青島民營資本投資6億建公租房 解密盈利模式

在政府讓利、百姓受益、企業(yè)盈利的前提下，吸納民營資本進入公租房領(lǐng)域，確實是青島一次有益的探索

　　3月30日，今年以來啟動的全國最大公租房項目在開發(fā)區(qū)辛安街道辦事處奠基。這個24萬平方米的公租房項目總投資8.4億元，其中，青島瑞源集團和山東興華建設(shè)集團兩家民營企業(yè)投資額達到6.3億元。

　　民營資本進軍公租房，這在青島公租房建設(shè)中還是第一次。斥如此巨資，民企進入這一領(lǐng)域初衷何在？如何尋求

　　民企看好市場前景

　　“這些年房價一直上漲，剛畢業(yè)的大學(xué)生肯定沒有買房能力。作為一家直接經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，我們一直在考慮如何從留住人才的角度解決員工后顧之憂……”談到緣何投資公租房，瑞源集團負(fù)責(zé)辛安公租房項目的魯澤置業(yè)集團有限公司副總經(jīng)理管洪清首先談到了企業(yè)自身問題。這家企業(yè)1000多名員工中，近一半沒有自己的住房。

　　不約而同。另一家投資商——興華集團副總經(jīng)理殷秀香在接受記者采訪伊始，提到了企業(yè)中大部分員工買不起房的現(xiàn)實。

　　對于居住在這座城市尤其是開發(fā)區(qū)這樣的新城區(qū)中的大學(xué)畢業(yè)生、外來務(wù)工人員和中低收入群體來說，這是一個不得不面對的現(xiàn)實。在開發(fā)區(qū)60多萬人口中，超過30萬為流動人口，沒有屬于自己的住房。

　　這是一個巨大的市場需求。

　　決定投資公租房項目之前，兩家民營企業(yè)均對開發(fā)區(qū)內(nèi)出租房市場進行了摸底調(diào)查。興華集團調(diào)查結(jié)果顯示，辛安工業(yè)園內(nèi)150多家工業(yè)企業(yè)中，有租房需求的企業(yè)占七成。瑞源集團調(diào)查顯示，在辛安街道辦事處內(nèi)，僅海爾、海信、上汽通用五菱等大企業(yè)的外來務(wù)工人員就達6萬人。這6萬人中，絕大多數(shù)需住單位集體宿舍或租房。

　　就在去年，開發(fā)區(qū)實施國際生態(tài)智慧城建設(shè)。隨著項目啟動，辛安街道辦事處內(nèi)30多個村莊將全部完成拆遷改造。城中村的消失，同樣讓民營企業(yè)看到了公租房龐大的市場空間。

　　20年內(nèi)有望收回投資

　　此前，興華集團在前灣港路與昆侖山路交界處投資了興華公寓項目，讓其從中尋到了贏利的模板。

　　這處面積2.9萬平方米的公寓剛剛完工，就有數(shù)家企業(yè)找上門來洽談租賃事宜。最終，公寓打包出租給了上汽通用五菱。殷秀香以保密為由沒有透露租金價格，但她表示，在20年內(nèi)收回6000萬元投資并有穩(wěn)定收益不成問題。

　　在24萬平方米的辛安公租房項目中，興華集團與瑞源集團承建的面積為18萬平方米，占四分之三。其中，興華集團14萬平方米，瑞源集團4萬平方米。18萬平方米的總面積，按規(guī)定可建最多不超過15%即2.7萬平方米的公共服務(wù)設(shè)施，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化服務(wù)場所、郵政、銀行、幼兒園等。

　　在開發(fā)區(qū)城建局住宅發(fā)展中心副主任程梅平看來，這些公共服務(wù)設(shè)施的配建，對企業(yè)參與公租房項目是一個強有力的吸引。按目前辛安區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點每平方米每天至少1元的租賃價格計算，20年中網(wǎng)點房收益可達1.97億元。

　　當(dāng)然，這是保守估算。在這一計算模式中，并未考慮價格上漲和區(qū)域內(nèi)人口聚集效應(yīng)形成，尤其是國際生態(tài)智慧城建成后的租金上漲因素。鑒于公租房項目租金每3年進行一次調(diào)整的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)網(wǎng)點將成為民營資本投資回報的重要利潤源。

　　對于20年的資金回收周期，管洪清表示認(rèn)同。他說，經(jīng)過粗略計算，該企業(yè)1.5億元投資在15至20年內(nèi)將收回。“與一般房地產(chǎn)項目3年收回投資相比，20年的周期長了許多。但公司投入的是自有資金，考慮的是投資結(jié)構(gòu)改善?！惫芎榍逭f。

　　政策優(yōu)惠魅力難抵

　　20年投資回收周期的確有些長，改善投資結(jié)構(gòu)也許是兩家民營企業(yè)“試水”公租房的主要原因。兩家民企能成功參與，一個不得不提的重要因素是政策優(yōu)惠。

　　辛安公租房項目位于開發(fā)區(qū)渭河路以南、昆侖山路以東，該項目所占用的155畝土地性質(zhì)為工業(yè)用地?！霸谶@兒建設(shè)公租房，符合國家鼓勵在閑置工業(yè)用地上建設(shè)保障性住房的政策，這一政策也是吸引民營資本進入的重要原因。”對于公租房項目的土地性質(zhì)，程梅平并不諱言。

　　在辛安公租房建設(shè)區(qū)域，工業(yè)用地每畝的價格在二三十萬元之間，與普通商品住宅用地價格相差超過100萬元。而以100萬元的差價計算，興華集團在77.1畝土地上承建近14萬平方米公租房，僅土地成本一項上就可省下7710萬元。

　　對于瑞源集團來說，其公租房項目的25.9畝土地為自有，建設(shè)公租房土地費用或許一分不花。此外，投資公租房項目的兩家民營企業(yè)還有一個共同點——集團本身擁有自己的建筑企業(yè)。在建設(shè)公租房項目中，建筑成本至少可節(jié)約10%。

　　此外，還有一項對企業(yè)頗有吸引力的措施是政府減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、行政事業(yè)性收費和政府性基金。這些減免的費用中，每平方米180元的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、每平方米95元的熱力初裝費是主要構(gòu)成。在這兩項費用上，兩家民營企業(yè)的18萬平方米公租房就可免去4950萬元。

　　雖然免去了諸多費用，但6.3億元的投入對兩家民營企業(yè)來說仍是個不小的數(shù)字。在政府讓利、百姓受益、企業(yè)盈利的前提下，吸納民營資本進入公租房領(lǐng)域，確實是一次有益的探索。(韓光亮 楊瑤)