青島新14條調(diào)控初見成效

????青島樓市正處在微妙的時(shí)刻。青島“新14條”出臺(tái)，契稅新規(guī)實(shí)施讓市場(chǎng)迅速降溫，觀望風(fēng)大起，卻沒有傷到房?jī)r(jià)的筋骨。伴隨“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策，京滬房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，青島樓市會(huì)步后塵還是上演一場(chǎng) “假摔”？《青島早報(bào)》本周發(fā)起了此次房企老總10人“同題問答”，問卷結(jié)果顯示出了政策的力度：對(duì)未來6個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)，10人中3人看跌，3人認(rèn)為持平。

????半年內(nèi)： 僅一位老總看漲房?jī)r(jià)

????《青島早報(bào)》本周發(fā)起了此次房企老總10人“同題問答”，采用匿名發(fā)布問卷結(jié)果的方式，力求讓他們盡量做出中肯的回答。問卷結(jié)果已經(jīng)顯示出了政策的力度：10人中僅1人認(rèn)為半年內(nèi)樓市會(huì)漲；其余9人中，3人看跌，3人認(rèn)為持平，還有3人雖認(rèn)為持平但其掌管公司已做好降價(jià)計(jì)劃或不排除試圖降價(jià)可能。

????10位參與《青島早報(bào)》調(diào)查，回答了5個(gè)設(shè)定問題的房企老總有（排名不分先后）：海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗，百通集團(tuán)總經(jīng)理方立才，康澤置業(yè)有限公司總經(jīng)理張峰，海信房地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理矯文清，天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司董事長(zhǎng)張斌，今鵬翔投資有限公司CEO修方舟，恩馬地產(chǎn)總經(jīng)理馬浩，陽(yáng)光新業(yè)地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理孔令國(guó)，寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理夏國(guó)躍，以及某央企地產(chǎn)集團(tuán)青島公司總經(jīng)理。10人中有7人不但回答了問卷，還接受了記者電話采訪。能成為共識(shí)的聲音是，2009年以及今年前幾個(gè)月房產(chǎn)市場(chǎng)暴漲屬于非理性不正?，F(xiàn)象，目前房?jī)r(jià)回穩(wěn)和震蕩當(dāng)屬合理。

????房?jī)r(jià)： 2010想喊漲不容易

????房?jī)r(jià)問題歷來是地產(chǎn)界碰不得的“末梢神經(jīng)”。樓市上升的時(shí)候，地產(chǎn)商們津津樂道的是青島的自然風(fēng)光、沿海優(yōu)勢(shì)，城市化率還不夠高等等，說明上漲空間還很大；樓市低迷時(shí)，這些理由又被拿來證明青島房?jī)r(jià)“抗跌”。

????此次調(diào)查中，喊漲的聲音明顯變小了。10人中僅1人看漲，6人認(rèn)為會(huì)持平，3人承認(rèn)短期內(nèi)會(huì)下跌，“主要是修正2009年市場(chǎng)的不正常暴漲?！?/p>

????實(shí)際上，看跌市場(chǎng)的老總不止3個(gè)。還有3大房地產(chǎn)企業(yè)雖然認(rèn)為價(jià)格會(huì)持平，但在自家公司內(nèi)已經(jīng)做了準(zhǔn)備降價(jià)的計(jì)劃或不排除試圖降價(jià)可能。還有人認(rèn)為總體房?jī)r(jià)持平，但部分高端樓盤會(huì)下調(diào)價(jià)格，因?yàn)椤案叨撕＞皹潜P價(jià)格水分更大”。

????以此算來，對(duì)局部或整體樓價(jià)看跌的老總達(dá)6人，超過了受訪者的半數(shù)。

????降價(jià)： “手里有錢”PK“手里有地”

????樓市持續(xù)低迷，誰會(huì)率先降價(jià)？受訪老總中，1家表示已經(jīng)開始計(jì)劃降價(jià)，2家表示或許會(huì)小范圍降價(jià)試探市場(chǎng)，3家表示觀望幾個(gè)月再說，仍有4家表示絕不降價(jià)。

????“手里地多的，資金緊張容易降價(jià)；手里錢多的，或許會(huì)咬牙不降價(jià)?！庇械禺a(chǎn)觀察人士這樣說，這就像股市一樣，在近期大跌中僅持有少量股票，手中大比例持幣的，對(duì)進(jìn)一步下跌的承受能力更強(qiáng)。而那些在高價(jià)位拍到大量土地，手中現(xiàn)金不充裕的企業(yè)，“銷售量持續(xù)低迷，肯定會(huì)降價(jià)銷售補(bǔ)充現(xiàn)金流”。

????“說實(shí)話，如果房?jī)r(jià)跌50%我們反而賺大了?！蹦呈茉L房企老總說，該公司未售出樓盤和待開發(fā)土地資金占比僅30%左右，手中70%都是現(xiàn)金，一旦房?jī)r(jià)大跌，他們反而可以抄底購(gòu)買土地了——言下之意，樓市即使下跌也是暫時(shí)的，長(zhǎng)期的漲仍是房企投資沖動(dòng)的主因。

????不過，也有人表示，今年調(diào)控政策重壓下，島城樓市并未出現(xiàn)2008年下半年的大跌，背后還有原因就是企業(yè)經(jīng)歷過金融危機(jī)，對(duì)現(xiàn)金流、穩(wěn)健發(fā)展、控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更為重視，“短期的銷售低迷還沒有威脅到現(xiàn)金流”。

????周期： 何時(shí)結(jié)束分歧較大

????對(duì)于這一輪地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的周期，受訪老總們的分歧較大。兩人認(rèn)為會(huì)在今年年內(nèi)完成，4人認(rèn)為會(huì)在2011年完成，還有4人認(rèn)為會(huì)持續(xù)到2012年后。

????記者了解到，意見相差雖大，但大家似乎都有道理可循。樂觀派認(rèn)為，短期的政府手段過后，房?jī)r(jià)會(huì)修正2009年以來的不正常暴漲，隨后地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有所收斂地繼續(xù)增長(zhǎng)，這個(gè)周期不會(huì)太長(zhǎng)。而較為保守的人認(rèn)為，已經(jīng)有共識(shí)的是，如果房?jī)r(jià)不能調(diào)整到政府所希望的程度，更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施會(huì)繼續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)開發(fā)周期銷售是2到3年，要消化掉2009年的高價(jià)地，需要到2012年后。

????觀望： 僅1人認(rèn)為是拐點(diǎn)

????“拐點(diǎn)論”、“拋盤論”、“降價(jià)論”……放眼近期樓市，各種論調(diào)可謂“滿天飛”。房?jī)r(jià)到底是向左還是向右，購(gòu)房者選擇了觀望，房企硬扛不降價(jià)，其實(shí)也是一種觀望。值得注意的是，僅一名房企老總認(rèn)為拐點(diǎn)來臨！

????“什么是拐點(diǎn)？拐點(diǎn)就是漲跌的趨勢(shì)大逆轉(zhuǎn)！”在受訪的十名房企老總中，有一半認(rèn)為目前的濃厚觀望是暫時(shí)的，是短期政策手段的結(jié)果，即使房?jī)r(jià)有一定程度的下跌，最終也會(huì)穩(wěn)定，不可能是長(zhǎng)期下跌的局面，所以肯定不是拐點(diǎn)。寶龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司的相關(guān)人士認(rèn)為，島城地區(qū)住房的剛性需求仍然旺盛，很多人在等著房?jī)r(jià)下跌，但事實(shí)證明房?jī)r(jià)卻是一路蹦高。所以只要價(jià)格符合自己的心理預(yù)期，觀望一段時(shí)間后肯定會(huì)出手。

????唯一一位認(rèn)為拐點(diǎn)來臨的受訪老總認(rèn)為，與2008年金融危機(jī)影響下的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同，這波政策“組合拳”打擊下的樓市觀望風(fēng)可能會(huì)來的更持久?！爱吘箛?guó)家已經(jīng)透露出調(diào)控房?jī)r(jià)的重要信號(hào)，老百姓可能對(duì)政府的期待會(huì)更高一些?！?/p>

????政策： 治標(biāo)更需治本

????隨著“國(guó)十條”、青島“新十四條”以及“契稅新政”等一系列樓市調(diào)控組合拳相繼出臺(tái)，島城樓市可謂波瀾迭起。由于房?jī)r(jià)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，來自政策層面更猛烈的“暴風(fēng)雨”是否還會(huì)繼續(xù)襲來？

????“雖然市場(chǎng)有加息的預(yù)期，但今年上半年加息的可能性微乎其微?！币晃淮笮头康禺a(chǎn)老總在接受采訪中表示，出于對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)二次探底的擔(dān)憂，適度寬松的貨幣政策還會(huì)延續(xù)，但一旦加息，經(jīng)濟(jì)會(huì)不可避免的出現(xiàn) “硬著陸”，這是政府所不愿見到的。近期開征房產(chǎn)稅的傳聞甚囂塵上，但十位受訪的地產(chǎn)老總有近一半認(rèn)為這極有可能成為政府投向房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一枚“炸彈”，“從交易環(huán)節(jié)提高購(gòu)房者的交易成本，這對(duì)于打擊炒房資金會(huì)產(chǎn)生立竿見影的效果?！币晃幻駹I(yíng)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示。

????但無論是加息還是開征房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，受訪者普遍認(rèn)為這都是打壓樓市的“速效藥”，從某種意義上說，這也導(dǎo)致了目前房?jī)r(jià)的“上躥下跳”。“房地產(chǎn)市場(chǎng)更需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的政策，從根本上解決市場(chǎng)供需關(guān)系，比如加大保障房的投入比例”，某民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)老總談到，“只有從根本上建立持續(xù)穩(wěn)定的房產(chǎn)政策，才能保證政府、地產(chǎn)開發(fā)商、購(gòu)房者三方平衡，這才是標(biāo)本兼治。” 記者 劉文劍 崔菁菁

????調(diào)控下的誤會(huì) 記者手記

????上周下夜班回家，坐上老楊的出租車，聊起最近如火如荼的樓市調(diào)控，他眉飛色舞以致不能專心開車，“國(guó)家下這么大力氣，房?jī)r(jià)最少跌一半”。無論記者怎么解釋——如果房?jī)r(jià)跌一半，已出讓的土地將大批閑置、地產(chǎn)企業(yè)將接連倒下，銀行壞賬會(huì)不計(jì)其數(shù)，政府不會(huì)讓這種情況發(fā)生，這是不可能的——老楊依然憧憬調(diào)控的終極景象：把在城陽(yáng)預(yù)訂的新房退掉，40萬元在市北買個(gè)80平方的房子給兒子結(jié)婚……近期，一批銀行公布了房?jī)r(jià)下降壓力測(cè)試結(jié)果，多數(shù)銀行只能承受房?jī)r(jià)下跌20%，最高的也只能承受房?jī)r(jià)下跌40%。這說明，下跌50%在理論上都沒有可能性。我無意打擊老楊的熱情，但實(shí)在怕他會(huì)最終失望，房?jī)r(jià)下跌30%的那天他如果固執(zhí)地不出手，那么他可能會(huì)最終錯(cuò)失低價(jià)買房的機(jī)會(huì)。

????房?jī)r(jià)會(huì)下跌多少？這實(shí)在是個(gè)糾結(jié)的問題，尤其是看到身邊持幣以待，準(zhǔn)備在這次樓市調(diào)整中大抄其底的人和房企越來越多的時(shí)候。

????房?jī)r(jià)堅(jiān)挺原因很多，土地稀缺、剛性需求大、炒家推波助瀾等等，但最重要的兩大主因還是：地方政府對(duì)土地財(cái)政的過分依賴，購(gòu)房者從傳統(tǒng)上就有用買房的手段抵御通脹的習(xí)慣。

????“樓市像股市，又不是股市?！闭褚晃粯鞘杏^察人士說的，房子歸根結(jié)底是要住的，不要期望在最低點(diǎn)買到房子，對(duì)于首次購(gòu)房者來說，住得開心最重要。 劉文劍