住房調(diào)控政策效果顯現(xiàn) 一線城市樓市降溫(圖)

一葉落，而知天下秋。北京房價(jià)之于全國樓市，恰似這知秋一葉。

　　8月8日，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，北京新建普通住房的價(jià)格為每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)獲悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已達(dá)到10.94萬套，相比前一周10.8萬套的存量又多出近1400套……

　　京城樓市：量變到價(jià)變？

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)表示，北京市房地產(chǎn)調(diào)控政策綜合效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，住房市場開始進(jìn)入“由量變到價(jià)變”的關(guān)鍵期，隨著各項(xiàng)政策措施的進(jìn)一步落實(shí)，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場有望形成“降價(jià)換量”的整體格局。

　　數(shù)據(jù)顯示，1至7月北京新建普通住房均價(jià)為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。二手住房價(jià)格為18142元/平方米，環(huán)比下降2.2%。7月有銷售記錄的新建商品住房項(xiàng)目170個(gè)，其中7個(gè)項(xiàng)目價(jià)格環(huán)比下降，161個(gè)持平，合計(jì)占98.8%。本月新批商品住房預(yù)售項(xiàng)目15個(gè)，其中5個(gè)報(bào)價(jià)低于前期或周邊，10個(gè)持平。

　　北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，7月開始，北京市已經(jīng)有超過110個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃，而且其中大部分將在郊區(qū)五環(huán)外，這將在局部區(qū)域出現(xiàn)明顯供應(yīng)潮，市場將在供應(yīng)達(dá)到頂峰后開始更明顯的價(jià)格調(diào)整。預(yù)計(jì)年底到明年初將有大量項(xiàng)目進(jìn)入供應(yīng)，供應(yīng)量達(dá)到頂峰2至3個(gè)月后，市場將明顯變化。

　　普通住房價(jià)格連降數(shù)月

　　來自房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，7月作為北京市房價(jià)控制目標(biāo)的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交總量的86.6%；1至7月新建普通住房的價(jià)格為13623元/平方米，比去年全年每平方米下降1224元。

　　據(jù)了解，自“京十五條”調(diào)控政策頒布后，北京市房地產(chǎn)市場正在逐步回歸理性。據(jù)北京市房協(xié)授權(quán)自5月來多次發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，穩(wěn)中有降的目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)。

　　今年1至5月，本市新建普通住房成交均價(jià)為每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降720元；今年1至6月，新建普通住房成交均價(jià)為每平方米13948元，比去年全年降低6.1%，每平方米下降899元。北京房協(xié)副秘書長陳志表示，價(jià)格差距的進(jìn)一步拉大意味著本市年度房價(jià)控制目標(biāo)將有望實(shí)現(xiàn)。

　　今年3月底，北京市公布了年度房價(jià)控制目標(biāo)—新建普通住房價(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。新建普通住房是指容積率1.0以上、單套建筑面積140平方米以下的新建商品住房，以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、定向安置房等保障性住房。

　　而根據(jù)市相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示，去年北京的新建普通住房均價(jià)為每平方米14847元，這個(gè)價(jià)格也被確定為房價(jià)調(diào)控的基準(zhǔn)數(shù)字，即今年北京新建普通住房的價(jià)格要在每平方米14847元的水平上穩(wěn)中有降。（北京日?qǐng)?bào)）

　　8月8日，萬科、招商地產(chǎn)發(fā)布半年報(bào)，業(yè)績喜人。在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控之下，今年上半年的房企業(yè)績可謂冰火兩重天，大型房企的業(yè)績普遍不俗，但不少中小房企業(yè)績下滑，有的下降幅度甚至超過100%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光在北京，中小房企的庫存壓力超過3000億元。專家表示，壓力之下，中小房企項(xiàng)目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。

　　上半年大企業(yè)喜小企業(yè)憂

　　8月8日大盤狂瀉不止，相比之下，萬科和招商地產(chǎn)跌幅不大。

　　萬科半年報(bào)顯示，上半年公司營業(yè)收入高達(dá)199.9億，同比增長19.22%，上市公司的凈利潤29.77億元，增長5.88%。今年1~6月萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別上升76.7%和78.6%。報(bào)告顯示，隨著四季度項(xiàng)目陸續(xù)竣工結(jié)算，全年的結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。而招商地產(chǎn)發(fā)布半年報(bào)顯示，今年上半年上市公司凈利潤16.68億元，比去年同期增長39.68%。

　　上半年大型房企的業(yè)績不減反增，比如恒大、中海等均超額完成半年銷售目標(biāo)。但不少中小企業(yè)業(yè)績堪憂。已披露的半年報(bào)顯示，濱江集團(tuán)凈利潤下降 40.16%；廣宇集團(tuán)下降45.68%；渝開發(fā)下降45.68%；去年同期凈利潤達(dá)到4.53億元的嘉凱城，今年中期業(yè)績僅728.9萬元，降幅為98.39%。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年有10家房企預(yù)告凈利潤下降100%以上，其中5家預(yù)告下降超過200%。一些房企雖然報(bào)表靚麗，卻并非主營業(yè)務(wù)業(yè)績。如華麗家族（600503）凈利潤增長88倍，主要是依靠多次子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)變現(xiàn)計(jì)算出來的數(shù)據(jù)。

　　降價(jià)或出現(xiàn)在三季度后

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，根據(jù)2011年入市項(xiàng)目成交情況，中小房企和大型房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。截至目前，北京新建商品房庫存10690套。大型房企占庫存比重約為35%，中小房企占65%，承載庫存量為6.9萬套，市值約超3000億元。

　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，預(yù)計(jì)下半年中小房企項(xiàng)目入市量減少，三季度后，中小房企項(xiàng)目或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。（廣州日?qǐng)?bào)，記者蔣悅飛）

　　調(diào)控政策顯效：一線地區(qū)樓市降溫

　　“北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。”央行在2011年第二季度支付體系運(yùn)行總體情況中指出。

　　房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量繼續(xù)增長；中西部地區(qū)環(huán)比增幅高于全國平均水平，房地產(chǎn)業(yè)一線地區(qū)單位結(jié)算賬戶數(shù)量連續(xù)五個(gè)季度環(huán)比增幅低于全國平均水平。

　　截至第二季度末，全國房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量共計(jì)81.65萬戶，環(huán)比增長4.1%，環(huán)比增幅與第一季度持平，高出單位銀行結(jié)算賬戶總量環(huán)比增幅0.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　中部地區(qū)和西部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速分別為5.3%和4.3%，高于全國4.1%的總體平均水平。北京、上海、廣東、江蘇等房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)單位銀行結(jié)算賬戶數(shù)量環(huán)比增速已連續(xù)五個(gè)季度低于全國平均水平，房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展一線地區(qū)的調(diào)控效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。（證券日?qǐng)?bào)，閆立良）

　　以上海為例，據(jù)佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(8月1日-8月7日)本市商品住宅成交面積為12.71萬平方米，環(huán)比前周下跌45.78%，成交量遭“腰斬”。上周全市商品住宅成交均價(jià)為21570元/平方米，環(huán)比上漲了1.40%。

　　新增供應(yīng)面積方面，上周商品住宅新增供應(yīng)面積為6.32萬平方米，環(huán)比前周下跌62.54%。上周獲取預(yù)售證的商品住宅項(xiàng)目，也只有4個(gè)。

　　佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅(jiān)表示，上周商品住宅在“滬4條”限購堵漏之后，在前周成交量“高位”的基礎(chǔ)上出現(xiàn)45.78%的暴跌，均價(jià)4萬元以上的商品住宅也僅成交了8651.95平方米，同樣有42.81%的暴跌。這種“政策不放松”的強(qiáng)烈信號(hào)，會(huì)進(jìn)一步動(dòng)搖部分開發(fā)商“死扛”的決心。（新民晚報(bào)，記者晏秋秋）

　　房企調(diào)研：錢袋吃緊 市場下行

　　“在中央政府釋放出將繼續(xù)打擊房地產(chǎn)投機(jī)信號(hào)的背景下，我們預(yù)期近期樓市銷售不振的局面將會(huì)在第四季度持續(xù)，很多城市房價(jià)將會(huì)下降10%~20%。”渣打銀行大中華區(qū)研究主管王志浩稱。

　　王志浩剛剛領(lǐng)銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研”。此項(xiàng)調(diào)查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進(jìn)行。參與調(diào)研的30家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為這些城市的中小規(guī)模開發(fā)商。他們有意避開了全國性大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　“中國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷下行風(fēng)險(xiǎn)，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們?cè)诖舜沃袊鴥?nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)研之后得出的一個(gè)主要結(jié)論?！蓖踔竞票硎?。

　　庫存問題集中在二線城市

　　2010年11月，當(dāng)渣打詢問開發(fā)商是否推遲銷售計(jì)劃時(shí)，幾乎所有開發(fā)商都回答無此打算。然而如今，僅僅時(shí)隔幾個(gè)月，就有10家開發(fā)商表示銷售計(jì)劃確實(shí)延后了。

　　王志浩認(rèn)為，有些因素讓開發(fā)商不能放慢建設(shè)步伐。這些因素包括現(xiàn)金流的需求、對(duì)外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數(shù)開發(fā)商的想法似乎都是拿地、開發(fā)和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數(shù)開發(fā)商的做法。

　　詢問過去3個(gè)月的銷量時(shí)，13家開發(fā)商稱，業(yè)界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業(yè)績很好。

　　限購政策正在發(fā)揮威力。19家開發(fā)商稱，此政策極大地打擊了其銷售業(yè)績，8家開發(fā)商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強(qiáng)勁，只有3家開發(fā)商認(rèn)為限購令沒有造成任何影響。

　　供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴(yán)重。在接受調(diào)查的30家開發(fā)商中，18家認(rèn)為本地區(qū)開發(fā)商的未售住宅超出了今年年初的預(yù)期。三分之二的受訪者預(yù)計(jì)，今年的銷量將低于去年。房地產(chǎn)商們預(yù)測銷量將比2010年平均下降20%。

　　渣打研究團(tuán)隊(duì)通過土地出讓收入預(yù)測，截至今年末35個(gè)主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當(dāng)于7個(gè)月的銷量。事實(shí)上，全國范圍內(nèi)，庫存在2010年三季度末轉(zhuǎn)為正值，并從那時(shí)起開始增加。當(dāng)前庫存水平已大約相當(dāng)于3個(gè)月的銷量，大致與2008、2009年房地產(chǎn)市場陷入低谷時(shí)持平。

　　各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

　　庫存上行，新房價(jià)格將下行

　　庫存上升應(yīng)促使開發(fā)商降低銷售價(jià)格。目前購房給現(xiàn)金返還、免費(fèi)車位及家具購物券等優(yōu)惠手段已經(jīng)較為普遍。據(jù)報(bào)道，部分開發(fā)商已開始降價(jià)銷售，降價(jià)幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤（否則降價(jià)會(huì)招致已購買該項(xiàng)目前期樓盤業(yè)主的不滿）。

　　在渣打的調(diào)研中，只有7家開發(fā)商表示，在過去6個(gè)月中，其所在城市的新建住房價(jià)格下降了。10家表示價(jià)格持平，13家稱價(jià)格上漲了1%~10%。

　　在二手房市場上，有半數(shù)受訪的開發(fā)商稱，他們所在城市的房價(jià)沒有發(fā)生變化，8家表示價(jià)格上漲了1%~10%，而只有4家說價(jià)格出現(xiàn)了適度下降。

　　“大部分受訪者認(rèn)為，在過去的一個(gè)月，新房的價(jià)格較為穩(wěn)定。多數(shù)受訪者還認(rèn)為，價(jià)格將在下個(gè)月趨于穩(wěn)定，而少數(shù)人判斷未來價(jià)格將上行或下行?！蓖踔竞品Q。

　　在30家受訪者中有14家認(rèn)為，高端住宅價(jià)格的上漲速度快于普通住房。

　　“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個(gè)月新房市場的價(jià)格將向下調(diào)整。價(jià)格與地域相關(guān)。由于一線城市幾乎沒有新增供應(yīng)量，所以我們認(rèn)為價(jià)格不會(huì)大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會(huì)加大。”王志浩稱。

　　開發(fā)商的錢袋子有些緊

　　幾乎所有受訪者都表示，在過去3個(gè)月里，獲得銀行信貸用于房地產(chǎn)建設(shè)的難度增加了。

　　開發(fā)商已經(jīng)在尋求其他融資來源，如信托產(chǎn)品等。據(jù)中國信托協(xié)會(huì)報(bào)告，2010年與房地產(chǎn)相關(guān)的信托產(chǎn)品的發(fā)行總額為2860億元人民幣，相當(dāng)于銀行對(duì)開發(fā)商新增貸款的14.2%。據(jù)用益信托工作室（Use Trust）估計(jì)，截至2011年5月，已發(fā)行的信托產(chǎn)品總額已攀升至3260億元人民幣。

　　在受訪者中，有17家稱，他們知道其他開發(fā)商曾從信托投資公司借款，14家聽說過類似情況。開發(fā)商當(dāng)前正面臨著更高的融資成本。據(jù)開發(fā)商介紹，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融資機(jī)構(gòu)的利率在10%到30%之間，平均為17.5%，是銀行利率的一倍。

　　關(guān)于開發(fā)商的現(xiàn)金狀況，在30家開發(fā)商中，有22家感到緊張或擔(dān)憂。只有兩個(gè)受訪者表示，總體來說開發(fā)商現(xiàn)金充足，資金狀況良好。然而目前，這些擔(dān)憂已經(jīng)受到遏制。只有20%的受訪者認(rèn)為，如果銷售不能回暖，開發(fā)商將在未來3個(gè)月內(nèi)面臨重大困難。（中國青年報(bào)(微博)，記者董偉）

　　調(diào)控持續(xù)發(fā)力：房地產(chǎn)信托遭“封喉”

　　銀行，一直是中國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品推介銷售的重要渠道。如果咽喉要道被封住，則房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的銷售必將面臨萎靡。而更重要的是，一批中小型房地產(chǎn)企業(yè)將因此面臨更匱乏的資金來源。

　　7月28日，來自央行下屬媒體的報(bào)道稱“工行、建行均發(fā)文叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而農(nóng)、中兩行在實(shí)際操作層面叫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)”，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)還對(duì)多家大型信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求停發(fā)房地產(chǎn)信托。

　　房地產(chǎn)信托增速或?qū)⑾禄?/strong>