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資料圖片 我從2005年開始關(guān)注國內(nèi)的房地產(chǎn),每次和國內(nèi)親友聊天,都會提及房子,這幾乎成了永恒的話題。 如果用國際最權(quán)威的租售比(房價除以月租金,超過160倍則是泡沫的開始)來看,即使在2005年,國內(nèi)一線大城市,就已經(jīng)有泡沫了。但也就是從2005年開始,中國房價向上飆飛,一飛沖天。雖然政府不斷出臺調(diào)控措施來抑制房價,可房價是越調(diào)越漲。 然而在美國,即使在次貸危機爆發(fā)之前房價處于最高位時,租售比也只剛超過200而已,比之上海北京的500到800倍,以及高檔公寓和別墅的上千倍來說,簡直不值一提。 歐美的房價為何漲不上天? 首先,歐美征收高額房產(chǎn)稅。 在歐美,只要是私人的房子,即便房屋的主人已經(jīng)去世,也必須要繳納房產(chǎn)稅,每年繳納的稅率從1%到3%不等,平均為2%,且房產(chǎn)稅的征收,是根據(jù)你所擁有房子的實際價值來征收的。也就是說,房價越漲,房產(chǎn)稅越高。如果稅率為3%的話,哪怕房價不漲,每33年(即使不算貸款利息),你的實際付出,便已超過了房價的一倍。 我一個好朋友,為了讓孩子能在好學(xué)區(qū)受教育,夫婦倆12年前在紐約上州,買下一幢50萬美元的房子,與克林頓總統(tǒng)退休隱居的地方是同一個社區(qū),可以算是克林頓夫婦的鄰居,可見地段之好。前幾年房價猛漲,他們房產(chǎn)的市價一度高達100萬美元。有一次聚會相見,我恭賀他們成為“百萬富翁“了!沒想到他們苦笑道:”有什么好祝賀的。這幾年P(guān)roperty tax(房產(chǎn)稅)隨著房價年年漲,本來15000美元的稅,現(xiàn)在房價100萬,每年要交3萬美元的稅。再這樣下去,明年我們可能就住不起啦!“他們話音未落,“幸好“房價開始下跌,目前他們房子的市值,已回落到六七十萬美元,他們這才松了口氣,可見房產(chǎn)稅之犀利了。 其次,在歐美,房子和汽車一樣屬于消費品,并不是投資品,房價是進入CPI加以計算的。所以,一旦房價高漲,CPI超過5%的話,便屬于惡性通脹,政府就非得出重手。比如里根時代,美國一度惡性通脹,里根政府便連續(xù)加息,一直加到18%,硬生生地控制住了通貨膨脹。同時,因為借貸成本太高,房價應(yīng)聲回落。 第三,歐美政府在征收了高房產(chǎn)稅之后,大量提供各種類型租金穩(wěn)定的房子,使大多數(shù)民眾并不需要非得購房而居。 事實上,在歐洲的多數(shù)國家,多少年來租房者和擁有住房的比例一半一半,大城市的租房比例則更高,像德國,更有高達57%以上的人一輩子租房而住。即使在地廣人稀的美國,在次貸危機爆發(fā)之前,擁有房子的屋主數(shù)量破了歷史最高紀錄,可依然有超過33%的人租房而住。 在歐美,租房而居,還是買房自住,對大眾來說只不過是不同的生活方式選擇而已。無論在理財上,以及其他方面,并無優(yōu)劣之分。 結(jié)論:在歐美,平均2%的房地產(chǎn)稅,是一個控制房價的平衡器,而房貸利息的隨時上漲,以及政府“劫富濟貧”所推出的大量廉租屋,由這三種利器糅合在一起,好似絞索一般套住了房價的惡性攀升。所以,歐美的房價不可能像中國漲到天上去。他山之石,可以攻玉。如果中國希望遏制投機炒房,使房價回歸正常的水平,不妨全面同時借鑒歐美這三個方法。(文/陳思進) |