????10月15日，中共中央十七屆五中全會在北京開幕，“十二五”發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃成為會議的主要議題。 ????記者從幾名參與“十二五”規(guī)劃修訂的人士處獲悉，十七屆五中全會討論的“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，將給房地產(chǎn)行業(yè)一個全新的定位：調(diào)結(jié)構(gòu)。 ????一名中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的專家對記者表示，“十二五”發(fā)展規(guī)劃中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容中，房地產(chǎn)業(yè)不會很快退出支柱產(chǎn)業(yè)的地位，但是主基調(diào)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變，會轉(zhuǎn)向以調(diào)整結(jié)構(gòu)為主的發(fā)展方向。諸如加快保障性住房建設(shè)規(guī)模，修改房地產(chǎn)管理法等內(nèi)容，是中國房地產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃的重點內(nèi)容。 ????至于當(dāng)前備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人近日將就房產(chǎn)稅改革的問題向國務(wù)院匯報。但結(jié)果難料。 ????仍是“支柱產(chǎn)業(yè)” ????10月21日，國家統(tǒng)計局將發(fā)布1-9月份全國國民經(jīng)濟的運行數(shù)據(jù)。招商證券（行情，資訊）等投資機構(gòu)一致預(yù)測，1-9月份全國固定資產(chǎn)投資同比增長率為24.4%。 ????而10月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1-9月份房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)表明：前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元，同比增長36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。9月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5156億元，增長35.0%。 ????中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如表示，未來保障性住房投資將繼續(xù)高速增長，成為調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)投資的重要工具。 ????而在2010年，全國保障性安居工程開工580萬套房屋，已經(jīng)完成投資4700億元。 ????全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生此前對記者表示，今年年初，中央加大保障性安居工程建設(shè)投資力度，希望以保障性安居工程投資彌補受房地產(chǎn)調(diào)控影響的房地產(chǎn)投資下降的空間。 ????僅從1-9月份的結(jié)果來看，雖然今年房地產(chǎn)調(diào)控猛烈，但是房地產(chǎn)投資仍舊保持了36.4%的高速增長。其中商品房投資增長33.8%。雖然商品房投資增長略微下滑，但是仍舊保持了30%以上的增長率。 ????與此同時，受保障性住房建設(shè)工程促進影響，全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模繼續(xù)上漲。 ????中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一對媒體表示，“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃當(dāng)中將強調(diào)住房保障的投資力度，每年600萬套保障性安居工程住房建設(shè)，將成為常態(tài)。 ????聶梅生也認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)雖然經(jīng)歷了調(diào)控的影響，但是其仍占投資的25%，占銀行信貸的30%，上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)30多個。最重要的是，中國城鎮(zhèn)化進程還沒過半，城鎮(zhèn)化率46.6%，未來“十二五”期間內(nèi)，城鎮(zhèn)化率仍然以每年1%的速度增長。 ????從2010年前三季度的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資33511億元，同比增長36.4%，其中，商品住宅投資23512億元，增長33.8%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。 ????房地產(chǎn)投資仍然以每個月5000多億元的規(guī)模在增長，前三季度已經(jīng)完成2009年全年的房地產(chǎn)投資規(guī)模。 ????上述中房協(xié)專家表示，“十二五”期間，房地產(chǎn)業(yè)仍然是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，這不僅是因為其帶來的高額固定資產(chǎn)投資，而是因為中國城鎮(zhèn)化進程帶來的巨大住房需求等因素決定的。 ????記者了解到，由住建部、國家發(fā)改委等部門聯(lián)合編制的“十二五”房地產(chǎn)規(guī)劃已經(jīng)起草完畢，其中詳細制定了未來5年里商品房開發(fā)面積、投資規(guī)模、保障房開發(fā)面積、房屋面積、結(jié)構(gòu)調(diào)整比例等指標(biāo)。 ????雖然多部委回避“支柱產(chǎn)業(yè)”這個名詞，但是規(guī)劃當(dāng)中對于房地產(chǎn)的開竣工面積、人均居住面積等指標(biāo)均給予了保守的估計，即便如此，在未來5年經(jīng)濟增長速度調(diào)低在7%-8%的情況下，房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模仍然是最大的。 ????不過在制定“十二五”規(guī)劃時，雖然住建部和發(fā)改委一直強調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是穩(wěn)定發(fā)展的，但銀監(jiān)會、人民銀行等金融機構(gòu)則表示對此不關(guān)心。 ????房地產(chǎn)業(yè)是否仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，上述中房協(xié)的專家一語道明地說：只要“十二五”的房地產(chǎn)規(guī)劃是一個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，不是一個調(diào)控的規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)在未來5年內(nèi)的支柱地位就不會變。 ????發(fā)展主調(diào)已轉(zhuǎn)向 ????雖然房地產(chǎn)業(yè)“十二五”期間仍然擁有前景，但是從本輪房地產(chǎn)調(diào)控開始，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主調(diào)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)向。 ????對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的就是龐大的保障性安居工程建設(shè)計劃。10月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部宣布1-9月份全國已開工保障性安居工程520萬套。 ????國泰君安證券研究員孫建平指出，2010年保障性安居工程的580萬套保障性住房和130萬套農(nóng)戶改造能帶來3500億元的投資，其中中央財政1050億元，地方土地出讓金1000億元以上，另外就是地方國債、公積金收益和70-80%的銀行貸款等。 ????保障性安居工程投資大增，將為房地產(chǎn)投資提供10%比例的投資補充。在“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，保障性安居工程仍將以每年600萬套左右的比例增長，這就意味著，房地產(chǎn)投資可以暫緩增長或者承受10%比例以內(nèi)的下降。這為房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整提供了空間。 ????上述中房協(xié)的專家說，未來5年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)的重點，是維持城鎮(zhèn)房價穩(wěn)定和提供農(nóng)村住房。 ????10月15日，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，穩(wěn)定房價工作已經(jīng)取得了一定的成效——9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.1%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點；環(huán)比上漲0.5%。 ????從今年7月份開始，全國平均房價已經(jīng)連續(xù)持平或者環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)，這說明房價過快上漲的勢頭已經(jīng)初步得到遏制。 ????上述中房協(xié)專家說，“十二五”期間，中國房地產(chǎn)業(yè)要快速啟動調(diào)整結(jié)構(gòu)的工作，將抑制大中城市的房價過快上漲和實現(xiàn)中小城鎮(zhèn)的居民居住功能作為主要任務(wù)。除此以外，將農(nóng)村住房改革和城鄉(xiāng)土地統(tǒng)籌流轉(zhuǎn)作為另一個重點。 ????記者了解到，在住建部等多部門聯(lián)合制定的房地產(chǎn)發(fā)展“十二五”規(guī)劃當(dāng)中，未來房地產(chǎn)行業(yè)制度性改革也是調(diào)結(jié)構(gòu)的重點內(nèi)容。 ????實行多年的《房地產(chǎn)管理法》也將進入修改，而《住房保障法》也要在“十二五”期間起草，制訂。 ????房產(chǎn)稅并不被看好 ????最引人關(guān)注的是房產(chǎn)稅的改革。 ????一位知情人士對記者稱，國家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)人近日將就房產(chǎn)稅改革的問題向國務(wù)院匯報，但不知國務(wù)院將對這個房產(chǎn)稅改革方案給予如何的評價。 ????上述知情人士對記者稱，稅務(wù)行業(yè)內(nèi)對房產(chǎn)稅不看好，認(rèn)為其財政轉(zhuǎn)移的效果大于調(diào)控房價的效果，在房地產(chǎn)稅收體制改革不徹底的情況下，出臺房產(chǎn)稅不能起到應(yīng)有的效果，反而會增加納稅人負(fù)擔(dān)，造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中去。 ????曾幫多個重點城市做地方“十二五”規(guī)劃的北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥表示，目前來看，各地房產(chǎn)稅試點的消息仍然是懸而未定的，國家層面也對這個政策頗多爭議，房產(chǎn)稅是否能遏制房價還不得而知。 ????“現(xiàn)在給人以預(yù)期就起到了很好的調(diào)控效果?！苯鹩老楸硎?，房產(chǎn)稅仍然不是一個近期能解決的問題，“十二五”期間將成為重點討論和改革的內(nèi)容。 |