房價堅挺不再 業(yè)內(nèi)人士稱二手房7月有較大降幅

????新盤熱銷，原因何在

????開盤即熱銷

????6月27日，李滄寶龍廣場正式開盤，首次推出的二百多套住宅，開盤當天銷售80%，銷售現(xiàn)場極其火熱。據(jù)該項目銷售部負責(zé)人告訴記者，鑒于目前的熱銷，他們還有兩個樓座不日也將推出，預(yù)計此次將推出一百多套房源。

????開盤熱銷的不僅只是李滄寶龍廣場，6月25日，城陽區(qū)萬科城市花園開盤，現(xiàn)場推出的三百多套房源當天基本銷售一空，銷售率高達90%。在

????價低量少是主因

????對于這些項目開盤便熱銷的原因，業(yè)內(nèi)人士分析開盤價位低以及供應(yīng)量少是主要原因。

????以6月27日開盤的李滄寶龍廣場為例，該項目每平方米起價7410元，均價為每平方米8008元，價格遠低于預(yù)期。而周邊的二手房，據(jù)22世紀不動產(chǎn)某李滄分店店長蘭秀珍告訴記者，寶龍廣場的價格確實不高，離項目不遠的百通花園二手房成交價位都已經(jīng)在九千元左右。

????6月29日，和達和城正式對外發(fā)布二期價格，起價每平方米7188元，均價每平方米不到8000元，這一價格高于去年底該項目尾盤時的價格，同處在中央居住區(qū)的百通馨苑等社區(qū)二手房每平方米相差大約一千元。這一價格效果如何，只能等到7月初開盤方知。

????對于新項目開盤熱銷，青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東認為，在樓市調(diào)控下，企業(yè)在開盤定價上都非常謹慎，目前許多公司都采取了低價入市的營銷策略，開盤價格比預(yù)期大都低了兩成左右，從而使新開項目的開盤價格比較有競爭力和吸引力。

????除了價格上的優(yōu)勢外，新推樓盤少依然是開盤熱銷的關(guān)鍵因素?！白屑毞治鲆幌拢壳笆袌錾险嬲N售的樓盤沒有幾個，而新盤更少，基本上都是幾個老盤在賣?！痹谑袌鐾斗帕可俣枨笠廊煌⒌那闆r下，低價開盤自然會形成熱銷的局面。

????張繼東說，這次調(diào)控的確控制了許多投機者，但同時，也打擊了一些剛性需求，而這些剛性需求遲早要釋放，一旦遇到合適的時候，便會在市場上表現(xiàn)出來，如在價格比較理性的情況下，剛性需求便會入市。從目前熱銷的幾個樓盤來看，如中冶·圣喬維斯、萬科城市花園以及李滄寶龍廣場，大約90%的客戶都為滿足自住需求。

????成交量回落明顯

????與新盤熱銷形成明顯對比的是總成交量的嚴重下跌。

????從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，5月份商品房的銷售面積比上月下降15.8%，同時全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，二手住宅銷售價環(huán)比下降0.4%，樓市價格的回落不如銷售面積的下降明顯?！敖衲暌痪€城市的住宅交易量同比（與上年同期相比）下降幅度在四至五成左右，二線城市調(diào)整的空間和幅度要小于一線城市?！睒I(yè)內(nèi)人士如此分析，其中，新政出臺一個月后，北京成交量下跌幅度便達到53.3%。

????反觀青島，進入6月，據(jù)青島房地產(chǎn)研究院相關(guān)統(tǒng)計，6月份，青島住宅成交為4125套，下跌幅度達到52%。

????對于島城房地產(chǎn)市場而言，盡管表面樓價并沒有發(fā)生明顯變化，但較低的開盤價格似乎也悄悄地拉開了降價的帷幕。

????降價預(yù)期加強觀望心理

????根據(jù)2010年第2季度《中國購房者消費調(diào)查研究報告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：多數(shù)購房者認為未來一年內(nèi)房價將會下行。其中，39.2%的購房者認為房價會在一年內(nèi)有小幅下降，19.8%認為會有大幅下降。另外，只有2.5%認為房價會大幅上漲。

????而在對購房行為受房價走勢影響的購房者調(diào)查中，有54.8%的購房者由于受房價走勢影響，打算暫時觀望；20.9%的購房者決定延遲購房。 不差錢是假的？ 購房者可以持幣觀望，但對開發(fā)商來說，盡管經(jīng)過去年一年的銷售積累，眾多開發(fā)企業(yè)表示不差錢，但實際上，作為資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，真正不差錢的企業(yè)又能有幾個？

????首先，低迷的銷售無法帶來現(xiàn)金流。同時，目前，上市房企的融資渠道也全部收緊，就連成本較高的信托融資也不例外。對此業(yè)內(nèi)人士分析認為，盡管多數(shù)開發(fā)商聲稱沒有資金壓力，但在無法進行低成本的股權(quán)融資的情形下，逐漸攀高的負債率，無異于其資金鏈條上的另外一個隱形炸彈。

????業(yè)界認為，在新政的威懾下，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)融資渠道“堰塞”，遭遇銷售淡季，房地產(chǎn)商今年的日子過得有點“拮據(jù)”，這些變化對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展提出了更大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力將被再一次考驗。

????大鱷或?qū)⒙氏惹藙觾r格杠桿

????“價格下滑是必然的事情，關(guān)鍵是看政策執(zhí)行時間長短和執(zhí)行力度”，島城地產(chǎn)界人士龍江告訴記者，在政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場價格必然也必須要下降，但是能降多少，還要看開發(fā)商的資金實力有大少。

????青島安泰信集團有限公司研究部總監(jiān)張百忍認為，隨著中央錢袋子的收緊，最先降價的將會是一些上市公司，即將公布上半年報表，如果銷售持續(xù)下滑，將對股東很難交代。

????反觀青島市場，除了寶龍低價開盤外，目前，中南集團旗下所有項目一律最低折扣八八折，該公司青島項目相關(guān)負責(zé)人告訴記者，這是為慶祝集團上市一周年推出的優(yōu)惠活動。記者致電中南海灣新城售樓處，其銷售人員告訴記者，項目目前只有144平方米的房子可以最低到八八折，但是需要全額付款。鞠培霞

????二手房，價格稍松便成交

????與一手房相比，此次調(diào)控對二手房的成交影響更為明顯，僅五月份，成交量便環(huán)比下降54%。

????“僵持了一兩個月，目前的情況下，帶看量有所回升，大約恢復(fù)了五成，只要房東價格有所松動，一般來說，看好房子的客戶都會決定購買?！碧窖蠓课萆綎|區(qū)域總經(jīng)理林憲周告訴記者。

????此次調(diào)控對于改善性需求影響太大了，林憲周認為，這也是導(dǎo)致目前市場交易下滑的主要原因。他告訴記者，從價格上看，目前，二手房變化不是非常明顯，特別是許多地理位置配套都不錯的二手房，房東抗市場不景氣的能力比較強，所以價格也比較堅挺。他認為如果單從價格上看，島城二手房的變化應(yīng)該會從7月份開始出現(xiàn)，至于降幅，他預(yù)測大約在6%-8%左右。

????“樓層朝向位置各方面都不錯的二手房，價格基本沒有什么變化，但是那些有缺陷的房子價格有所松動”，22世紀不動產(chǎn)總經(jīng)理王文香告訴記者，“這樣的房子，成交價格大約能下降5%左右”?！皸l件很好的房子，房東還是很咬牙，價格一點都沒變，但是那些稍微有點小毛病的房子，比如年代有點老的二手房，房東有點松動了，只要價格稍微有些松動，房子成交的比率就比較高?！?/p>

????一手房價格低點，便會開盤熱銷，二手房價格松動，便會成交，由此看來，需求是存在的，只不過因為太高的房價，壓抑了需求的釋放。也難怪，2010年第2季度 《中國購房者消費調(diào)查研究報告》調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90%左右的購房者認為房價高，62.2%的購房者認為當前價格太高，26.1%的購房者認為當前價格偏高。