地產(chǎn)商資金壓力大

????房地產(chǎn)商資金壓力明顯 江浙房企向員工募集資金

????在浙江一家中型房地產(chǎn)公司工作的顧偉新（化名）近日購買了10萬元信托理財產(chǎn)品。與其他信托產(chǎn)品不同的是，顧偉新購買的是該地產(chǎn)公司特定向內(nèi)部員工發(fā)售的產(chǎn)品，年收益率達12%。

????“通過信托的形式向企業(yè)員工募集資金，緩解燃眉之急，這種方式已在江浙地產(chǎn)圈內(nèi)悄然興起，很多知名房企也加入了信托化內(nèi)部籌資的行列?！睋?jù)業(yè)內(nèi)資深人士介紹，信托化內(nèi)

????近期，銀監(jiān)會叫停了銀信合作業(yè)務(wù)，信貸調(diào)控進一步收緊；房地產(chǎn)商的融資難度和融資成本大幅飆升。此前，在港上市的內(nèi)地房企紛紛轉(zhuǎn)向境外發(fā)行高息債券，而不少A股上市公司則通過信托、委托貸款、股權(quán)質(zhì)押融資等方式“找錢”。

????專家指出，曾經(jīng)規(guī)模雄厚的地產(chǎn)商順馳，因為過快擴張和巨額負(fù)債而最終崩盤。如今的地產(chǎn)商千方百計籌資的共同結(jié)果是高利率，在樓市低迷的背景下，高昂的融資成本最終可能成為壓在房企身上的“千鈞重?fù)?dān)”，地產(chǎn)商切不可掉以輕心，否則有可能重蹈當(dāng)年順馳危機的覆轍。

????融資成本攀升

????“兩年前那一輪行業(yè)低谷時，房企公開融資的成本最高也就到10%左右；今年，很多企業(yè)發(fā)債或信托融資的利率高達12%-17%?！币晃恍磐泄镜慕?jīng)理告訴中國證券報記者。

????7月6日，中南建設(shè)公告與中鐵信托合作，由中鐵信托以信托資金對其“青島海灣新城”項目融資5億元。包括管理費在內(nèi)，此次融資年綜合費用率達到12%。

????供職于中融信托的張先生介紹，“年初時，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的年化收益率還可以做到10%以下，而現(xiàn)在，一般開發(fā)商從信托渠道融資，利率高達15%—17%，優(yōu)質(zhì)開發(fā)商信托融資利率也達到12%左右。”

????無獨有偶，在港上市的內(nèi)地房企發(fā)行債券的利率也大幅攀升。4月22日，雅居樂發(fā)行了7年期債券，募集資金6.5億美元，利率指導(dǎo)區(qū)間定在8.875%—9%。4月16日，碧桂園發(fā)行的7年期債券，募集資金5.5億美元，債券利息為11.25%。4月22日，佳兆業(yè)發(fā)行5年期債券，募集資金3.5億美元，利息高達13.5%。5月5日，花樣年在香港發(fā)行了本金總額為1.2億美元的擔(dān)保優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)于2015年5月到期，年利率達到14%。

????銀行貸款、再融資受到限制，嚴(yán)厲調(diào)控使銷量下滑，依靠銷售回款也不容易，有境外再融資優(yōu)勢的在港上市房地產(chǎn)企業(yè)開始以高息為代價求得資金。在花樣年之前，碧桂園、雅居樂、佳兆業(yè)等已紛紛發(fā)債進行境外融資，這些內(nèi)地房企境外融資的成本連續(xù)攀升。

????恰在此時，上市公司委托貸款也開始增多。今年截至6月25日，共有532則上市公司公告“委托貸款”事項，比去年同期增長30.1%。借款方為開發(fā)商的委托貸款利率，明顯高于基準(zhǔn)的利率水平。

????WIND統(tǒng)計顯示，今年以來已經(jīng)有37家房地產(chǎn)上市公司的各類股東以股權(quán)質(zhì)押方式進行了92宗融資活動，質(zhì)押股份總數(shù)接近52億股。僅5月份以來就發(fā)生31宗質(zhì)押融資活動，6月份以來愈演愈烈。而去年全年僅有19家上市房企進行了31宗股權(quán)抵押融資。

????據(jù)了解，信托公司除了將房地產(chǎn)信托貸款利率水平提高到10%以上，還降低貸款抵押物的抵押率，以此加強相關(guān)信托產(chǎn)品的風(fēng)險控制，從而變相提高了房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)抵押信托來融資的成本。

????有香港分析師表示，房企融資息率與公司經(jīng)營狀況和議價能力密切相關(guān)，利息越高表明公司的償債風(fēng)險越高。房地產(chǎn)調(diào)控下的內(nèi)地房企經(jīng)營和融資難度加大，市場憂慮上升，境外發(fā)債擴張的利率成本也越來越高。

????第一上海地產(chǎn)分析師認(rèn)為，內(nèi)地今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度較大，下半年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金狀況可能吃緊，很多房企要趁著目前財務(wù)狀況好的時候發(fā)債，才能吸引更多投資者。

????融資渠道加緊收窄

????早在今年年初，銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款的苗頭就已顯現(xiàn)。在國務(wù)院4月中旬出臺嚴(yán)厲調(diào)控政策后，銀監(jiān)會隨之宣布收緊對各類房地產(chǎn)貸款的監(jiān)管，并加強對土地開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管，要求貸前審查須履行“面測、面試和居訪”三大程序，嚴(yán)打假按揭。還將收緊對土地開發(fā)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的審慎性監(jiān)管。

????信貸井噴被認(rèn)為是導(dǎo)致2009年房價飆升的最重要原因，保守測算有兩成新增信貸流入房地產(chǎn)市場。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。這兩項貸款數(shù)額相加就達19696億元，約占去年全年新增貸款的20%。

????今年初，監(jiān)管部門就設(shè)定了7.5萬億的信貸投放目標(biāo)，并要求按照“3∶3∶2∶2”的季度投放比例投放，各家銀行都將信貸規(guī)模在內(nèi)部進行了分解，絲毫不敢“超額放貸”、“超速放貸”。

????房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取貸款難度加大，信托、委托貸款以及股權(quán)質(zhì)押等融資形式迅速增多。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品接近140款，成立規(guī)模超過350億元，而2009年全年有181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模為327億元。

????然而，銀監(jiān)會叫停銀信合作業(yè)務(wù)后，銀行已開始停發(fā)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資的信托類理財產(chǎn)品。深圳有信托公司負(fù)責(zé)人表示，通常在銀行收緊房地產(chǎn)貸款的時候，管理層對信托公司的房地產(chǎn)開發(fā)融資的信托計劃也會加以限制，2008年就是個明顯的例子。

????資金壓力明顯

????從高息融資的內(nèi)地房企來看，許多公司面臨購地支出與開發(fā)資金的壓力。以花樣年為例，2009年花樣年營業(yè)收入24.59億元，同比上升了109.4%，僅去年一年，花樣年就合計取得26幅土地，規(guī)劃總建筑面積約209萬平方米，預(yù)計今年新開工面積達到111萬平方米。這都需要大量的開發(fā)資金及土地投資。

????同樣可能面臨壓力還有在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)擴張的房企，銷售快速下滑后也瀕臨困境。以綠城中國為例，2009年公司456億元的地價款中，還有230多億元沒有付清。今年綠城又購買一批土地，地價款為90億元左右。綠城今年的在建項目多達102個，在建面積超過1200萬平方米，新開工面積將超過800萬平方米。

????據(jù)WIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年一季度末，按申萬一級行業(yè)分類的102家A股房地產(chǎn)企業(yè)持有的貨幣資金合計達1792億元，同比增長60.4%，創(chuàng)出三年以來新高。其中，萬科、首開股份、保利地產(chǎn)、金融街等公司貨幣資金超過100億元，另外，金地集團、招商地產(chǎn)、新湖中寶等多家公司貨幣資金超過50億元。

????但一季度末，A股房企短期借款、長期借款、應(yīng)付債券、一年內(nèi)到期非流動負(fù)債等帶息負(fù)債的總額為3408.15億元，與現(xiàn)有貨幣資金相比，負(fù)債壓力不小。

????摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄表示，內(nèi)地正在收緊對房地產(chǎn)的融資，開發(fā)商今年在海外融資要明顯優(yōu)于內(nèi)地融資。海外幾個主要的經(jīng)濟體目標(biāo)很明確，就是低息不加息，而且政策會維持相當(dāng)長的時間。

????龔方雄認(rèn)為，如果再把人民幣可能升值的幅度考慮進去，目前海外融資的成本可能比內(nèi)地還低，目前內(nèi)地的信托融資利率是13-15%左右，但是海外就算是高息融資的成本，也不過是12%-13%，如果短債形式融資的話，海外的融資成本更加低。從今年的整個市場環(huán)境來講，海外融資要優(yōu)于內(nèi)地融資。

????券商：房地產(chǎn)毛利率下行

????隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整，行業(yè)的利潤增速面臨下滑的壓力。近期不少券商在中期報告中都指出，下半年整個房地產(chǎn)行業(yè)將進入下行調(diào)整期，行業(yè)的毛利率面臨下降的壓力，同時資金面的影響也將逐步顯現(xiàn)。

????毛利率面臨下降壓力

????申銀萬國研究報告稱，2009年下半年房地產(chǎn)新開工和投資趨向過熱，這導(dǎo)致行業(yè)從2010年下半年起會逐步進入庫存增長階段，從而形成對房價的壓制。未來行業(yè)盈利水平和利潤增速面臨下滑；預(yù)計2010-2012年，行業(yè)平均利潤率將由此前的41%降低至20%。企業(yè)更多依賴內(nèi)生增長，而房價上漲平穩(wěn)將導(dǎo)致利潤增長受限；轉(zhuǎn)型期間，政策對行業(yè)的壓制導(dǎo)致融資受限，未來融資規(guī)模勢必下降；2010年銷售下滑導(dǎo)致企業(yè)平滑利潤意愿顯著，預(yù)計2010年行業(yè)利潤增速為31%。

????中航證券研究員張紹坤認(rèn)為，2009年7月至2010年5月累計新開工面積達到13億平方米，是2009年全年商品房銷售面積的1.4倍，住宅供給相對較為充足，住宅市場將呈現(xiàn)2010年庫存累積、2011年庫存消化的態(tài)勢。根據(jù)月供收入比和租金收益率測算，商品住宅價格回落幅度在10-30%，調(diào)整時間在1-2年，其中一線城市調(diào)整壓力較大。

????銀河證券分析人士指出，2010年開發(fā)類地產(chǎn)上市公司的毛利率面臨下降壓力。2009和2010年商品房售價中地價占比在提升，預(yù)計從2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值稅的嚴(yán)格清算對公司整體平均而言，影響不大。預(yù)測主要開發(fā)類上市公司毛利率水平可能下降3-4個百分點。

????資金面受到影響

????從去年的“爭地”到今年的“退地”，土地市場可謂風(fēng)云突變。隨著地價節(jié)節(jié)下調(diào)，再加上資金渠道受限，曾經(jīng)的高價地所帶來的資金壓力正在逐漸顯現(xiàn)。榮盛發(fā)展近期就公告稱，公司于2007年12月所拿南京仙林地塊已解除土地出讓合同。該宗地塊總價7.1億元，已繳納2.84億元，其中1.065億元定金不予退還。

????國泰君安分析師孫建平指出，公司對于該項目已于2008、2009年度共計提減值準(zhǔn)備0.60億元，剩余0.47億元將于2010年中報計提，折合降低每股收益0.03元。孫建平表示，南京退地使公司可以有充裕的資金做更好的拿地選擇，緩解市場向下時的資金壓力。

????對于類似的退地現(xiàn)象，東方證券研究員楊國華表示，去年高價拿地的開發(fā)商將會面臨開發(fā)資金的壓力，但是在短時期內(nèi)還不會明顯暴露。三四季度房價下降后，開發(fā)商可能會對去年高價地計提減值，未來開發(fā)商的資金壓力會越來越緊。他表示，尤其在去年快速擴張后，很多新開工項目的支出很大，但目前銀行信貸、再融資、信托等融資閘門被關(guān)閉后，開發(fā)商的資金流入能力大幅下降。因此未來主要還是通過降價促銷的方式來加快周轉(zhuǎn)，促進銷售回款，以解決資金問題。

????招商證券研究員賈祖國則表示，目前已適當(dāng)下調(diào)了部分地產(chǎn)公司盈利預(yù)測，下降幅度在20%左右。這主要基于三點考慮：4月份開始嚴(yán)厲的政策調(diào)控；地產(chǎn)再融資的從嚴(yán)，絕大多數(shù)想股權(quán)融資的地產(chǎn)公司可能在未來2年內(nèi)都很難獲得融資；部分公司預(yù)收款情況出現(xiàn)一定程度的惡化，資金面受到一定程度的影響。(林喆 萬晶 于萍)