新政引發(fā)買房違約潮 合同解除困難需付違約金

????新政原因致合同解除

????中介索酬屬合理要求

????房產(chǎn)新政引發(fā)違約潮,律師詳解三方權(quán)利義務(wù)：合同沒約定,看四種情況

????據(jù)《法制日報(bào)》報(bào)道：房產(chǎn)新政頒布以來，一些城市出現(xiàn)買家違約退房潮。是信守承諾繼續(xù)交易，還是中斷合同停止買賣？如果違約，將面臨什么法律風(fēng)險(xiǎn)，守約方又如何維護(hù)合法權(quán)益？買方、賣方、中介面臨極大困惑。浙江杭州市司法局日前組織了一場法律講座，邀請多位資深房產(chǎn)律師到場提供免費(fèi)咨詢。

????俞大姐，一家三口住在50多平方米老房里。想買面積大點(diǎn)的改善住房條件，挑中一套面積90多平方米、總價(jià)在100萬元以內(nèi)的。新政前，被視為首套，可享8.5折優(yōu)惠利率。按揭分30年還清。4月14日，俞大姐支付10萬元首付款。新政一出，自家情況被列為二套住，首付比例提至5成，利率提至1.1倍。俞大姐買不起，只能不買了?？少u家認(rèn)定俞家違約，不愿退回10萬元，并要求繼續(xù)履行合同。

????首付提高、利息增加、貸不出款，是房產(chǎn)新政出臺(tái)后卡在合同履行過程中3個(gè)最根本的問題。

????“合同有約定的，按照合同約定?！甭蓭煆堈鹩钫f，這是基本原則，即合同中若約定過，因政府或銀行政策發(fā)生變化，導(dǎo)致貸款審批或比率發(fā)生變化的，買方必須補(bǔ)差價(jià)的，須按合同約定處理。

????合同沒有約定的，要看具體情況。律師詳析4種情況：

????問題一：因國家政策原因，首付款增加、利率提高，可解除合同嗎？

????一般情況下適當(dāng)增加首付、提高利率，不會(huì)導(dǎo)致買方不能繼續(xù)履行合同。如有條件而不愿履行合同，需支付違約金。除非買方舉出證據(jù)，證明這會(huì)導(dǎo)致他無法正常生活，可提出解除合同。

????問題二：因國家政策原因無法貸款而解除合同，是否需支付違約金？

????如“外地人、三套房”等，屬“不可歸責(zé)于雙方原因而導(dǎo)致合同無法履行”，無需支付違約金。

????問題三：中介利益如何保障？

????由于新政原因?qū)е沦I賣合同解除，但中介已促成雙方簽約，要求支付一定報(bào)酬亦屬合理。

????問題四：合同中明確指定的銀行貸不出款怎么辦？

????合同中已約定指定銀行，如因政策原因，導(dǎo)致買方在指定銀行貸不了款，如其他銀行能辦理，買方也不可主張解除合同。