新政調(diào)高二套房首付比例 商業(yè)地產(chǎn)或迎來春天

????住宅市場受近期出臺的調(diào)控政策影響，購房者觀望情緒加重，然而，市場上在售的商業(yè)項目卻未受影響，捷報頻傳。原來，新政對二套房的首付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者轉(zhuǎn)身至商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。

????“21世紀的前十年是住宅投資的黃金時期，第二個十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期。”——一個有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)迎來春天的預言正在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實。

????·政策利好

????二套房首付50% 商

????14日召開的國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。

????“首付五成，意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了?！庇浾咴诟Ｖ萁鹑诮秩f達廣場售樓部對一位購房者進行采訪時，他正在仔細察看該項目的規(guī)劃配套。他告訴記者，本來是要投資第二套住房的，沒想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺不太劃算。聽銀行的理財顧問推薦商業(yè)公寓、寫字樓的貸款首付也是不低于總價的50%。也就是說，目前購買第二套房的首付與買商業(yè)公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的首付相同，就打算著投資一套商業(yè)公寓。

????據(jù)記者了解，五成及以上的購房首付，這是自1998年正式在中國推進按揭貸款以來的最高紀錄，意味著比最早的首付20%提高了150%，在房價漲勢不確定性的情況下，投資客尤其是投機客在商品房領(lǐng)域?qū)o利可圖或者只有小利可圖。

????業(yè)內(nèi)專家指出，新政策的出臺會使商業(yè)地產(chǎn)有好的發(fā)展前景。現(xiàn)在二套房首付上調(diào)到50%，商業(yè)地產(chǎn)首付也是50%，政策和規(guī)定對投資商業(yè)地產(chǎn)的限制比較小，投資客資金在住宅市場沒有出口，將會有很大一部分流向商業(yè)地產(chǎn)，2010年或許會是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

????記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風向調(diào)整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個標準，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽?、商業(yè)公寓甚至商鋪進軍。而上周福州的一個商業(yè)綜合體項目的持續(xù)熱銷也反映了這樣的市場信息。

????寫字樓或成福州商業(yè)地產(chǎn)香餑餑

????據(jù)樓市白皮書的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年福州商業(yè)地產(chǎn)的成交均價只有15449元/平方米，和住宅價格增長的幅度相比，商業(yè)地產(chǎn)無疑成為投資者的價值洼地。

????經(jīng)歷這輪樓市調(diào)控，一線城市的商品房可能會出現(xiàn)大幅度回落，福州作為二線城市，商品房市場的調(diào)整也漸顯效果，短期內(nèi)投資客資金會撤出商品房領(lǐng)域，還有大量或規(guī)避通脹或押寶人民幣升值的投資資金也在同時面臨出路的謀求，投資什么？將會是投資客需要重新審視的問題。商業(yè)地產(chǎn)、股市、黃金儲備等等，都可能成為其選擇。

????樓市白皮書智庫團專家分析道，考慮到國家擴大內(nèi)需的政策以及去年以來商業(yè)地產(chǎn)的漲幅，商業(yè)地產(chǎn)的“價格洼地”效應(yīng)和抗政策風險功能必然空前凸顯，將資金轉(zhuǎn)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場，會成為投資客新的選擇。

????隨著溫福動車、福廈動車的開通，福州從內(nèi)至外的交通有了顛覆性升級，再加上國務(wù)院出臺政策明確支持海西建設(shè)，已經(jīng)有許多企業(yè)把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到福建，比如閩商回歸投資項目，浙商紛紛入閩，臺金融機構(gòu)入駐海峽金融街等等，都在傳遞著一個信息，海西大發(fā)展，福建的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加多樣化，作為省會福州，將擔起承接省內(nèi)外的重要責任，來閩商家選擇在福州開設(shè)總部或者辦事處的可能性較大，優(yōu)質(zhì)商務(wù)寫字樓將成為來閩商家爭搶的“香餑餑”。

????“事實上，無論是資金回歸實體經(jīng)濟影響商務(wù)寫字樓市場還是直接涌入商業(yè)地產(chǎn)市場，寫字樓產(chǎn)品都將成為最大受益者之一。”業(yè)內(nèi)專家一語點破調(diào)控下的商業(yè)地產(chǎn)迷霧。

????·專家建議

????投資商業(yè)開發(fā)企業(yè)的品牌是硬道理

????可以預見，隨著福州城市地位的不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級，福州的商業(yè)地產(chǎn)總體價值將穩(wěn)步攀升。然而，需要指出的是，這并非意味著福州商業(yè)寫字樓市場將進入遍地是金的時代。

????但是，上一個十年，關(guān)注商品房市場不難發(fā)現(xiàn)一個問題，某一區(qū)域的一次地價攀升，鄰近樓盤也隨之坐地漲價，一個新穎的概念，就可能讓樓盤賣出豪宅價，也正因如此，讓投資客們一次次嘗到了甜頭。樓市白皮書專家指出，投資商業(yè)地產(chǎn)，必須要有綜合的分析。

????首先，必須要考慮的是開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)的品牌、以往開發(fā)經(jīng)驗、運作模式等等，都是投資者必須優(yōu)先考慮的因素。

????全國的一線品牌開發(fā)商，都有一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運作方式，他們在開發(fā)建設(shè)項目時，會對項目作全面調(diào)查與分析，然后才確定項目的定位，包括后期的運作等等，這樣的商業(yè)項目，才能保證后續(xù)經(jīng)營的良性發(fā)展。

????很多失敗的商業(yè)項目，開發(fā)商拿到土地，只關(guān)注于前期的銷售賣個好價格，為樓盤“定制”了一個又一個高端概念，店鋪是賣掉了，但是后期經(jīng)營出現(xiàn)了大量的店面空置，投資者損失慘重，商業(yè)街慘淡經(jīng)營。

????其次，必須要考慮的是商業(yè)項目的升值空間。商業(yè)項目的升值空間，一是看開發(fā)企業(yè)的管理，成功的商業(yè)項目，有著專業(yè)的管理團隊，通過一系列的營銷推廣活動，實現(xiàn)了各商家之間的營銷聯(lián)動，充分體現(xiàn)了大型購物中心多業(yè)態(tài)、多功能組合的聚集效應(yīng)，以及各業(yè)態(tài)之間相互帶動、互為補充的整體經(jīng)營優(yōu)勢。

????另外一個就是看商業(yè)項目所處區(qū)域的升值空間，如果這個區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展的新中心，無疑將大大提升投資者的信心。

????第三，要有超前的判斷意識。城市發(fā)展節(jié)奏越來越快，商業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)有了多次的升級，投資商業(yè)經(jīng)歷了底商、組合店、純寫字樓，在現(xiàn)在，這些商業(yè)已經(jīng)不能滿足城市快速發(fā)展的需要，全新的城市綜合體商業(yè)，已經(jīng)成為了市場的主角。機構(gòu)人士預計，未來商業(yè)地產(chǎn)中具有商貿(mào)、娛樂休閑等綜合功能的換代綜合體項目將率先成為機構(gòu)投資者新目標。