北京房租大漲難調(diào)控 租房成本普遍超月薪25%

數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)我愛我家 制圖 吳尚楠

　　最嚴“限購令”實行半年，房價穩(wěn)中有降，但由于部分購房需求轉(zhuǎn)化為租房需求，租金持續(xù)上漲。房租成本已占去很多人月薪的25%以上，部分租房者只得多人合租，或者到更遠的地方租房，也有人開始考慮要離開北京。

　　中介機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，北京平均每月房租為3160元/套，相比去年均價2793元，漲幅13%。今年7月份的租金均價為3229元，與出臺限購

　　相關(guān)管理部門出臺的一些政策表明，房租調(diào)控早已在決策范圍之內(nèi)。但北京各區(qū)縣情形不同，而且房租更依賴于市場調(diào)節(jié)，難以調(diào)控。

　　>>現(xiàn)狀

　　熱點區(qū)域租金持續(xù)高漲

　　北京市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年住房租金指數(shù)同比上漲12.7%，而城鎮(zhèn)人均可支配收入同比上漲10.1%。住房支出的上漲幅度大于人均收入漲幅。

　　根據(jù)多家房屋中介公司的統(tǒng)計，今年二季度以來，房租較去年同期提高了約15%，增長明顯。偉業(yè)我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，今年7月的租金相比2月份，均價上漲161元，漲幅5.2%；1到7月北京房租均價為3160元/套，相比去年均價2793元，上漲367元，漲幅13%。

　　偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計分析，今年7月份，海淀區(qū)租賃需求量比去年同期上漲了80%，租賃供需比達到了1:4.4，租金均價達到了4400元/月/套。中關(guān)村一家中介門店經(jīng)理稱，即使過了7月的租賃旺季，目前海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域的租賃房屋仍供不應(yīng)求，業(yè)務(wù)員都在努力尋求房源。

　　此外，記者近日探訪國貿(mào)、呼家樓附近多家中介門店發(fā)現(xiàn)，CBD區(qū)域的兩居最低租價在3500元/月左右，而此價位房源多是房齡10年以上的普通住宅。雖然租金不低，但在此上班的白領(lǐng)還是爭搶房源。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，CBD區(qū)域、中關(guān)村區(qū)域房租漲幅之所以比較突出，其中一個原因就是限購作用。據(jù)他了解，在CBD一帶工作的白領(lǐng)有60%-70%是外地戶口，這部分人中沒有買房資格的又占60%以上；中關(guān)村一直人口偏多，且白領(lǐng)比例也較高，這部分人房租支付能力較強。

　　房租直漲800

　　租戶被迫搬家

　　>>探訪

　　呼家樓附近有一家美發(fā)店，4位理發(fā)師一起租住在附近一套兩居室中。不過上個月，他們不得不搬離已經(jīng)熟悉的“家”。

　　王先生說，去年7月租房時，這套房租金2700元，合同簽了一年。今年7月房屋到期，房主一開口就要漲到3500元。雖然平攤下來每個人漲200元，4位理發(fā)師還是覺得承受不了。他們發(fā)現(xiàn)差不多的房屋租金都已漲到3500元，最后他們搬進了半地下室。

　　持續(xù)上漲的房租，也成為剛畢業(yè)的大學生不能承受之重。小晶去年從北京某知名大學研究生畢業(yè)，進入一家機關(guān)報工作，在廣安門附近租兩居室中的次臥，每月1300元。今年續(xù)租時，房東將房租上漲到1600元。考慮到每月僅有不到4000元的收入，小晶從廣安門搬到草橋附近，再找了一間1300元的次臥。

　　房租漲價成為租房客的熱點話題。記者隨機詢問10名去年畢業(yè)的大學生，其中9人反映房租漲價，由于房屋戶型和地理位置不同，每人承擔的房租漲幅100元到500元不等。目前，房租支出普遍占月收入的25%以上，有人甚至占到40%。

　　部分人選擇離開北京

　　>>影響

　　隨著房租的上漲，有一部分人陷入“是否借錢買房”的矛盾中，正考慮籌借首付購房。而更多人則被攔在“購房資格”外，考慮離開北京到二三線城市發(fā)展。

　　明先生已在北京租住10年。他在通州租兩居中的一居，每月1100元。近期，由于房東要賣房，將他“攆”了出來。周圍同樣的房源租金不僅已經(jīng)漲到1500元，而且由于房源緊張，他“腿兒都跑細了還沒找到住處”。

　　一邊是租金上漲，一邊是丈母娘催促買房結(jié)婚，原本并不在乎是否買房的明先生，開始考慮籌借首付買房。用他女朋友的話說，“租房每個月把錢交給別人，買房雖然要還月供，但房子最終是自己的”。不過經(jīng)過衡量，明先生認為房價太高，最后決定離開北京，到成都發(fā)展。

　　與明先生不同，很多白領(lǐng)雖然想買房，但限購令一出，他們失去了購房資格，于是選擇在熱點區(qū)域租房，繼而推高熱點區(qū)域房租。收入較低的人群，則被擠到更遠的地方租房。胡景暉稱，亦莊線、順義線地鐵開通后，很多收入較低的租房客涌向郊區(qū)。

　　限購之后，既沒有買房資格，又面臨租金上漲，有人干脆選擇到二線城市發(fā)展。據(jù)北京中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，限購前北京每月新房加二手房交易在3—4萬套，其中40%以上是外地戶籍，現(xiàn)在一個月交易一共1.5萬套左右，其中不到10%是外地戶籍。北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉稱，雖然“因限購又漲租而離開北京”的人數(shù)很難預(yù)計，但確實有不少人因此選擇了別的城市。

　　>>應(yīng)對

　　公租房配租增加供給

　　從多個會議及新出政策看，房租調(diào)控已進入政府決策范疇。不過房租更依賴于市場調(diào)節(jié)，政府干預(yù)實有難度。

　　今年2月，新的《商品房租賃管理辦法》出臺，其中明確規(guī)定房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。4月份開始施行的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，也加大了中介吃差價等違法行為的打擊和處罰力度。

　　7月13日，北京市政府公布實施新修改的《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》。其中明確，在租賃市場短期內(nèi)出現(xiàn)租金較大波動等異常變化時，政府可采取臨時干預(yù)措施。新規(guī)還規(guī)定，租賃房屋的，出租人和承租人應(yīng)當依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內(nèi)未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。對于居民關(guān)注的群租現(xiàn)象，此前修訂草案中擬增加的“租房人均面積不少于10平米”已被刪除，并未納入立法。

　　北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，這一系列舉措表明了政府調(diào)控房租的決心，不過由于沒有相應(yīng)的罰則，依然不能避免租期內(nèi)漲租金。有關(guān)人士稱，北京所轄區(qū)縣情況各有不同，面對上漲的房租，管理部門不可能一刀切制定一個“指導價”，而且那么做不夠人性化，也不可能得到房東支持。由于房租的變化更依賴于市場供需的變化，房租調(diào)控確有難度。張大偉稱，對于房租上漲，現(xiàn)在基本沒有直接的調(diào)控手段。

　　在當前的情況下，公租房配租或許能消化一部分需求，因為可租的房源增加了，能為租金上漲適當降壓。目前北京市政府正在加快公租房建設(shè)，據(jù)市住建委相關(guān)負責人介紹，今年全市力爭配租公租房1萬套以上。

　　對話

　　住建部政策研究中心副主任 王玨林

　　限購政策暫不會放松

　　京華時報：限購令也影響了北京的經(jīng)濟發(fā)展，除GDP外，還會有哪些影響？

　　王玨林：限購屬于排除辦法，是在市場求大于供矛盾非常突出情況下，采取的非市場管理措施。好處是可以降低市場過熱帶來的經(jīng)濟、金融風險；進一步完善和調(diào)整分配關(guān)系，促進社會和諧；不好的地方是影響經(jīng)濟、影響消費。但從大局或長期發(fā)展的角度看，保持穩(wěn)定和健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場，對經(jīng)濟發(fā)展、社會發(fā)展更有好處。采取限購措施和增加保障房比例對解決低收入家庭和外來人員的住房會更有好處。

　　京華時報：限購已初見成效，限購令是否存在“放閘”或微調(diào)的可能性？

　　王玨林：北京限購措施較嚴，確實已經(jīng)取得一定效果，通州區(qū)房價下降最明顯。但現(xiàn)在還不能說達到了市政府制定的穩(wěn)中有降的目標，不能僅僅從階段看、局部看，要觀察更長時間房價的變化情況，要重點觀察商品房價格的變化，三環(huán)到四環(huán)區(qū)域房價變化的情況。我認為現(xiàn)在北京限購還不具備放寬的條件，需要繼續(xù)觀察。

　　京華時報：美國信用降級，引發(fā)專家對美國經(jīng)濟二次探底的擔憂，這次危機會不會影響到中國經(jīng)濟，從而動搖限購令？

　　王玨林：這次美國信用降低對我國有一定影響，主要體現(xiàn)在我國在美國投資較大，對我國外貿(mào)也有一定的影響，但影響是有限的。并且這次美國危機的風暴遠沒有2008年那么嚴重，研究好應(yīng)對措施，保證經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展應(yīng)當沒有什么問題，房地產(chǎn)行業(yè)的限購政策也暫時不會受到影響。

　　京華時報：限購后加上通脹的影響，北京房租成本飛速上漲，有沒有好的辦法調(diào)控？

　　王玨林：房屋租賃市場目前最大的問題就是沒有很好規(guī)范起來，屬于比較混亂的市場。應(yīng)當通過管理加上稅收手段，促進租賃市場發(fā)展，鼓勵將存量房源拿出來，鼓勵長期租戶，鼓勵有房的業(yè)主積極參與保障房租賃供應(yīng)，可以從政策上給予支持。貴州目前就采取從市場上收集租賃房源，政府補貼供給具備條件的家庭。

　　京華時報：加快建設(shè)保障房和限購是房價調(diào)控的兩種并行方式。住建部如何保證保障房的開工進度和質(zhì)量？

　　王玨林：各地保障房建設(shè)如期進行，到7月份已經(jīng)開工全年任務(wù)的72%，完成分配的任務(wù)不會存在問題，畢竟要求開工不是竣工。至于保障性住房的質(zhì)量問題，大家比較關(guān)注，實際上不管是保障房和商品房，都必須按照國家要求的標準進行施工，保證房屋質(zhì)量，建筑質(zhì)量方面不能有絲毫含糊。

　　京華時報：有人質(zhì)疑保障房上報數(shù)量存在水分，如把去年開工的算到今年，是否存在這樣的情況？

　　王玨林：我相信各地會按照分配的任務(wù)很好去完成，不會因為保障房存在水分問題，被曝光、被問責，不會在政治上開這樣的玩笑。（記者 孫雪梅）