房產(chǎn)稅試點(diǎn)滿三月效果不明顯 滬渝房?jī)r(jià)仍堅(jiān)挺

　　今年1月28日，上海、重慶正式推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，到4月28日已經(jīng)運(yùn)行滿3個(gè)月。在房產(chǎn)稅及一系列調(diào)控措施影響下，上海、重慶兩個(gè)城市的樓市成交量低迷，特別是高檔樓盤受到?jīng)_擊較大，但目前這些城市的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并未出現(xiàn)明顯下跌，甚至還有微漲，房產(chǎn)稅對(duì)于樓市調(diào)控并未產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

　　上海重慶房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下降

　　2011年1月27日晚，上海、重慶分別宣布自28日起正式啟動(dòng)對(duì)部分個(gè)人住房征

　　4月24日剛剛落幕的2011重慶春季房交會(huì)成交量暴跌。為期4天的房交會(huì)上，共成交各類房屋3403套，成交建筑面積32.94萬(wàn)平方米，成交金額20.67億元。成交套數(shù)只占去年秋交會(huì)的40%，更不到去年春交會(huì)的兩成。

　　而4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，和2月份相比，3月重慶新建商品住宅大、中、小戶型價(jià)格無(wú)論同比還是環(huán)比均在漲，其中90平方米以下的價(jià)格漲幅最大，環(huán)比漲幅達(dá)到0.9%，較2月份提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅則達(dá)到6.4%，較2月份放緩了0.4個(gè)百分點(diǎn)；90~144平方米的同比上漲5.9%，環(huán)比上漲0.7%；144平方米以上的大戶型價(jià)格同比上漲4.5%，環(huán)比小漲0.1%。

　　同樣，上海市統(tǒng)計(jì)局25日公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海商品房銷售面積同比下降23.5%，其中，140平方米以上住宅銷售面積下降超過(guò)了30%。

　　價(jià)格方面，據(jù)報(bào)道，今年第一季度，上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米22237元，環(huán)比上季度的每平方米22914元下跌3%，同比去年第一季度的每平方米19826元?jiǎng)t上漲12%。

　　另外，中國(guó)證券報(bào)的文章稱，上周(4月18日—24日)上海商品住宅成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米，環(huán)比大幅上漲58.4%。其中，豪宅市場(chǎng)交易火熱，成交面積第一名的一個(gè)別墅樓盤成交均價(jià)突破10萬(wàn)元。

　　近四成網(wǎng)友：房產(chǎn)稅可遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

　　房產(chǎn)稅能否成為遏制房?jī)r(jià)飆升的“利器”也成為了業(yè)內(nèi)及購(gòu)房者廣泛熱議的焦點(diǎn)。調(diào)查顯示，僅有約37%的人認(rèn)為，房產(chǎn)稅可以抑制投資投機(jī)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制房?jī)r(jià)上漲。

　　與此同時(shí)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，僅靠單純的征收房產(chǎn)稅，并不能夠有效地遏制房?jī)r(jià)。中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所所長(zhǎng)高培勇表示，成本、利潤(rùn)和稅金構(gòu)成了住房?jī)r(jià)格，房產(chǎn)稅改革只是對(duì)稅金進(jìn)行調(diào)整，不足以對(duì)房?jī)r(jià)造成巨大影響。

　　不過(guò)，重慶市市長(zhǎng)黃奇帆曾對(duì)記者表示，重慶不是為了殺高房?jī)r(jià)而出臺(tái)房產(chǎn)稅，是為了今后五年、十年重慶當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)更加健全。

　　房產(chǎn)稅是否“擴(kuò)圍”未見(jiàn)明確日程表

　　4月20日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議指出，調(diào)整完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策。媒體分析稱，從政策層面上釋放出的信號(hào)顯示，作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的一條重要措施，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)將會(huì)繼續(xù)走下去。

　　今年兩會(huì)期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，目前正密切跟蹤上海市和重慶市這兩個(gè)城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)的開(kāi)展情況。下一步，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將配合財(cái)政部和稅務(wù)總局，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上推進(jìn)這項(xiàng)工作。

　　國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部在3月份發(fā)布報(bào)告建議，未來(lái)需要進(jìn)一步增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市數(shù)量，建立健全等級(jí)劃分、稅率設(shè)定、征收程序、價(jià)格評(píng)估等一系列配套政策。

　　不過(guò)，房產(chǎn)稅是否會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，尚不得而知。北京、深圳、杭州、昆明等城市也都先后表示，暫無(wú)征收房產(chǎn)稅計(jì)劃。

　　綜合

　　新聞?dòng)^察

　　樓市“暴利時(shí)代”能否終結(jié)

　　4月26日,國(guó)家發(fā)展改革委價(jià)格監(jiān)督檢查司司長(zhǎng)許昆林表示,發(fā)展改革委正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├囊?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。

　　商務(wù)部國(guó)際貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作研究院中貿(mào)研究部梅新育博士表示,北京西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房銷售利潤(rùn)率大概為34.7%,投資收益率高達(dá)138.8%。

　　“人們大都認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本僅僅包括土地成本和建房成本,但事實(shí)上還包括企業(yè)購(gòu)買土地的融資成本、建安成本、規(guī)劃費(fèi)、銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等成本。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說(shuō),目前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率也就在15%~20%之間。

　　盡管房地產(chǎn)商對(duì)于暴利的說(shuō)法存有異議,但是根據(jù)剛剛發(fā)布的房地產(chǎn)上市公司的一季報(bào),高額的利潤(rùn)率卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。許多房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在樓市調(diào)控政策不斷加碼的情況下,照樣賺得盆滿缽滿。

　　作為基本的民生產(chǎn)品,商品住房中存在的暴利無(wú)疑將影響到普通人的生活,反暴利是房地產(chǎn)調(diào)控的大趨勢(shì)。

　　首先要解決的就是暴利如何界定。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,由于各個(gè)項(xiàng)目的具體地價(jià)、融資風(fēng)險(xiǎn)程度不一樣,各個(gè)項(xiàng)目和企業(yè)使用開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)很難存在一個(gè)統(tǒng)一的銷售利潤(rùn)水平,因此需要設(shè)立一個(gè)合理的機(jī)制來(lái)對(duì)暴利進(jìn)行認(rèn)定。

　　治理暴利的關(guān)鍵還在于成本的核算,土地價(jià)格是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)暴利化的重要因素。另外,由于在對(duì)房地產(chǎn)成本地核算中,很多灰色成本沒(méi)有入賬,房地產(chǎn)商很容易推高成本,從而使得反暴利政策落空。

　　除此之外,二手房市場(chǎng)同樣需要“政府之手”進(jìn)行反暴利調(diào)控。新華社記者 羅宇凡 歐甸丘

　　猜想

　　反暴利方式

　　方式一：限價(jià)

　　對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行限價(jià)，高于政府制定的價(jià)格不予批準(zhǔn)預(yù)售許可證。

　　效果：目前各地已出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但開(kāi)發(fā)商有新的對(duì)策，比如從精裝房改為毛坯房，以達(dá)到政府制定的降價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　方式二：征暴利稅

　　一種辦法就是直接用稅，另一種辦法就是像當(dāng)年征收石油特別收益金的辦法。

　　效果：征收暴利稅，以此解決開(kāi)發(fā)商故意拖延開(kāi)發(fā)周期，囤地帶來(lái)的暴利問(wèn)題。但跟房產(chǎn)稅之間怎么協(xié)調(diào)又是個(gè)問(wèn)題。

　　方式三：罰款

　　價(jià)格水平、差價(jià)率、利潤(rùn)率均不得超過(guò)同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品的市場(chǎng)平均價(jià)格的合理幅度，違者處違法所得5倍以下的罰款。

　　效果：如何界定同種商品的同一檔次是關(guān)鍵。