世博地塊樓板價(jià)超4萬(wàn) 投資成本20年才能收回

????博園地塊樓板價(jià)超4萬(wàn)元未來(lái)將成上海第五CBD？

????盡管樓市調(diào)控令上海土地價(jià)格普遍下降，但上海濱江一幅預(yù)申請(qǐng)地塊的拍賣底價(jià)仍然刷新了上海土地交易的單價(jià)紀(jì)錄，達(dá)到42684元/平方米，高出2年前同一區(qū)域成交地塊的樓板價(jià)一倍多。這塊地，就位于上海世博會(huì)浦西場(chǎng)館附近。

????上海樓市的分析人士說(shuō)，正是世博會(huì)的召開，改變了周邊區(qū)域的商業(yè)商務(wù)氛圍，令昔日工廠林立的工業(yè)區(qū)有了成為上海奢侈品商

 ???即將誕生的單價(jià)“新地王”

????在世博會(huì)正式確定在上海舉辦之前，盧灣區(qū)的南部一直是工廠林立的工業(yè)區(qū)。由于配套設(shè)施欠佳，2002年當(dāng)?shù)刈钣忻臉潜P——香港新世界花園開盤時(shí)的售價(jià)不過(guò)五六千元/平方米，一些非知名的樓盤售價(jià)僅為3000元/平方米。但是在世博會(huì)落戶該地區(qū)后，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)和地價(jià)幾乎每年都在大幅上漲。

????盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊東至南園公園改擴(kuò)建工程、南至南園公園改擴(kuò)建工程、西至規(guī)劃開平路、北至規(guī)劃江濱路，出讓面積為5266.2平方米，容積率僅0.5，為商業(yè)用地。該地塊起始價(jià)為1億1239萬(wàn)元，折合樓板價(jià)高達(dá)42684元/平方米，已經(jīng)超過(guò)去年海航集團(tuán)競(jìng)得黃浦江中心段E18單元1-10地塊時(shí)所創(chuàng)造的36480元/平方米的單價(jià)地王紀(jì)錄。

????這一價(jià)格也比104街坊另一地塊2007年12月31日的成交價(jià)高出近兩倍。當(dāng)時(shí)，綠地集團(tuán)以36.32億元拿下盧灣104街坊地塊，又聯(lián)合瀛通集團(tuán)以10.05億元的價(jià)格獲得105街坊。據(jù)分析師計(jì)算，當(dāng)時(shí)104街坊的樓板價(jià)為1.6691萬(wàn)元/平方米左右。

????事實(shí)上，上述土地拍賣價(jià)比現(xiàn)在正在銷售的新房?jī)r(jià)格還要貴。據(jù)了解，周邊綠地浦暉國(guó)際中心目前的銷售價(jià)格在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米之間，而周邊的二手住宅價(jià)格低的只有26000元/平方米。

????行業(yè)分析師指出，按照上述土地面積和容積率，盧灣區(qū)第104街坊137D-3地塊應(yīng)該只能建造商場(chǎng)，而目前周邊的商鋪?zhàn)饨饍H為9元/平方米/天。按照上述租金價(jià)格，開發(fā)104街坊137D-3地塊僅土地部分成本就需要13年才能收回，如果計(jì)算建筑配套成本以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等，上述投資通過(guò)出租收回的時(shí)間可能在20年以上。

????奢侈品商圈或核心CBD？

????雖然上述土地拍賣底價(jià)已不低，但推介會(huì)依然吸引了綠地、保利、瑞安、凱德、新世界、華麗家族在內(nèi)的一些擅長(zhǎng)商業(yè)項(xiàng)目的頂尖開發(fā)商出席。

????中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，上述地塊如此高的底價(jià)依然能吸引到眾多開發(fā)商預(yù)申請(qǐng)，原因是上海房地產(chǎn)業(yè)普遍認(rèn)為，世博會(huì)結(jié)束后，原來(lái)世博會(huì)場(chǎng)館周邊會(huì)形成面向世界的文化中心，周邊的商鋪也因此將擁有不一樣的內(nèi)涵，更容易吸引各類國(guó)際品牌入駐。

????佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟說(shuō)，除了“文化中心”的預(yù)期外，世博會(huì)所在的區(qū)域正是上海南外灘，擁有獨(dú)一無(wú)二的江景資源，最適合世界頂級(jí)的奢侈品企業(yè)入住，此前阿瑪尼等國(guó)際頂級(jí)品牌入駐上海外灘3號(hào)，使得上海外灘地區(qū)逐步形成了南京西路、淮海路以外的又一奢侈品商業(yè)圈。

????除了奢侈品商圈外，與會(huì)展業(yè)有關(guān)的商業(yè)商務(wù)圈也已經(jīng)成為南外灘的發(fā)展趨勢(shì)。上海千城投資管理有限公司董事總經(jīng)理劉承健說(shuō)，和上海沿江區(qū)域的其他板塊相比，世博會(huì)無(wú)疑讓上海南外灘 （即世博會(huì)浦西館）浦西區(qū)域城市建設(shè)更迅速，包括軌道交通在內(nèi)的大量設(shè)施將使該區(qū)域形成繼人民廣場(chǎng)、南京西路、淮海中路和陸家嘴后的第五個(gè)CBD。

????與上海其他CBD不同，世博會(huì)浦西場(chǎng)館附近的商務(wù)主要面向能夠積聚大量人氣會(huì)展業(yè)，周邊的交通又比較發(fā)達(dá)，單點(diǎn)的商業(yè)中心能很快成熟。但是要讓整個(gè)區(qū)域的商業(yè)都發(fā)展成熟，可能還需漫長(zhǎng)的等待。（記者 楊羚強(qiáng)）