59年半租金才能買1套房 樓市租售比徹底失靈

房價(jià)飛漲租金奇穩(wěn) 購房無視租售比 樓市租售比北京徹底失靈

????“房價(jià)太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動(dòng)蕩，但地產(chǎn)企業(yè)頻頻上市連造首富；租售比這個(gè)國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產(chǎn)的時(shí)候會想起；臨近年關(guān)，新一輪搶購潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時(shí)，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個(gè)個(gè)場景中，一些

????■國際通行的租售比在北京失靈

????作為一個(gè)在美國生活了7年，去年5月回國后一直在“買房還是不買房”之間糾結(jié)的“海龜”，莫陽再次被香港美聯(lián)物業(yè)北京公司的一份數(shù)據(jù)“震撼”了。

????美聯(lián)物業(yè)的這份數(shù)據(jù)報(bào)告顯示：據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部調(diào)查顯示，11月以來北京的樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄首次突破了1：500，達(dá)到了1：525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達(dá)到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源，空置期也在增加。

????在美國的7年學(xué)習(xí)和工作經(jīng)歷告訴他，買不買房重要的參考指標(biāo)就是租售比。從去年5月至今，看著租售比由1：400到1：500，直到美聯(lián)物業(yè)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)――1：600，莫陽一直沒有買房，因?yàn)椤皣H慣例”是這樣的：國際上通行的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的房價(jià)租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)，即如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個(gè)月至230個(gè)月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。

????而讓他糾結(jié)的是，盡管他堅(jiān)守“國際慣例”沒有買房，但是從去年5月到現(xiàn)在，他看到的事實(shí)是：盡管北京的租售比偏離國際“警戒線”越來越遠(yuǎn)，但是他周邊的朋友、同事買了房的，不僅沒有遭遇危險(xiǎn)，而且升值了；升值的不僅僅是每平方米幾百塊錢的問題，而是每平方米三四千元甚至五六千元。而租金顯然是“我自巋然不動(dòng)”――莫陽去年5月回來的時(shí)候，在單位附近租的一套兩居室是2600元，如今，盡管單位周邊的房價(jià)每平方米已經(jīng)上漲了4000多元，但是租金還是原來的價(jià)格。

????讓莫陽更為困惑的是，每次當(dāng)他拿租售比去和朋友、同事甚至樓盤銷售人員去探討的時(shí)候，得到的回應(yīng)幾乎千篇一律：“北京人買房，誰還用這個(gè)來衡量劃不劃算？你見過因?yàn)闆]有考慮租售比，而買房買賠了的人嗎？租售比在北京不靈！”

????是的，租售比在北京樓市徹底失靈，莫陽昨天再次肯定地對自己說，他決定拋開“國際慣例”投身到購房大軍中去。

????■“買房賺錢”忽略租金

????楊紅旭介紹，1998年至2001年間，我國房價(jià)與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價(jià)的持續(xù)偏快上漲，房價(jià)長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價(jià)增幅卻高達(dá)6%至10%。調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，盡管北京樓市歷經(jīng)了2005年、2008年兩次大的調(diào)整，但正如像購房人馬先生說的那樣，“事實(shí)證明，每次調(diào)整都是再次暴漲的基礎(chǔ)”，從1998年至今，北京房價(jià)一路上漲，而租金基本平穩(wěn)。這也是北京等地樓市租售比越來越大的原因。

????在房價(jià)上漲的背景下，不僅是有錢人為了保值或者投資升值購房，越來越多的工薪階層也加入到了“買房賺錢”的行列。有錢人為保值購房，租金高低與否本來他們就不關(guān)心，而房價(jià)上漲帶來的巨大利潤也讓越來越多的普通購房人忽略租金的高低。

????2005年在麗都附近買了套兩居的聶小姐只在去年奧運(yùn)會期間，將房子以10萬元短租了兩個(gè)月，其余的時(shí)間都是空著，聶小姐說：“房價(jià)已經(jīng)從當(dāng)初買時(shí)的幾千元上漲到了兩萬多元，還出租干嗎？找一個(gè)合適的價(jià)格賣了，什么都有了?！?/p>

????■租售比失靈樓市不確定因素增大

????浙江大學(xué)管理學(xué)院副院長賈生華等學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價(jià)和資金的背離以及租售比在中國樓市的失靈都指向一個(gè)事實(shí)――樓市亟待調(diào)整的不確定因素很大，博房價(jià)升值回報(bào)的投資者謹(jǐn)慎之心不可無。

????國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌認(rèn)為，如果把上海、北京的房價(jià)與香港、紐約比，認(rèn)為中國大城市房地產(chǎn)上漲是沒有問題的。由于城市土地資源有限，這些城市的房價(jià)從長期分析看，在經(jīng)濟(jì)周期的某一個(gè)歷史階段必然會上漲，但夏斌強(qiáng)調(diào)：“長期看沒有問題，但短期不見得，也許就是跌，這時(shí)候的投資，特別是在房地產(chǎn)上借錢進(jìn)行投資也許會遭到損失，甚至是傾家蕩產(chǎn)?！保ㄓ嗝烙ⅲ?/p>

????延伸閱讀

????什么是房屋租售比

????租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

????〔舉例〕

????上海某小區(qū)一套90平方米的住房，目前售價(jià)18000元／平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。意味著上海房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

????附：其實(shí)用租售比描述房價(jià)行情，并不如用售租比更為形象，即將數(shù)值反調(diào)。