各大城市樓市庫存逼近歷史高位 房價未現(xiàn)松動

????在樓市調(diào)控下，各大城市庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。廣發(fā)證券研報統(tǒng)計，7月初，11大重點城市存貨總量達到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%。而據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳商品房的可售面積分別需要16、10、7和12個月才能消化，而一般情況下，4—6月的去庫存時間才較合理。

????此外，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛

????中原地產(chǎn)發(fā)布的《2011上半年度報告》顯示，在上半年市場遇冷的情形下，重點城市整體銷售率并不理想，庫存逐月上升。6月，北京、上海、廣州、深圳、南京、青島六個重點城市的存量同比增加了22%。而存量同比增幅最大的城市依次為青島、南京、上海、北京、廣州和深圳，幅度分別為43%、39%、30%、22%、6%和3%。意識到這一現(xiàn)象的研究機構(gòu)遠不止中原一家。

????據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至2011年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積分別為1356.55萬平方米、782.91萬平方米、379.34萬平方米和336.05萬平方米，按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過12個月。

????廣發(fā)證券的研報也顯示，7月初11大重點城市的存貨總量卻達到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%，且存銷比已經(jīng)連續(xù)20周上漲。

????在一線城市中，北京顯然是庫存壓力最為嚴重的城市。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，截至7月20日，北京市一手住宅庫存量為10.7萬套，處于今年高點。盡管16個月的存銷比仍低于2008年的歷史最高點19.6個月，但北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，這一存銷比仍是最近三年來的新高，表明北京樓市積壓嚴重。另外如廣州，截至6月底，廣州的可售房套數(shù)為29993套，盡管7個月的去庫存時間在一線城市中相對較低，但通常來說，市場供應(yīng)維持4—6月的庫存才較合理，因此廣州也顯現(xiàn)出積壓態(tài)勢。

????更值得注意的是，受此前調(diào)控影響，不少開發(fā)商都減慢了推盤速度，這些延后上市的供應(yīng)量都將在今年三、四季度開始推出。

????世聯(lián)地產(chǎn)對北京、上海、廣州、南京、天津、青島、沈陽等40個重點城市未來潛在供應(yīng)量監(jiān)測顯示，下半年絕大多數(shù)城市的商品房供應(yīng)將迅速放量。其中，北京市下半年的潛在供應(yīng)量為896萬平方米、明年上半年潛在供應(yīng)量為1168萬平方米；上海市上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1029萬平方米和1082萬平方米；廣州上述兩個時間段供應(yīng)量分別為799萬平方米和515萬平方米；南京上述兩個時間段供應(yīng)量分別為655萬平方米和582萬平方米；天津上述兩個時間段供應(yīng)量分別為1074萬平方米和953萬平方米；青島上述兩個時間段供應(yīng)量分別為766萬平方米和553萬平方米。

????業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控大大抑制了市場需求，今年上半年，全國各限購城市新建商品住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下滑，其中一線城市成交量環(huán)比減少了29.3%，限購范圍內(nèi)的二線城市也減少了23.3%。目前樓市調(diào)控并不會放松，中共中央政治局22日召開會議強調(diào)，要堅持不懈地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲。另據(jù)媒體報道，限購范圍將繼續(xù)擴大到二三線城市。

????也就是說，在供應(yīng)量大幅增加而需求不會改善的情況下，庫存量仍將繼續(xù)攀升，到達甚至超過歷史最高位。世聯(lián)地產(chǎn)劉春巖分析，到2012年一季度，樓市的供銷差就將達到頂峰。

????盡管庫存不斷增加，但從房價來看，目前并未出現(xiàn)明顯松動。國家統(tǒng)計局最近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月，全國70個大中城市中，價格同比下降的城市僅有3個，其余67個城市房價均有所上漲，漲幅回落的城市有28個。

????樓市調(diào)控政策為何在房價上反映不明顯，業(yè)內(nèi)人士認為，這主要是由于很多開發(fā)商儲備了大量資金以應(yīng)對風險。數(shù)據(jù)顯示，在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、恒大、保利、碧桂園、恒盛等房企上半年銷售金額同比均大幅增長，這顯示出大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈有一定保證。另外，來自用益信托等機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)集合資金信托規(guī)模比去年同期翻番。

????不過，這個現(xiàn)象也許不久就將改變。張大偉表示，從庫存量的變化還是可以看出開發(fā)商的變化。他以北京為例解釋，庫存量從9萬套升至10萬套，用了整整10個月，而從10萬套到11萬套，僅僅用了不到3個月的時間，這說明了開發(fā)商資金鏈的日趨緊張，由原本的觀望到加速推盤。

????目前，雖然整體上開發(fā)商的資金鏈仍然能夠運轉(zhuǎn)，但如果資金持續(xù)受到壓力，開發(fā)企業(yè)勢必積極吐盤，甚至是降價求量。

????分析人士表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價跌的變化將在下半年明顯呈現(xiàn)出來。未來市場走勢正朝著調(diào)控預(yù)想的方向發(fā)展，樓市正進入由政策主導轉(zhuǎn)向市場力量主導的局面。“預(yù)計促銷和降價會被越來越多的樓盤采用，而促銷和降價的幅度也會越來越大?！眰I(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮說。