加征房產(chǎn)稅減弱商業(yè)住宅投資優(yōu)勢(shì) 限購(gòu)更嚴(yán)厲

????本報(bào)訊（記者 葛均艷） 限購(gòu)令發(fā)布之后，商業(yè)性質(zhì)的公寓一度成為很多投資客的“避風(fēng)港”。而日前島城地稅辦理窗口張貼的一紙通知明確規(guī)定，個(gè)人辦理非住宅過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門(mén)提交土地稅、房供產(chǎn)稅及其他稅收的繳稅憑證。該政策的實(shí)施在一定程度上讓原政策的空隙越發(fā)狹窄。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，雖然目前島城沒(méi)有發(fā)布禁止建設(shè)商業(yè)性質(zhì)公寓的消息，但是隨著政策的加深，商業(yè)性質(zhì)的公寓在限購(gòu)期間的優(yōu)勢(shì)受到影響。隨著供應(yīng)

????商業(yè)性公寓一度備受青睞

????眾所周知，房貸新政和“限購(gòu)令對(duì)于商品房購(gòu)買做出了嚴(yán)格的要求但其限制標(biāo)準(zhǔn)是產(chǎn)權(quán)形態(tài)。也就是說(shuō)，只有住宅性質(zhì)的公寓才會(huì)受到政策約束，產(chǎn)權(quán)是商業(yè)性質(zhì)的公寓，則處在宏觀調(diào)控的“避風(fēng)港”之中。在目前“限購(gòu)令”規(guī)定下，每個(gè)家庭都只能再購(gòu)買一套住房，而如果購(gòu)買商業(yè)性質(zhì)公寓則不會(huì)有這方面的限制。

????青島版限購(gòu)令發(fā)布之后，很多投資客將目標(biāo)投至商業(yè)性公寓。島城很多該性質(zhì)的項(xiàng)目受到了關(guān)注。如李滄寶龍城市廣場(chǎng)、諾德廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)湯米公館、厚德森國(guó)際藍(lán)鉆公寓、蘇寧繁華里嘉悅等，另外，還有部分酒店式公寓也受到投資客的青睞。開(kāi)發(fā)商也打出“非限購(gòu)”的招牌來(lái)吸引投資客。

????然而，目前已有部分城市已經(jīng)明令禁止開(kāi)發(fā)商將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止商改住政策的實(shí)施，意味， 著開(kāi)發(fā)商不能再開(kāi)發(fā)此類房型，也意味著現(xiàn)有的商業(yè)性質(zhì)的公寓未來(lái)會(huì)越來(lái)越少。青島市的商業(yè)性質(zhì)公寓尚未受到影響，并沒(méi)有出臺(tái)禁止建設(shè)該類型房產(chǎn)的政策，但在規(guī)劃審批環(huán)節(jié)已經(jīng)大幅收緊。部分業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，隨著調(diào)控政策的加劇，未來(lái)“不限購(gòu)”的空子將越來(lái)越難鉆，商業(yè)性公寓的房產(chǎn)或?qū)⒂l(fā)稀缺。

????交易稅非住宅投資減優(yōu)勢(shì)

????日前，記者從地稅部門(mén)獲悉，個(gè)人辦理非住宅過(guò)戶手續(xù)的，應(yīng)先向稅務(wù)部門(mén)提供土地稅、房產(chǎn)稅及其他稅收” 的繳稅憑證，個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納， 土地使用稅，如有土地證，年應(yīng)納稅額=土地證上記載的土地面積×地級(jí)單位稅額；如沒(méi)有土地證，是樓房的，年應(yīng)納稅額=該棟樓房總占地面積×房屋的建筑面積×地級(jí)單位稅額/該棟樓房總建筑面積，是平房的，年應(yīng)納稅額=房屋建筑面積×地級(jí)單位稅額。

????通知中規(guī)定，個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（100%-30%）×1.2%。房產(chǎn)原值為取得該房產(chǎn)時(shí)的發(fā)票金額；沒(méi)有發(fā)票的，可提供購(gòu)買房屋時(shí)的契稅稅票或各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)表，以契稅計(jì)稅依據(jù)或其過(guò)戶成交金額作為房產(chǎn)原值。

????此外，非住宅出租也要征收房產(chǎn)稅，個(gè)人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%，包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅等，其中營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額=租金收入×5%，城建稅應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×7%，教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×3%，地方教育費(fèi)附加應(yīng)納稅額=營(yíng)業(yè)稅×1%或2%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%，土地稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.5%，印花稅應(yīng)納稅額=租金收入×0.1%。

????供應(yīng)量大加大后期競(jìng)爭(zhēng)

????根據(jù)通知，一套60萬(wàn)元的酒店式公寓，持有兩年的話，如果出售就要繳納60萬(wàn)元×（100%-30%）×1.2%×2=10080元。持有三年以上的話就要繳納15120元。如果再加上契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅等，交易這樣一套房子光稅就要8萬(wàn)左右，交易成本大大提高。

????二手房中介胡經(jīng)理告訴記者，8月初代業(yè)主出售公寓時(shí)，在交易中心才知道要繳納房產(chǎn)稅的事。不過(guò)因?yàn)橘?gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的多是因?yàn)槭芟拶?gòu)政策影響而不得不選擇商業(yè)地產(chǎn)的客戶，加上這樣的項(xiàng)目本身占比不是很大，對(duì)二手房業(yè)務(wù)的沖擊還不是很大。

????記者走訪獲悉，今年青島的商業(yè)性公寓的供應(yīng)量較大，只市區(qū)就有20多個(gè)項(xiàng)目。樓市分析人士張百忍說(shuō)：“商業(yè)性公寓本來(lái)就已供過(guò)于求，再征收房產(chǎn)稅，這些項(xiàng)目將會(huì)受到很大沖擊。預(yù)計(jì)部分集中區(qū)域的項(xiàng)目為保證銷量，可能會(huì)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整價(jià)格，到時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)公寓與同地段住宅價(jià)格倒掛的情況?！?/p>