住宅交易受限樂(lè)壞酒店式公寓 中介忙倒戈(圖)

　　“住宅受限了，商鋪反倒吃香了。最近老有市民打電話來(lái)問(wèn)我們，青島哪兒有酒店式公寓，想投資公寓保值，不受政策限制，而且出租價(jià)格還比普通住宅高?！泵鎸?duì)陷入嚴(yán)重觀望的島城樓市，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部市場(chǎng)分析師張斌調(diào)侃道。

　　他道出了眼下樓市的新動(dòng)向：對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)還略顯生疏的商業(yè)地產(chǎn)，如今已悄然進(jìn)入很多人的視野，為此記者昨日展開(kāi)了調(diào)查。

　　住宅新盤(pán)“失聲”

　　記者了解到，春節(jié)長(zhǎng)假結(jié)束至今，島城沒(méi)有一個(gè)新盤(pán)打出宣傳造勢(shì)廣告，更沒(méi)有任何開(kāi)盤(pán)或計(jì)劃近期開(kāi)盤(pán)的信息?！拌b于眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控的強(qiáng)勢(shì)壓力，讓開(kāi)發(fā)商顯得格外謹(jǐn)慎。”一業(yè)內(nèi)人士指出。

　　記者采訪了解到，年前高調(diào)入市的四方東部某樓盤(pán)如今只剩下了面積在150平方米以上的大戶型在售，問(wèn)及新房源推盤(pán)時(shí)間，“可能在五六月份吧?！睄魃絽^(qū)高科園裝飾城附近一新盤(pán)售樓處工作人員也稱 “下一批房源何時(shí)推還沒(méi)定，還是看看市場(chǎng)發(fā)展再說(shuō)吧”。

　　商業(yè)樓盤(pán)偷著樂(lè)

　　與住宅樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)慘淡行情相比，商業(yè)性質(zhì)的樓盤(pán)卻在暗中偷樂(lè)，更有一家以商鋪和公寓為主的樓盤(pán)逆勢(shì)而上，選擇在本月開(kāi)盤(pán)。記者前日來(lái)到位于四方區(qū)洛陽(yáng)路這家樓盤(pán)，記者一走進(jìn)售樓處，聽(tīng)說(shuō)要買(mǎi)房投資，置業(yè)顧問(wèn)就熱情地介紹道：“我們的產(chǎn)品包括底商和公寓，都是商業(yè)地產(chǎn)，不受限。臨街底商差不多快賣(mài)完了，精裝修公寓還有幾套，不多，要買(mǎi)的話可要抓緊了。”

　　記者了解到，該樓盤(pán)由兩層沿街商鋪和兩層精裝公寓組成，部分底商單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，但已預(yù)訂一空，而精裝修公寓單價(jià)超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米，也所剩不多。

　　隨后記者又來(lái)到李滄區(qū)達(dá)翁建材市場(chǎng)附近的一處樓盤(pán)，這里正在舉行答謝老客戶的慶元宵節(jié)活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)好不熱鬧。據(jù)悉，年后上班僅一周，其商鋪和公寓的成交總價(jià)就超過(guò)了一千萬(wàn)元?！俺跗呤蹣翘幰婚_(kāi)門(mén)就有人過(guò)來(lái)看鋪?zhàn)?，?dāng)場(chǎng)就交了定金。這幾天不斷有人來(lái)看房，平均每天成交一兩套，完全出乎我們意料?！表?xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，截至昨日下午，節(jié)后上班僅一周時(shí)間已經(jīng)成交了3套臨街商鋪和10套酒店式公寓，商鋪單價(jià)約3萬(wàn)元/平方米，精裝修公寓均價(jià)為8800元/平方米，總價(jià)1398萬(wàn)元，大部分是貸款購(gòu)買(mǎi)。

　　四方、李滄商鋪賣(mài)得火，臺(tái)東商鋪年后也已展開(kāi)了攻勢(shì)。位于臺(tái)東三百惠西側(cè)的一處純商鋪?lái)?xiàng)目去年11月底開(kāi)盤(pán)銷售，目前已銷售了六七成，面積偏小的、臨街的賣(mài)得最好。“年后限購(gòu)令落實(shí)了，很多人忙著過(guò)來(lái)看鋪?zhàn)?。”售樓處工作人員介紹說(shuō)。

　　成熟市場(chǎng)尚未形成

　　據(jù)了解，2008年年底以來(lái)，住宅市場(chǎng)首付最低僅20%，還可以享受七折優(yōu)惠。而商業(yè)地產(chǎn)首付為50%，還沒(méi)有利率優(yōu)惠，處于劣勢(shì)。另外，商業(yè)地產(chǎn)不可以落戶，而購(gòu)買(mǎi)100平方米以上的新建商品房便可以落戶。但隨著限購(gòu)令的落地、信貸政策的調(diào)高，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)便顯現(xiàn)出來(lái)了。按照限購(gòu)令的要求，已經(jīng)擁有兩套及其以上住宅的投資客今后將無(wú)法購(gòu)房了，直接失去了購(gòu)房資格。商業(yè)地產(chǎn)卻不受限制，中小戶型的酒店式公寓總價(jià)并不高，升值潛力也很大。如市北區(qū)萬(wàn)達(dá)39克拉酒店式公寓單價(jià)已由開(kāi)盤(pán)時(shí)的9000元漲到了15000元。

　　面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)逐漸走俏的局面，市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人馮先生認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資對(duì)于老百姓而言相對(duì)陌生，成熟的投資市場(chǎng)尚未形成。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)日益受到關(guān)注，具備實(shí)力的機(jī)構(gòu)、個(gè)人投資者也會(huì)從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。目前來(lái)看商住樓迎來(lái)新的機(jī)遇，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)并非沒(méi)有壓力，這同時(shí)也要考慮到房產(chǎn)稅的出臺(tái)可能造成的影響。

　　“吃進(jìn)”前勿忘風(fēng)險(xiǎn)

????還有業(yè)內(nèi)人士指出，投資商鋪前得想清楚，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時(shí)除了3%的契稅，有兩個(gè)稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣(mài)出后的利潤(rùn)率的高低，對(duì)凈利潤(rùn)部分征30%~60%的稅；營(yíng)業(yè)稅，按照凈利潤(rùn)的20%征稅。有專家表示，一般來(lái)說(shuō)，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過(guò)程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤(rùn)的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長(zhǎng)期持有，通過(guò)收租獲取利潤(rùn)，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別?！熬频晔焦⒅惖纳虡I(yè)地產(chǎn)，首付至少五成，而且利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，而且，貸款期限最高10年，不能申請(qǐng)公積金貸款，月供不低。但轉(zhuǎn)手稅費(fèi)占到了房?jī)r(jià)近30%，這些都是投資風(fēng)險(xiǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

????中介“掉轉(zhuǎn)槍頭”瞄商鋪

????租賃業(yè)務(wù)是節(jié)后主流

????新樓盤(pán)商鋪、公寓走俏，那么二手房中介面對(duì)如今住宅市場(chǎng)行情，又是靠什么為生，接下來(lái)將以何措施來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化呢？

????記者日前走訪多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，他們均表達(dá)了一致的看法——樓市觀望氛圍濃厚。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)閩江路分店，置業(yè)顧問(wèn)正忙著回訪此前有意向買(mǎi)、賣(mài)房的客戶，但得到肯定答復(fù)的不多，負(fù)責(zé)人朱女士說(shuō)：“購(gòu)房人不敢買(mǎi)，房東不敢賣(mài)，都在觀望。買(mǎi)的盼著價(jià)格落落，賣(mài)的希望價(jià)格稍漲漲，僵持不下，只好看接下來(lái)的行情。”目前店內(nèi)主要以租賃業(yè)務(wù)為主，“普通住宅的租賃是年后一個(gè)大市場(chǎng)，這是慣例，但今年我們加大了商鋪、寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)的投入，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷規(guī)模。其實(shí)還有不少人想買(mǎi)商鋪，但市南東部這片出售的商鋪實(shí)在太少了，基本上沒(méi)有房源?！睋?jù)了解，目前市南區(qū)閩江路、江西路一帶的臨街底商根據(jù)朝向、面積、客流量等因素不同，單價(jià)在5萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米區(qū)間不等。

????中介加大商鋪投入

????“為了應(yīng)對(duì)此輪國(guó)家樓市調(diào)控，我們公司中國(guó)區(qū)域總部去年年底已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)部，在緊抓住宅市場(chǎng)的同時(shí)，也適度開(kāi)拓商業(yè)地產(chǎn)的租賃買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)。目前青島地區(qū)已經(jīng)在醞釀籌措，從人力、物力等方面做準(zhǔn)備。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域分部市場(chǎng)分析師張斌介紹說(shuō)。

????無(wú)獨(dú)有偶，山東太平洋房屋也已著手成立商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)中心，青島總部總經(jīng)理孫杰告訴記者，由于公司門(mén)店此前多分布于市南、市北、嶗山等中高檔區(qū)域，改善性需求和投資性需求占較大比例，在此次國(guó)家及地方的調(diào)控下，部分客戶的需求被限制住了，這對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定考驗(yàn)，“是危機(jī)更是商機(jī)，早在去年我們就開(kāi)始著手加大商鋪、公寓、寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)的投入，各個(gè)分店都有專人在打理這塊業(yè)務(wù)。今年我們計(jì)劃成立一個(gè)專門(mén)的服務(wù)中心來(lái)做這塊，不斷挖掘新的房源，加大商鋪、公寓的推介力度?！睂O杰說(shuō)。隨著春節(jié)前密集的調(diào)控頻出，一系列房產(chǎn)新政高調(diào)出臺(tái)抑制高房?jī)r(jià)，但包括酒店式公寓、辦公樓 、商鋪等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)完全不受限購(gòu)約束，有了這些有利條件，一些有經(jīng)驗(yàn)的投資人士醞釀“掉轉(zhuǎn)槍頭”對(duì)準(zhǔn)商鋪。