀行昆明分行。

????記者：“經濟適用房能貸款嗎？”

????建設銀行昆明分行工作人員：“不可以，因為做補了抵押，所以辦不了貸款?！?/p>

????這里是中信銀行昆明分行。

????記者：“經濟適用房不能貸？”

????中信銀行昆明分行工作人員：“對，貸不了?！?/p>

????記者：“為什么呢？”

????中信銀行昆明分行工作人員：“在抵押的時候因為抵不掉，中信銀行昆明市所有的網點都不行?！?/p>

????記者：“就是因為抵押的問題？那我要是收入夠也不行嗎？”

????中信銀行昆明分行工作人員：“一樣的。”

????記者走訪了幾家銀行，他們告訴我們，不管收入多少，由于不能抵押，經濟適用房也不能貸款。這樣的回答讓記者感到有些驚訝。因為就在記者走訪廣州經濟適用房時，那里的銀行都很樂意給經濟適用房貸款。并會在售樓現(xiàn)場安排專人解答問題。

????中信銀行廣州分行行長李松玉：“我們在經濟適用房當中首付是2到3成，期限就是10年到20年，可能更長一點也沒有問題?！?/p>

????中信銀行廣州分行對當地的經濟適用房敞開大門。而當地民生銀行和建設銀行也同樣如此。

????記者：“經濟適用房的貸款和普通商品房沒什么區(qū)別？”

????中國建設銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“其實一點區(qū)別都沒有?！?/p>

????記者：“像你們申請貸款的這些人中間有多少是符合你們的要求的？”

????中國建設銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“應該到95%左右吧?！?/p>

????記者：“都是可以貸款的？”

????中國建設銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“都可以的?！?/p>

????記者：“那也就是說我經濟適用房也是可以做為抵押的？”

????中國建設銀行廣州越秀支行個人貸款營銷中心：“是啊是啊，它這個與我銀行貸款沒什么關系，它一樣可以抵押?！?/p>

????為什么同一家銀行在不同的城市會有不同的政策呢？記者在昆明的幾家銀行走訪時聽到了這樣的聲音。

????建設銀行昆明分行工作人員：“它房管局允許做抵押了，那我們這邊可以辦理，它如果不允許做抵押，我們這邊都辦不了。”

????昆明市光大銀行工作人員：“產權處那邊如果他這套房子他可以做抵押的話，它認可可以抵押的話，那就可以在銀行貸款，我們關鍵是看產權部門?！?/p>

????記者：“房管局的？”

????昆明市光大銀行工作人員：“對。”

????這里的銀行告訴記者，普通商品房如果未能按時還款，銀行可以回收并出售，但是經濟適用房在5年內不得上市交易，銀行由于無法處理抵押物，因此會面臨巨大風險。而對于這樣的風險，廣州市的各大銀行似乎并不擔心。

????中信銀行廣州分行行長李松玉：“廣州市政府在這方面做得安排也比較完善，對銀行的風險也有一定得保障?！?/p>

????李松玉告訴記者，廣州市政府早在2007年全面推出經濟適用房之前就先期推出政府對經濟適用房的回購制度。如果經濟適用房無法還款，政府將出面回購，補償銀行遭受的損失。這樣就保障了銀行的利益。而昆明市的回購制度目前還在研究之中。

????昆明市住房保障局局向浩：“我們準備研究提出來用政府回購的形式來解決，因為它屬于保障對象，那么他買不起經適房，我們只有用廉租房的形式來進行回購?！?/p>

????記者：“從4月份到現(xiàn)在已經過去了5個月了，您現(xiàn)在有結果了嗎？”

????向浩：“現(xiàn)在正在商量回購，一些資金問題，來源問題要解決，中央給相應的配套資金，相應的補助資金，還有省里面也給與相應的配套資金?！?/p>

????按照向浩的說法，目前回購的資金來源是他們面臨的主要問題。那么這筆資金需求很大嗎？建設銀行廣州分行早在上世紀90年代就開始給低收入人群貸款。黃信敬告訴記者，至今為止還沒有發(fā)生一起不良貸款，因為雖然這些人收入低，但是房子對他們來說比什么都重要，因此總是會想方設法還貸。

????黃信敬：“它到現(xiàn)在建行也好，都還沒有一單說是供不起?！?/p>

????記者：“所以他們愿意給這些人貸款。”

????黃信敬：“是愿意的，所以我們也注意到說其他城市說，有些銀行不愿意那個，我們就覺得奇怪，廣州市這些金融部門都挺樂意為低收入人群提供貸款。”

????劉女士是我們采訪的人中唯一申購經濟適用房的人。她買房的首付款60%是東拼西湊借來的。她說剩下40%的房款如果實在借不到，那到明年就只好退房了。而朱恒珍則早就放棄了購買經濟適用房的打算。

????經濟適用房申購人：“最終來說，我們是最底層的人，我們想圓一個有房的夢，如果能圓我們這個夢，我們真的是非常感謝?！?/p>

????記者：“昆明市今年第二批經濟適用房很快就要上市銷售了，在這些拔地而起的鋼筋水泥里早已承載了很多人關于家的夢想。而他們夢想的實現(xiàn)以來與城市管理者能夠勇于擔當，為民謀利。其實在城市的飛速發(fā)展中，我們總是會遇到一些以前不曾遇到的問題，而我們始終相信只要懷揣著百姓的夢想，這些問題都可以迎刃而解?！?/p>

????半小時觀察：用金融政策盤活經濟適用房

????不可否認，經濟適用房的確幫助很多買不起商品房的居民圓了“居者有其屋”的夢想。從1994年我國實行經濟適用房政策至今，已經有上千萬家庭成為這項政策的受益者。雖然在建設和分配經濟適用房的過程中出現(xiàn)了一些不合理、不公平的現(xiàn)象，但是因此將這項政策一棍子打死，恐怕也有失公允，至少到現(xiàn)在，我們并沒有找到一個更好的替代方案。

????昆明的3000套經濟適用房成了燙手的山芋，三方都陷入尷尬：需要住房且符合條件的居民買不起，開放商的投資無法收回，政府建設經濟適用房的目標難以實現(xiàn)——這樣一個三輸的結局是誰都不想看到的。我們不能說廣州的經濟適用房就盡善盡美，但它至少最大限度發(fā)揮了這項政策的效用，基本實現(xiàn)了各方利益的共贏。仔細看來，廣州只不過比昆明多走了一步，那就是實行了經濟適用房的回購制度，化解了金融機構的風險，從而調動了金融機構為經濟適用房提供信貸支持的熱情。要想盤活3000套滯銷的經濟適用房，昆明不妨借鑒廣州的做法。

????有評論認為，經濟適用房的購買者收入水平不高，加大對經濟適用房的貸款會增加金融機構的壞賬，造成中國式的次貸問題。借鑒美國次貸危機的教訓當然無可厚非，但是仔細觀察一下我們會發(fā)現(xiàn)，我國中低收入購房者的信用記錄其實是相當不錯的，節(jié)目中我們看到了，建設銀行廣州市分行十多年前就開始向中低收入群體發(fā)放貸款，至今沒有發(fā)生一起不良貸款，這個記錄要好于普通的商品房貸款。另外，目前的經濟適用房貸款余額在個人住房貸款總量中占的比例微乎其微，即使出現(xiàn)大量壞賬，也不會威脅到金融機構的整體安全。當然，防范風險是永遠需要繃緊的一根弦。

????今年上半年，各地房價節(jié)節(jié)攀升，對很多人來說，擁有一套住房再次變得遙不可及。如何解決住房問題，讓老百姓能踏踏實實安居樂業(yè)？很多地方都在想辦法。重慶市政府最近就宣布，未來的房價要保持在普通人家奮斗6、7年就可以買房子的水平。希望這不是個一廂情愿的夢想，而是有實實在在的政策支持。（主編：馬洪濤 記者：熊曼琳 攝像：李慧）