青島網點房價格兩年踏步 炒房游資瞄上新目標

????住宅房價是漲是跌如同霧里看花，于是許多市民把投資的眼光瞄向了商業(yè)網點。連續(xù)兩天，記者調查發(fā)現(xiàn)，僅今年上半年全市商業(yè)網點一手房的成交量已達到1263套，其中市區(qū)銷售689套，這個交易量已經接近去年商業(yè)網點一手房全年的成交量。

????10分鐘買走6套網點房

????總價1000多萬元的6套網點房，整個交易過程不到10分鐘，這名中年婦女驚呆了滄口廣場一家新開商業(yè)地產項目的售樓員。前天上午，記者在該項目售樓處采訪，該項目位于滄口商圈中心，共計出售3層的上百套店鋪，每平方米的售價是2萬元到5萬元不等。

????售樓員在向記者講述這個場景時仍然顯得驚訝?！爱敃r這名中年婦女自己拎了個包來到售樓處?！边@名售樓員說，她在向這名大姐介紹了一下項目情況后，這名女士直接讓她帶著去看戶型，然后很隨意地指了6個網點，說全要了。

????“當時我們工作人員都驚了，哪有買房子這么快的！”這名售樓小姐告訴記者，整個交易過程用了不到10分鐘，這名婦女開出支票，交完定金后離開現(xiàn)場。

????“我們這個項目剛剛開始推介，沒想到會這么火爆，來看網點的人很多，很多人甚至不看戶型，直接問價格就決定要買?！边@名售樓員告訴記者。

????2.2萬一平米買主喊不貴

????前天下午，記者來到市北區(qū)新建小區(qū)新嶺花園?！白罱鼇磉@里打聽網點房的客戶特別多，一個客戶直接訂下了一套156平方米的商業(yè)網點，每平方米的價格是2.2萬元，總價格是300多萬元。”海之源房產中介的女店主告訴記者，當?shù)睾芏嗌虡I(yè)網點是拆遷后補償給當?shù)厥忻竦模@部分市民有的直接選擇了出售。

????“來看房的客戶都喊便宜。他們舉了個例子，周邊新房的房價大都在13000元左右，好的樓層能到14000元，而網點房的價格幾乎兩年沒什么變化，同住宅相比，網點房的價格基本等于沒漲。而且這里還是地鐵站的出口，位置非常好。”這名女店主給記者算了一筆賬，買房子如果是二套房，要首付50%，這跟買網點的政策是一樣的，但二套房的利息要上調10%，還要多繳稅。網點房沒有套數(shù)限制，因此利率都是一樣的，如果是投資的話，網點房要比住宅在貸款上和政策上更為優(yōu)惠。

????半年完成去年一年成交量

????在總店在南京路的一家連鎖房產中介機構里，網點房好賣已經成為工作人員的共識。“你知道嗎？我們公司今年已經推出了30多套商業(yè)網點房，這個成交量已經達到我們去年公司全年的成交量了。僅網點房的傭金提成大概就在300多萬元?！边@名工作人員告訴記者，2008年的金融危機讓商業(yè)網點連續(xù)兩年低迷，不但租金上不去，出售價格也基本沒漲，但現(xiàn)在的商業(yè)網點完全變了樣，基本上是哪里有網點哪里就有一批買家。

????“給你舉個例子，2008年香港中路的網點價格是3.8萬元左右，現(xiàn)在的價格是4萬元左右，漲幅明顯低于住宅。李村商圈的網點價格是4萬元左右，現(xiàn)在的價格基本也沒變，而且這兩個地方的網點基本只要是出售，很快就會被買走?！边@名工作人員告訴記者，現(xiàn)在客戶的心態(tài)基本都瞄向新興商圈，比如說滄口、嶗山，而且這些客戶的心態(tài)是純投資，等著收租金，以及商圈成熟后的漲價。

????網點房價格這兩年沒大漲

????青島銀海世邦房產置業(yè)顧問有限公司的馬經理告訴記者，商業(yè)網點的走熱有四大原因：連續(xù)兩年的低迷、價格上漲幅度低、新增房源多、貸款受限制少成為市民選擇商業(yè)網點作為投資的重要原因。

????“2008年的金融危機對外貿行業(yè)沖擊特別大，香港中路上僅外貿服裝公司就有上百家，間接的影響就是導致商業(yè)網點的租金下降，很多企業(yè)選擇更便宜的位置辦公，這個影響的時間一連持續(xù)了兩年。”馬經理告訴記者，租金的高低是商業(yè)網點價格波動的最關鍵因素，租金上不去，商業(yè)網點的價格就不可能上漲。這也意味著連續(xù)兩年青島的商業(yè)網點價格等于沒漲或是小幅上漲。

????“以新嶺花園為例，小區(qū)住房的價格是13000元，兩年前這里的房價是8000元，上漲了5000元左右；而商業(yè)網點的價格現(xiàn)在是2.2萬元，兩年前是2萬元，上漲了兩千元。這兩個價格對比一下非常明顯，商業(yè)網點價格的上漲幅度明顯低于住宅?！瘪R經理告訴記者，這也是市民選擇投資商業(yè)網點的理由之一。

????青島現(xiàn)在很多地方在大規(guī)模拆遷，在城市化發(fā)展的進程中，新的生活圈、商業(yè)圈也越來越多，商業(yè)網點的房源增加了很多。李村商圈、臺東商圈、佳世客商圈，這些商圈的商業(yè)網點基本都是業(yè)主長期持有，即便是市民想要投資也不可能買到，而現(xiàn)在大規(guī)模的新建后，商業(yè)網點的供應量明顯增多。馬經理認為，這讓市民的選擇也更多。

????“國家出臺的政策是針對住宅，意圖是穩(wěn)定房價，限制炒房，那市民手里多余的錢會流向哪？商業(yè)網點沒有政策限制，不局限于套數(shù)，而且也可以貸款，那如果有條件的市民在這種情況下，肯定會選擇購買商業(yè)網點作為一種投資途徑，長期收租金。”馬經理認為這也是讓市民把投資眼光瞄向商業(yè)網點的原因之一。

????半年賣了1263套

????昨日上午，記者查詢了青島網上房地產信息平臺，截止到6月10日，今年我市累計銷售的商業(yè)網點總共1263套，其中市區(qū)銷售689套，這個銷量已經接近去年全年的銷售量。

????“2008年的金融危機對住宅的影響并不大，但對商業(yè)網點的銷售影響特別大，這也導致2008年和2009年的商業(yè)網點的銷售非常低迷，在租金全面下調的情況下，商業(yè)網點的投資價值持續(xù)走低，導致市民不愿意投資商業(yè)網點。市區(qū)的商業(yè)網點供應量今年明顯上升，很多區(qū)域在2008年拆遷后建成大型社區(qū)，而且隨著城市化進程的加快，商業(yè)網點的供應量在今年明顯增多?！鼻鄭u房產交易中心的一名工作人員告訴記者。

????民間資金熱衷商鋪

????青島銀海世邦房產置業(yè)顧問有限公司是青島統(tǒng)計商業(yè)網點銷售情況中為數(shù)不多的幾家公司之一?！敖衲甑纳虡I(yè)網點房的銷售量明顯增大，我舉個例子，今年4月份黃島一個大盤開盤，很多青島市民到黃島購買商業(yè)網點，4月份黃島商業(yè)網點的累積銷售量是300多套。”青島銀海世邦房產置業(yè)顧問有限公司馬經理告訴記者，這個數(shù)據(jù)可以充分說明青島的商業(yè)網點開始趨熱。

????“從我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，青島的民間資金投資商業(yè)網點正在趨熱，這也與北京上海的統(tǒng)計情況相同。”馬經理告訴記者，國家出臺二套房政策后，對住宅影響很大，北京和上海都出現(xiàn)了一波投資商業(yè)網點的熱潮，這種情況跟目前青島的情況有些類似。

????“青島的商業(yè)網點銷售有一個明顯特征，市民投資新商圈的意圖較為集中?！瘪R經理告訴記者，老滄口，嶗山區(qū)、城陽區(qū)、地鐵沿線都是市民集中購買商業(yè)網點的區(qū)域。

????投資網點房也會有風險

????商鋪投資資金門檻高，技術含量也高，如何投資才能降低風險？青島銀海世邦房產置業(yè)顧問有限公司的馬經理建議市民多了解要購買的商鋪周邊鋪面的成交價格，盡量不要過分高于周邊商鋪的成交價格。

????要多打聽周邊商鋪的租金價格，商鋪價格是由租金決定的。只要租金價格清晰，今后的投資收益就能知道個八九不離十，會有效控制風險。衡量商鋪的性價比可以通過租金和價格，如果20年的租金可以達到購房價格，才屬于收益較為穩(wěn)定的。

????有兩種情況會使投資商鋪出現(xiàn)風險，要注意規(guī)避：一、商鋪周邊的商圈或業(yè)態(tài)發(fā)生改變，比如過去的美食一條街云霄路和中山路出現(xiàn)過因商圈蕭條帶來的租金下降；二、在購買商鋪當年，該商鋪周邊租金價格虛高。