李滄商圈擴(kuò)容呈現(xiàn)爆炸式發(fā)展 升級(jí)成半島商都

????利群、萬達(dá)等商業(yè)資本商將于今日簽訂框架性協(xié)議，正式“落戶”李滄中心商圈。至此，加上已經(jīng)開工的樂客城、寶龍等城市綜合體項(xiàng)目，未來幾年內(nèi)，李滄區(qū)將新增商業(yè)面積逾80萬平方米。連同現(xiàn)有的40萬平方米的商業(yè)面積，到2015年，李滄中心商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目總面積將超過120萬平方米。

????寸土寸金的李滄中心商圈固然是消費(fèi)熱點(diǎn)所在，但為何會(huì)在未來幾年內(nèi)呈現(xiàn)出爆炸式發(fā)展？李滄區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)管成密的一席話揭開了謎底：地鐵、輕軌等交通設(shè)施拉近了李滄與青島各區(qū)市及山東半島地區(qū)的距離，眾多知名商貿(mào)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)商正是看到了李滄良好的商業(yè)氛圍及未來可能成為“半島商都”的前景，才紛紛到李滄“落戶”。

????看數(shù)字 新增80萬平米商業(yè)面積

????站在書院路、京口路路口往北望去，一個(gè)20多層的商務(wù)樓正在緊鑼密鼓施工中。該項(xiàng)目被稱為蘇寧半島總部項(xiàng)目，按照投資方的規(guī)劃，項(xiàng)目的下部是一個(gè)有3萬平方米的家電類旗艦店，也將是蘇寧電器在北方最大的一個(gè)賣場(chǎng)，而上部的高層塔樓將完全用于商務(wù)辦公。

????蘇寧半島總部項(xiàng)目往東約500米是樂客城項(xiàng)目，往西南約1000米，則是寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，往北300米左右，是已經(jīng)可以看出雛形的百通商務(wù)樓項(xiàng)目……“樂客城項(xiàng)目是一個(gè)城市綜合體，總建筑面積達(dá)到16萬平方米，其中地上10萬平方米，里面既有超市、特色街、主力店、折扣店等購(gòu)物場(chǎng)所，也有影院、餐飲、KTV等娛樂項(xiàng)目，目前央企零售巨頭華潤(rùn)萬家、世界頂級(jí)院線奧維爾國(guó)際影院已確定入駐樂客城。寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目同樣是一個(gè)城市綜合體，建筑面積也達(dá)到了16萬平方米，其中超市有1.6萬平方米。 ”管成密介紹說，寶龍城市廣場(chǎng)內(nèi)超市的入住主體已基本確定為華潤(rùn)萬家，整個(gè)項(xiàng)目將于明年9月試營(yíng)業(yè)，10月1日正式開業(yè)。

????日前，利群集團(tuán)確認(rèn)將“落戶”李滄中心商圈，其選擇的“落腳點(diǎn)”正是備受商貿(mào)企業(yè)關(guān)注的東興村地塊。目前，該地塊已經(jīng)拆遷完畢，根據(jù)規(guī)劃，這里將建設(shè)商住項(xiàng)目，底部為一個(gè)6萬平方米的主力店，上部為商住高層樓。與利群“空降”李滄中心商圈黃金地段不同，萬達(dá)首次“試水”李滄選擇了商圈邊緣的黑龍江中路。在黑龍江中路東李社區(qū)段，沿路原有新華錦專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、貨運(yùn)配載市場(chǎng)等公司，目前，這一700畝的地塊已經(jīng)拆遷完畢，靜待萬達(dá)入駐。根據(jù)萬達(dá)方面的構(gòu)想，這一地塊上將建設(shè)商業(yè)、商務(wù)、娛樂等設(shè)施，總建筑面積達(dá)到119萬平方米，其中商業(yè)面積有50萬平方米。

????“銀座項(xiàng)目近期將開工，是一個(gè)7萬平方米的城市綜合體，而占地40畝的風(fēng)機(jī)廠地塊的開發(fā)主體也基本確定，將建一個(gè)6萬平方米的城市綜合體。 ”李滄區(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)管成密告訴記者，上述已經(jīng)開工和確定了投資主體的項(xiàng)目中，商業(yè)面積超過了80萬平方米，并且，這80萬平方米新增商業(yè)面積有一個(gè)顯著特征，就是絕大多數(shù)為城市綜合體，不僅能大大改善李滄中心商圈的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，也可以使居民、游客在休閑中購(gòu)物，在購(gòu)物中休閑。

????看優(yōu)勢(shì) 商家看好便利交通

????目前，李滄中心商圈投入使用的商業(yè)設(shè)施總面積約為40萬平方米，加上上述80萬平方米面積，幾年后，該商圈內(nèi)的商業(yè)面積有望達(dá)到令人吃驚的120萬平方米。按照李滄區(qū)常住人口50萬計(jì)算，該區(qū)人均商業(yè)面積屆時(shí)會(huì)達(dá)到2.4平方米，這一數(shù)字即便可能超越不了商貿(mào)業(yè)最繁華的上海市，但在全國(guó)范圍內(nèi)也是名列前茅的。

????李滄中心商圈素以火爆著稱，同行間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，由此帶來的是商鋪?zhàn)饨?、地價(jià)“比肩”臺(tái)東商圈。但即便是這樣，無數(shù)外來商貿(mào)大鱷仍想在李滄中心商圈占有一席之地，這其中最典型的當(dāng)屬魯商集團(tuán)，經(jīng)過多年堅(jiān)持不懈的努力，該集團(tuán)終于成功“奪得”位于黃金位置的青島面粉七廠地塊。 “魯商進(jìn)軍李滄中心商圈的曲折經(jīng)歷可以反映出很多現(xiàn)象和問題。 ”有業(yè)內(nèi)人士分析說，第一，反映出外來商業(yè)資本對(duì)李滄商業(yè)的青睞和對(duì)前景的信心；第二，折射出外來商業(yè)資本在李滄的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈和李滄中心商圈商業(yè)用地的珍貴；第三，表明李滄區(qū)政府對(duì)新入駐的商業(yè)企業(yè)要求非常高。 “魯商原來擬投資的業(yè)態(tài)與李滄中心商圈現(xiàn)有的幾大商場(chǎng)有同質(zhì)嫌疑，檔次沒有明顯提升，而同期李滄區(qū)引進(jìn)的都是些比較高端的商業(yè)項(xiàng)目，所以很難得到政府決策層的支持，后來其修改了投資計(jì)劃，將銀座項(xiàng)目定位為城市綜合體，才引起了各方面的關(guān)注。 ”該人士解釋說。

????經(jīng)歷了幾年“緩慢增長(zhǎng)”后，李滄中心商圈在今年重新發(fā)力，相繼有萬達(dá)、利群等確定在此投資開店。但青島作為一個(gè)副省級(jí)城市，李滄作為青島的北部城區(qū)，否能承載得了這么多的商業(yè)呢？管成密信心十足地告訴記者，地鐵、輕軌等交通設(shè)施拉近了李滄與青島各區(qū)市及山東半島地區(qū)的距離，眾多知名商貿(mào)企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)商正是看到了李滄良好的商業(yè)氛圍及未來可能成為“半島商都”的前景，才紛紛到李滄“落戶”。

????看發(fā)展 幾年后將成“半島商都”

????據(jù)悉，隨著海灣大橋、鐵路青島北客站、城際客運(yùn)專線的修建，省內(nèi)居民到青島將更加快捷，而李滄會(huì)是他們到青的第一站。此外，地鐵、重慶路高架橋、金水路打通拓寬工程也將把整個(gè)大青島緊緊聯(lián)系在一起。這些便利的交通設(shè)施，在幾年之后，必定會(huì)將大量的客流帶到作為交通樞紐的李滄，這無疑是眾多正在進(jìn)軍李滄中心商圈的商業(yè)資本商看重的，也正是李滄打造“半島商都”的動(dòng)力所在。

????隨著青島市委、市政府“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略的實(shí)施，李滄區(qū)抓住機(jī)遇確立了 “擁灣樞紐、生態(tài)商都”的定位，提出要借助現(xiàn)有的良好的商業(yè)氛圍，打造市民、外地游客的購(gòu)物天堂，而眾多商業(yè)資本大鱷對(duì)李滄的關(guān)注和青睞，無疑提振了李滄打造輻射山東半島“商都”的信心。

????“李滄是城鄉(xiāng)結(jié)合部，面積大，常住人口少，各類設(shè)施落后，這些都成為了政府前幾年‘造城’的內(nèi)在動(dòng)力。 ”管成密說，近幾年來，李滄轄區(qū)的房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展比較快，是“造城”的直接表現(xiàn)。通過“造城”運(yùn)動(dòng)，大量的高檔小區(qū)在李滄拔地而起，吸納了大量外來居民來此居住、興業(yè)，由此帶來了李滄區(qū)人口持續(xù)增加，高素質(zhì)居民逐年增多的良好局面，而大量的、高素質(zhì)的居民又有良好的消費(fèi)欲望和能力，由此直接帶動(dòng)了李滄中心商圈發(fā)展與業(yè)態(tài)不斷升級(jí)。管成密告訴記者，在大力倡導(dǎo)“轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)”中，李滄區(qū)首要的任務(wù)是積極扭轉(zhuǎn)第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中過高的比率，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，目前，李滄區(qū)的二三產(chǎn)業(yè)比例已由2005年的75：25調(diào)整到2009年的56：44，到2015年計(jì)劃調(diào)整到45：55。 “在‘造城’運(yùn)動(dòng)中，我們充分做好規(guī)劃，預(yù)留了大量的發(fā)展用地，當(dāng)城區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口結(jié)構(gòu)發(fā)展到一定時(shí)期時(shí)，這些土地就可以用來發(fā)展更高級(jí)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，商貿(mào)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展正是如此。 ”他說道。

????■記者觀察 沖出“圈”外，不只是擴(kuò)容

????一提起李滄中心商圈，人們首先想到的是向陽路步行街，以此路段為中心集中了三大購(gòu)物中心及數(shù)百家各類專業(yè)店和專賣店，商貿(mào)交易火爆。此外，具有百年歷史的李村大集也吸引了不少消費(fèi)者。 “李滄區(qū)距離老市區(qū)其他商業(yè)中心較遠(yuǎn)，居民消費(fèi)購(gòu)物具有相對(duì)的獨(dú)立性，大中型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聚集程度較高，經(jīng)營(yíng)門類較為齊全。”業(yè)內(nèi)人士點(diǎn)評(píng)說，李滄區(qū)大部分大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均聚集在李滄中心商圈，并以向陽路步行街為中心形成了以經(jīng)營(yíng)服裝百貨、鞋帽、電子產(chǎn)品、機(jī)電產(chǎn)品、家具等為主、門類較為齊全的市級(jí)商業(yè)中心。

????由于李滄中心商圈地域狹小商業(yè)密集，不利于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代，從幾年前開始，李滄本土商貿(mào)企業(yè)就開始往“圈”外走，把超市開到了夏莊路上。此外，一些進(jìn)軍李滄的餐飲企業(yè)也將店開到了大嶗路、濱河路、浮山路等傳統(tǒng)商圈的周邊區(qū)域。

????按照李滄區(qū)政府有關(guān)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，李滄中心商圈正有條不紊地?cái)U(kuò)建至李村河兩岸、重慶路以東、黑龍江中路以西、大村河以南區(qū)域，并被賦予了購(gòu)物、餐飲娛樂、文化休閑、商務(wù)辦公四大功能。

????從幾年前開始，李滄區(qū)委、區(qū)政府在李滄中心商圈實(shí)施了一些列的 “騰籠換鳥”策略，將一批不符合商圈發(fā)展定位的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位外遷，以此來換取商貿(mào)業(yè)發(fā)展的寶貴用地。公檢法機(jī)關(guān)搬遷后，原地塊已拔地而起百通商務(wù)樓；青島監(jiān)獄外遷至城陽后，偉東樂客城項(xiàng)目正如火如荼建設(shè)中……大量的“新生”土地資源為李滄引進(jìn)新的高端商業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，寶龍、利群、銀座、萬達(dá)等具體城市綜合體性質(zhì)的全新商業(yè)業(yè)態(tài)“空降”李滄中心商圈，不僅豐富了李滄區(qū)的商業(yè)結(jié)構(gòu)，提升了商貿(mào)業(yè)品質(zhì)，還為今后發(fā)展商務(wù)辦公、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)奠定了良好的基礎(chǔ)。

????萬達(dá)項(xiàng)目、寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目分別位于黑龍江路東側(cè)和九水路北側(cè)，均屬于李滄中心商圈的邊緣地帶，但這兩個(gè)“應(yīng)有盡有”的城市綜合體項(xiàng)目無疑進(jìn)一步增強(qiáng)了李滄中心商圈的輻射力。單從李滄轄區(qū)內(nèi)居民的需求方面考量，萬達(dá)項(xiàng)目未來將直接輻射李滄東部的青島生態(tài)商住區(qū)約35萬人口，而寶龍城市廣場(chǎng)項(xiàng)目則可以直接服務(wù)于未來的青島交通商務(wù)區(qū)?？梢灶A(yù)計(jì)，幾年之后，李滄中心商圈不僅將擴(kuò)展到整個(gè)李滄中部，還將以城市綜合體、大賣場(chǎng)、專賣店、超市等高低差異、結(jié)構(gòu)合理的業(yè)態(tài)出現(xiàn)。(楊志堅(jiān))