樓市二次調控滿月 全國成交量成交價普遍下跌

????未來一段時間房價回調可能性加大

????樓市新政出臺時值滿月，調控效果已初步顯現。記者昨天了解到，新一輪調控下各地樓市成交的回暖態(tài)勢戛然而止，成交量明顯下降。其中北京商品房成交量下降超過三成，價格整體下降6.6%。雖然一些城市如上海，房價尚未出現明顯下調，但不少業(yè)內人士認為，在政策疊加效應的影響下，未來一段時間房價回調的可能性在加大。

????各地成交量普遍下跌

????中國指數研究院監(jiān)控數據顯示，上周(10月18日-10月24日)監(jiān)測的35個城市中，20個城市成交量環(huán)比下跌，其中15個城市跌幅超過10%。而10個重點城市(北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都)中，廣州位居跌幅之首，跌幅達69.61%，南京、武漢和北京緊隨其后，跌幅分別為36.85%、32.11%和27.24%；僅重慶、深圳、杭州和成都成交量上漲，其中深圳環(huán)比漲幅近40%。這是由于在最嚴厲的“限購令”出臺后，迫使深圳成交銳減并持續(xù)低迷約10天，上周略見起色。

????另外，記者從北京中原地產等研究機構了解到，房地產二次調控以來，北京商品房成交量下降超過三成，低價房成交占比上漲也致商品房價格整體下降6.6%。北京中原地產張大偉表示，第四季度房價再度下跌可能性越來越大。

????土地市場供求平穩(wěn)

????在二手房市場，各地在觀望情緒的籠罩下，成交量亦急速萎縮。記者從上海一家旗下擁有200余家門店的大型房產中介處了解到，9月底新政出臺后，該公司成交量銳減超過一半，部門門店10月僅有零星成交。這種現象亦在京深等多地出現，“之前許多想買房的客戶，現在連約看房都約不出?！敝薪槿藛T紛紛嘆道。

????而在土地市場，近期各地土地市場供求平穩(wěn)，拍賣過程都較為理性。據中原監(jiān)測12個重點城市土地市場數據顯示，目前各地土地供應仍處于放量狀態(tài)。上海、天津、杭州3城市拉高了總體溢價水平，優(yōu)質地塊依舊以高溢價成交。但總體來看，開發(fā)商報價謹慎。近期商辦用地供求逐漸增多，但因商辦物業(yè)運營模式復雜，資金周轉率低，故在土地拍賣中商業(yè)地塊競爭比不上住宅地塊激烈。

????開發(fā)商短期無慮長期堪憂

????在中央“二次調控”政策指向下，各地陸續(xù)出臺相關細則，有關部委也不斷有相應舉措跟進。10月20日央行又一次上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，該舉措雖非專門針對房地產業(yè)，但限貸及加息效應疊加必將強化樓市調控效應。加上近日證監(jiān)會宣布暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產類重組將進一步申請征求國土資源部意見，房企借殼上市渠道嚴重受阻，融資環(huán)境再度收緊。而北京率先出臺的開發(fā)商新房預售款的監(jiān)管制度，被認為有可能向全國推廣，這也被認為掐到了開發(fā)商的資金“命門”。

????不過，從近期陸續(xù)公布的上市房企3季報情況看，前期住宅市場良好的銷售令各家標桿房企所擁有的資金情況尚好，短時期內因資金壓力而急于降價拋貨的可能性并不大。據中原監(jiān)測的10家標桿房企數據，萬科、保利、中海、富力、復地等5家銷售額已完成年度計劃四分之三；金地、雅居樂已完成70%以上。

????中原集團研究中心高級經理劉淵認為，在國家嚴厲調控形勢下，各家房企目前面臨供應放量、銷售受控、土地清查、資金門檻提高等多重壓力。若各方政策嚴厲執(zhí)行和共同作用的話，開發(fā)商壓力將越來越大。

????有券商分析報告認為，利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼，對此前的調控措施起到放大加乘作用，成為市場調整的真正決定力量。(朱楠 于祥明)