??? ◆中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入熊市,將持續(xù)五年時間 ????◆一線城市房價會大跌,中小城市可能創(chuàng)新高 ????◆中國經(jīng)濟增速會放慢,但經(jīng)濟的增長將變好 ????這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的力度和時機,出乎很多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)料。 ????9月29日,多個部委聯(lián)合出臺“新5條”,將首套房的首付款比例調(diào)整到30%以上,同時暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。 ????10月7日,上海出臺地方新政,要求每戶居民只能新購一套商品住房（含二手存量住房）,并強調(diào)積極做好房產(chǎn)稅改革試點的各項準(zhǔn)備工作。 ????新政一出,眾說紛紜。盡管多為市場利空條款,但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在尚未加息的情況下,房地產(chǎn)市場的資金仍然充足,房價長期仍然看漲。 ????此時,玫瑰石顧問公司董事、獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠卻發(fā)文稱,“未來五年大城市房價平均跌一半”。其文章稱,當(dāng)泡沫泄氣的時候,房價必須下降到工資和投資收益可以支撐的水平;并認(rèn)為,投機者已成“冷水鍋中的大閘蟹”,需及時撤離。 ????昨日（10月10日）,《每日經(jīng)濟新聞》記者獨家專訪謝國忠,其從投資收益、市場泡沫、宏觀經(jīng)濟等多個角度闡釋近期的新政和房地產(chǎn)市場。他認(rèn)為,本輪調(diào)控政策將壓住泡沫“最后的爆發(fā)”,并使泡沫慢慢緩解。 ????每平方米單價不超兩月工資 ????《每日經(jīng)濟新聞》（以下簡稱NBD）:您預(yù)言未來5年大城市房價將下降一半,做出這個判斷的依據(jù)是什么？ ????謝國忠:從信貸政策上看,政府仍然沒有放寬二三套房的貸款限制,最有潛力的買房者受到了管制。這些買房者并沒有足夠的現(xiàn)金,主要依靠貸款買房,因此,房價已缺乏上漲的動力。另外,在人民幣匯率的爭論中,貨幣流動性也在收緊。中國已進入房地產(chǎn)熊市,將持續(xù)五年時間。 ????在這種情況下,就要看投資的現(xiàn)金回報?，F(xiàn)在沒有了漲價的預(yù)期,租金回報率和收入房價比,就變成了決定性因素。我認(rèn)為每平方米的單價不應(yīng)超過兩月的平均工資。 ????NBD:從租金回報率上看,您認(rèn)為正常的水平是多少？ ????謝國忠:中國的房子有70年的使用權(quán),所以每年約有2%的折舊率,加上很多房子的質(zhì)量不好,折舊率有可能達到3%。所以,如果投資回報率在2～3個百分點,就等于零回報。 ????我認(rèn)為正常的租金回報率應(yīng)該在5%以上,美國是7%,德國、日本也都在7%以上。當(dāng)然,在工資漲得快的城市,房租回報率可以低一些。但考慮到3%的折舊,5%的回報率是應(yīng)該的。 ????樓市泡沫將慢慢破滅 ????NBD:您一直認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場存在泡沫,這個泡沫是怎樣形成的？ ????謝國忠:主要由于貨幣供應(yīng)。從2002年開始,中國的貨幣供應(yīng)就上升很快。其原因是:美元進入熊市,引發(fā)了人民幣的升值預(yù)期,并引起貨幣的供應(yīng)大幅上升,當(dāng)時中國既能印大量鈔票,又不升值,這又進一步加速了貨幣的供應(yīng)。 ????貨幣供應(yīng)的第一次傳導(dǎo)是通過房地產(chǎn)市場:地方政府通過土地市場把錢截下來,做各種投資,還有很多變成灰色收入。過幾年后,剩下的錢回到實體經(jīng)濟里面,并引發(fā)我們現(xiàn)在看到的通脹。這其中,房地產(chǎn)的通脹是最大的。 ????NBD:這輪的房地產(chǎn)調(diào)控,能不能擠出泡沫,需要多長時間才能擠出？ ????謝國忠:如果一個泡沫大到?jīng)]有錢去支撐它,它就會自己爆炸,就像1997年中國香港地區(qū)、2007年美國發(fā)生的一樣。這一輪政策的針對性很強,可以把泡沫“最后的爆發(fā)”壓住。 ????中小城市房價仍有上漲空間 ????NBD:按照您的觀點,在這輪調(diào)控過后,一線城市房價會大跌,那么中小城市的房地產(chǎn)市場將怎么走？ ????謝國忠:中小型城市其實是在炒概念,就像藍籌股炒完了去炒小股票一樣。開發(fā)商買不起大城市的地,就轉(zhuǎn)向中小城市,并通過買地把錢注入到這個地方,推動經(jīng)濟運轉(zhuǎn)和房價上漲。 ????但長遠來看,人都是向大城市走的,中小型城市的房地產(chǎn)是沒有投資價值的。正常情況下,紐約市中心的房價與一小時車程的郊區(qū)相比,相差10倍。 ????NBD:這樣的話,中小城市的房價還有沒有上升的空間？ ????謝國忠:去年年底及今年年初,一線城市迎來了房價的高點。我原來以為房價還能再創(chuàng)新高,現(xiàn)在看來不可能了。相比之下,中小城市的房價有可能創(chuàng)新高。就像股指高點過后,小股票還有可能上漲。這是炒的概念,不是價值的概念,兩者的價值無法相提并論。 ????加息應(yīng)以實際情況作判斷 ????NBD:針對近期的經(jīng)濟形勢,您在上個月接受采訪時認(rèn)為10月份會加息,現(xiàn)在您是否還持有這種觀點？ ????謝國忠:實際上,銀行間同業(yè)拆借市場的利息已經(jīng)漲了很多;同時,包括公積金貸款在內(nèi)的貸款利息也在漲;另外,由于老百姓存款意愿下降,存款競爭激烈,存款利息也在上漲。我們的判斷應(yīng)該基于實際情況,而不是政府是否宣布。 ????NBD:這一輪調(diào)控過后,對其他領(lǐng)域的投資和整個宏觀經(jīng)濟會帶來哪些影響？ ????謝國忠:中國經(jīng)濟增速會放慢,但經(jīng)濟的增長將變好。房地產(chǎn)的價格沒那么高了,政府手里的錢就會少了,政府花錢就會得到限制。一些地方政府投資沖動的背后是收入,如果不解決這個問題,經(jīng)濟轉(zhuǎn)型就會很困難。 |