樓市新八條史上最嚴(yán) 二套房首付比例提至六成

二套房首付提至六成

本地人禁買第三套房 外地人禁買第二套房

對(duì)改善住房家庭的影響 更大

二套房貸款首付提至六成，以100萬的房產(chǎn)為例，則要多掏10萬元，這對(duì)于剛湊齊首付的二次貸款家庭來說無疑“雪上加霜”。另外，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，對(duì)應(yīng)六成的首付，意味著貸款買房更難。

國(guó)務(wù)院再調(diào)控樓市 二套房首付提高至六成對(duì)北京人的影響 三套房受限

本地籍購(gòu)房三套受限。本地籍居民擁有兩套房產(chǎn)，購(gòu)買第三套房產(chǎn)是受限制的。就北京地區(qū)而言，以家庭為單位不論擁有多少套房，2010年“5·1”之后就只能購(gòu)買一套房，稱為不算舊賬。這次新政后，新賬舊賬一起算，只要擁有兩套房或以上的，原則上禁止買第三套房。

對(duì)外地人的影響 二套房受限

外地籍購(gòu)房二套受限。根據(jù)國(guó)務(wù)院的新精神，結(jié)合地方性政策，意味著在北京的外地籍家庭，已經(jīng)擁有一套房產(chǎn)的再次購(gòu)房，無論是貸款還是全款原則上不能再買了。

■時(shí)間差

1.現(xiàn)在各銀行大多數(shù)是以貸款合同簽署日為時(shí)間節(jié)點(diǎn)。還有部分銀行更嚴(yán)格，是以網(wǎng)上簽約和房產(chǎn)過戶日為新舊政策執(zhí)行界限。也就是說，只要到昨天為止沒有簽貸款合同的，二套房很可能首付六成以上、貸款利率最低是基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2.雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策，短期之內(nèi)成交量加速上漲。但當(dāng)前臨近春節(jié),銀行歇業(yè)或房貸額度用完,已經(jīng)基本停貸,趕搭末班車難度也大大增加。

除限購(gòu)措施，國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的8條措施中，地方政府確定合理房?jī)r(jià)目標(biāo)、二套房首付提至六成等也受到了普遍關(guān)注。房地產(chǎn)相關(guān)人士解讀認(rèn)為，新“國(guó)八條”可以說是我國(guó)近幾年來有房地產(chǎn)調(diào)控政策以來最嚴(yán)厲的政策組合，可見政府監(jiān)管部門對(duì)目前高房?jī)r(jià)帶來的問題已經(jīng)有充分的認(rèn)識(shí)。

■新“國(guó)八條”解讀

>>政府監(jiān)管方面

房?jī)r(jià)目標(biāo)施壓地方政府

【政策】進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問責(zé)機(jī)制。未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)或沒有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的?。▍^(qū)、市）人民政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題，也納入約談問責(zé)范圍。

堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。對(duì)各地穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗(yàn)，要加大宣傳力度，引導(dǎo)居民從國(guó)情出發(fā)理性消費(fèi)。對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。

【解讀】這是首次要求地方政府制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并要求今年第一季度就要發(fā)布，力度之嚴(yán)，史無前例。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中所提的“住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”應(yīng)該指的是一個(gè)具體的價(jià)格數(shù)量，各地方政府應(yīng)該制定并公布一個(gè)2011年底本區(qū)域內(nèi)的預(yù)期房?jī)r(jià)。這樣做的好處可以打消投資、投機(jī)者對(duì)預(yù)期的追逐，同時(shí)，讓有合理購(gòu)買需求的購(gòu)房人不再恐慌性購(gòu)房。讓房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，特別是價(jià)格能保持在合理的區(qū)間。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭稱，這是第一次明確提出要各地制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，估計(jì)部分高房?jī)r(jià)城市可能會(huì)制定出房?jī)r(jià)漲幅控制線，部分房?jī)r(jià)不太高的城市可能會(huì)像重慶那樣，制定出一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的區(qū)間。地方政府將為如何定這個(gè)目標(biāo)而苦惱不堪。調(diào)控房?jī)r(jià)的效果肯定比去年好。

保障性住房須擴(kuò)大覆蓋

【政策】加大保障性安居工程建設(shè)力度。各地要通過新建、改建、購(gòu)買、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應(yīng)。

【解讀】今年北京將開工建設(shè)20萬套保障性住房，其中六成為公租房。同時(shí)，今年竣工10萬套保障性住房，實(shí)現(xiàn)交用的公租房數(shù)量將達(dá)到1萬套左右?！笆濉逼陂g，北京開工建設(shè)的保障房數(shù)量總量將達(dá)到100萬套，其中六成為公租房。

>>金融政策方面

二套房首付款提至六成

【政策】強(qiáng)化差別化住房信貸政策。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績(jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為嚴(yán)肅處理。

【解讀】再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，而且，“貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”也為提升二套房貸款利率留下了空間，可以進(jìn)一步抑制投機(jī)購(gòu)房。雖然規(guī)定二套房首付提高，但是執(zhí)行的時(shí)間沒有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。一旦二套房利率再往上調(diào)，根據(jù)現(xiàn)在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的商貸政策標(biāo)準(zhǔn)，即使賣掉手中貸款房產(chǎn)，名下無房也會(huì)算做二套房，意味著更加貸款買不起房，止步于置業(yè)升級(jí)“門檻”之外。

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志稱，新“國(guó)八條”相對(duì)于此前兩輪調(diào)控，最大的特點(diǎn)就是“抬高門檻，強(qiáng)化力度”，都是為了抑制過度消費(fèi)和投資需求。畢竟資源是有限的，應(yīng)該把資源盡可能地向首套房需求傾斜，抑制多套房的投資需求。

>>土地交易方面

保障性住房用地將單列

【政策】嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

【解讀】“十一五”期間北京市累計(jì)投放保障性住房用地3603公頃，保障性住房在全市住房供應(yīng)中的比例逐年加大。2010年，北京明確提出了“兩個(gè)50%”的建設(shè)目標(biāo)，即保障性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上；新開工建設(shè)和收購(gòu)各類保障性住房13.6萬套以上，占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。

>>交易稅費(fèi)方面

二手房交易稅按全額征收

【政策】調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管。調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

【解讀】北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉稱，首先，相比之前執(zhí)行差額收取營(yíng)業(yè)稅，新“國(guó)八條”再次嚴(yán)格了二手房交易稅費(fèi)。5.5%的全額營(yíng)業(yè)稅使得5年內(nèi)房源再交易成本將明顯上漲，將明顯遏制過度炒作。以一套2008年100萬元購(gòu)買、現(xiàn)在出售200萬元的二手房為例，之前只需要按照差額繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅也就是繳納5.5萬，而以后將需要交納11萬。

其次，對(duì)房?jī)r(jià)超過平均水平的商品房項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價(jià)格。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)的抑制措施。

第三，加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致了樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。預(yù)計(jì)調(diào)控很快將彌補(bǔ)這部分漏洞，部分城市的二手房交易可能增加稅費(fèi)在一倍以上。

第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。

■業(yè)內(nèi)聲音

>>專家

新政或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路

新“國(guó)八條”要求，各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點(diǎn)、實(shí)施做好準(zhǔn)備。

會(huì)議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國(guó)范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個(gè)新的稅種，上海和重慶兩個(gè)城市已宣布將率先試點(diǎn)，最終會(huì)向全國(guó)推廣?！?/p>

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，政府將對(duì)新購(gòu)房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購(gòu)買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的威力不容小覷。

>>房協(xié)

住房供需體系將漸合理

房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志說，此前我國(guó)保障房供應(yīng)滯后，再加上居民住房方式單一，造成所有人都通過購(gòu)買商品房解決住房問題，因此房?jī)r(jià)持續(xù)攀高?，F(xiàn)在，政府大力度加大保障房建設(shè)，另外將提供公租房，住房品種、居住方式都將有更大的選擇余地。不會(huì)再有擠獨(dú)木