樓市再陷行政調(diào)控怪圈 二套房認(rèn)定知易行難

????原標(biāo)題：樓市調(diào)控泥沼

????聲勢浩大的調(diào)控，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾

????4月15日國務(wù)院要求提高二套房貸款首付比例的要求一出，實質(zhì)性拉開了新一輪中國房地產(chǎn)緊縮調(diào)控的序幕。短短半個月來，各部委紛紛出臺相關(guān)部門政策，各地方政府也表示將根據(jù)地方實際情況出臺細(xì)則。

????在密集的調(diào)控政策攻勢下，主要城市的房價看起來停止了狂飆猛進，市場反應(yīng)明顯。然而，這場聲勢浩大的調(diào)控，由于其濃郁的行政色彩和固有的內(nèi)在矛盾，并未擺脫此前房地產(chǎn)調(diào)控過程中存在的頑疾，開始呈現(xiàn)出種種特有之怪現(xiàn)狀。

????尷尬“二套房”

????4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這一收緊第二套房貸款的新政，被認(rèn)為是本輪調(diào)控中最先采用且最具殺傷力的調(diào)控武器，但在現(xiàn)實中仍面臨著第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的尷尬。

????早在2007年9月27日，央行首次頒布規(guī)定，要求購買第二套住房首付比例不得低于40％。由于該調(diào)控政策沒有明確究竟以何種方式認(rèn)定“第二套房”，使得各商業(yè)銀行對認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)分歧。光大銀行和華夏銀行等中小銀行，以個人為單位界定“第二套房”。2007年底，四大商業(yè)銀行統(tǒng)一以戶為單位界定“第二套房”，隨后得到了監(jiān)管部門的認(rèn)可。

????在2008年金融危機之后，針對“第二套房”的貸款限制實際上在各地已漸淡出。直到2009年下半年以來，樓市再次“發(fā)燒”，國務(wù)院于今年1月頒布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，再次重申2007年的規(guī)定：“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”

????中國銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才4月21日晚接受媒體采訪時表示，第二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“只認(rèn)房不認(rèn)貸”（即家庭擁有的房屋套數(shù)，而非此前執(zhí)行的以貸款次數(shù)為限）。一天之后，這個說法被糾正為“既認(rèn)房又認(rèn)貸”（兩者互為參考，互不排斥）。

????一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“只認(rèn)房不認(rèn)貸”表明監(jiān)管部門鼓勵自住需求、精準(zhǔn)打擊投機需求的意愿，“既認(rèn)房又認(rèn)貸”很可能是考慮到前者的操作難度而作出的折衷妥協(xié)，其精準(zhǔn)性大大減弱了，因為“認(rèn)房”操作難度大，實際上還是倚重“認(rèn)貸”。

????建行房貸部門一位人士即對本刊記者表示，“二套房的鑒定，我們現(xiàn)在實際執(zhí)行的還是以貸款次數(shù)認(rèn)定。以房屋套數(shù)認(rèn)定現(xiàn)在不具有可操作性，除非住建部給我們接口，但是住建部各地的房管局內(nèi)部是否聯(lián)網(wǎng)了還是個問題。”

????上一輪調(diào)控所面臨的種種難題，如今不但重現(xiàn)，且因“精準(zhǔn)”之需變得更為棘手。要實現(xiàn)以家庭為單位的“只認(rèn)房不認(rèn)貸”的“第二套房”標(biāo)準(zhǔn)，至少需要四個部門擁有覆蓋全國的相關(guān)信息系統(tǒng)并實現(xiàn)互相共享：由所有商業(yè)銀行提供個人信貸信息的央行征信系統(tǒng)；大部分隸屬住建部的個人住房信息系統(tǒng)；隸屬公安部門的戶籍登記系統(tǒng)；隸屬民政部門的婚姻登記系統(tǒng)。

????“目前住建部的個人房屋產(chǎn)權(quán)信息并不完整，而且各地之間是分割的?！诙追俊J(rèn)定如果以家庭擁有的房屋套數(shù)為限，目前操作難度很大。”一位前住建部官員對本刊記者說。

????4月17日頒布的新“國十條”特別提出，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)”，這被視為是政府未來對住房保有環(huán)節(jié)征稅的基礎(chǔ)。

????但是，個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)是在全國范圍進行一次房產(chǎn)普查，多年來不少識者向中央提出過這一建議，遲遲不能落實。據(jù)上述前住建部官員解釋，一方面可能是工程浩大，投入不菲，另一方面也可能是這樣容易觸及某些人的特殊利益。

????盡管“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的難題未解，銀行上調(diào)利率的沖動已有所萌動。4月23日，中國銀行率先宣布，“根據(jù)與客戶合同約定，在利率調(diào)整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍?！边@意味著，之前部分中國銀行房貸客戶獲得的優(yōu)惠利率，到期之后有可能按照更高的利率執(zhí)行。

????一位資深的銀行業(yè)分析師向本刊記者表示，目前銀行同業(yè)采取觀望態(tài)度，因為存量按揭利率調(diào)整雖然有利于銀行，但是銀行也需要平衡公眾形象和社會輿論。

????復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心教授華偉評價稱，中國房地產(chǎn)業(yè)需要一次專業(yè)、科學(xué)和系統(tǒng)的調(diào)控，但目前的調(diào)控措施不具有長期性，不能區(qū)分自住、改善還是投資層次的需要，根本不能 “精確制導(dǎo)”，還是部門政策代替宏觀政策，政策之間前后打架的現(xiàn)象也未杜絕。

????“地王”遮羞布

????4月15日房貸新政出臺的同時，國土資源部公布了今年全國高達(dá)18萬公頃的供地計劃，比2009年土地供應(yīng)高出2倍多。這試圖傳遞出兩個信號：一方面抑制投機需求，一方面增加土地供給，調(diào)節(jié)市場的供需關(guān)系以平抑高企的房價。

????果然，新政甫出，3月還火熱的土地拍賣市場，一時變得出奇平靜。

????4月26日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)居住項目（京南嘉園小區(qū)三期，下稱房山地塊）拍賣會，“破天荒”在北京土地儲備中心房山區(qū)分中心舉行。在此之前，北京市國有土地轉(zhuǎn)讓的拍賣會，幾乎從未在市郊的土地分中心舉行。

????房山地塊位于竇店鎮(zhèn)竇店村，總建筑規(guī)模為4.32萬平方米，原定于4月15日現(xiàn)場拍賣，后因北京市土地“招拍掛”交易規(guī)則調(diào)整而延遲。此次拍賣開始前，根據(jù)土地中心掛牌公告，房山地塊共收到9次報價，最后一次報價為8125萬元。

????意外出現(xiàn)在拍賣會上。拍賣會開始約30分鐘后，當(dāng)現(xiàn)場最新報價達(dá)到2.04億元、樓面地價達(dá)到4718元/平方米時，拍賣工作人員突然宣布拍賣中止。

????事后，一位北京市官員對本刊記者證實，突然停拍的原因是該地拍賣前已限定樓面地價4700元/平方米。但是，令參加這場拍賣的地產(chǎn)商郁悶的是，這條限價規(guī)定并未在土地中心的公告和掛牌文件中明確提出。

????2009年，萬科曾兩次競得房山長陽地塊，樓面價分別為5726元/平方米和6442元/平方米，均高于此次房山地塊4700元/平方米的限價。

????4月28日上午，北京市土地中心網(wǎng)站一則公告顯示，房山地塊以1億元的價格被一家名為“試發(fā)”的公司獲得。但是約20分鐘后，該公告被刪除，關(guān)于房山地塊的其他掛牌公告也一并消失。當(dāng)本刊記者就上述公告向北京市土地中心負(fù)責(zé)人求證時，土地中心負(fù)責(zé)人表示并不清楚該則公告和試發(fā)公司的情況。

????無獨有偶，4月27日晚間，距離上海世博會開幕只剩三天，上海也上演了四幅土地拍賣臨時叫停的“鬧劇”。

????上海市規(guī)土局網(wǎng)站公告稱，“原定于4月28日組織掛牌截止活動，由于技術(shù)故障，需將掛牌截止時間順延至5月7日。”

????被緊急叫停的四幅土地中的三幅，位于世博園區(qū)六公里輻射范圍之內(nèi)。截至27日晚，三幅地塊均有網(wǎng)上報價，其中溢價最高的中心河以南A-3號地塊已經(jīng)歷四輪網(wǎng)上報價，溢價率達(dá)到82％，萬科、保利、綠地等大型房企都在競買人之列。

????北京和上海做法，無非是出于擔(dān)心再出現(xiàn)高價地，尤其是怕誕生“地王”，而被迫采取延期和退避方式。鑒于輿論及各方壓力，與北京和上海類似，目前不少地方政府都將熱點地塊蓋上“遮羞布”，欲低調(diào)處置。

????但是，一味推遲住宅與商業(yè)用途地塊的拍賣，與今年增加土地供給的計劃相悖，實際上相當(dāng)于減少了土地供應(yīng)，會為新一輪的報復(fù)上漲積蓄力量。而且，此前的種種經(jīng)驗表明，“遮羞布”雖能避免價格信號對市場的刺激，但因遮蔽陽光，其滋生腐敗的可能性也大大提高。

????中房信分析師薛建雄則指出，在調(diào)控背景下，資金充裕的開發(fā)商也會開始感到壓力，并從之前的擴張變得保守，甚至?xí)和Ｐ马椖康臓顟B(tài)，將使土地市場大幅降溫。這可能給一些擁有較好政策資源的投資者以廉價拿地的機會，應(yīng)該引起相關(guān)主管部門的關(guān)注。

????值得注意的是，4月23日，上海嘉定南翔四宗商辦地塊出讓，其中二幅土地以底價成交。這是新政出臺后首次出現(xiàn)的土地以底價成交。

????“中國式調(diào)控”困局

????輿論對于地方政府執(zhí)行此次調(diào)控政策的力度，表現(xiàn)出格外的關(guān)注。

????4月30日，北京市政府公布了北京關(guān)于“國十條”的落實細(xì)則。相關(guān)規(guī)定的嚴(yán)厲程度并未超人們預(yù)期，其“臨時性”更引人注目。事實上，對于大多數(shù)的地方政府來說，在此次聲勢浩大的房地產(chǎn)調(diào)控中，所剩余的操作空間并不大。

????“這次調(diào)控仍未解決根本上的問題，地方政府靠賣地還債，調(diào)控就是調(diào)自己，執(zhí)行難度大。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所教授趙杭生對本刊記者說。

????花旗集團大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家沈明高研究認(rèn)為，2009年底中國地方融資平臺債務(wù)估計達(dá)7萬億元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的21％和當(dāng)年地方財政收入的210％。如果地方融資平臺7萬億元負(fù)債的資金成本為5.31％，那么年利息將達(dá)3700億元，相當(dāng)于2009年地方財政收入的11.4％。3700億元似乎不是什么天文數(shù)字，但考慮到很多地方財政實際為“吃飯財政”，僅靠財政收入仍然難以支付其高額負(fù)債所產(chǎn)生的利息。

????沈明高進一步分析說，地方政府向來以土地為借債的主要抵押品，并依靠賣地的收入獲得還貸所需的現(xiàn)金流。2009年，地方政府土地出讓收入總額達(dá)1.6萬億元，創(chuàng)歷史新高，相當(dāng)于同期地方財政收入的近50％。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)蓬勃發(fā)展，大多數(shù)地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，地方財政狀況將迅速惡化，導(dǎo)致地方融資平臺的付息能力大幅下降。

????4月28日，香港恒隆集團主席陳啟宗向本刊記者表示，如果政府能夠嚴(yán)格執(zhí)行此前公布的地產(chǎn)政策和規(guī)定，就可以避免目前地產(chǎn)市場中“很多不好的現(xiàn)象”。

????“有些基本的東西，我認(rèn)為要是國家能夠注意一下的話，對市場的健康發(fā)展還是有幫助的。”陳啟宗說。他以打擊囤地為例稱，國家對于買地之后多久不建房有明確回收土地規(guī)定，但是過去十年間，這個政策從未得到認(rèn)真執(zhí)行。如果這個政策嚴(yán)格執(zhí)行，地產(chǎn)商就不敢盲目地去拿地。

????“如果地產(chǎn)商買了就必須蓋，價格不可能這樣瘋狂上去?！标悊⒆谡f。?（記者 付濤 李慎 馮哲）