偽別墅層出不窮 低密度住宅聯(lián)排洋房竟變別墅

青島別墅樓盤宣傳廣告層出不窮

　　“國家不是禁批別墅用地了嗎？為啥現(xiàn)在樓市里還有這么多的別墅在賣？ ”昨天，青島市民張先生陪著外地的親戚到城陽和即墨看了幾處新樓盤，發(fā)現(xiàn)這些樓盤的售樓員在推銷時，都說自己賣的是“別墅”，引起了張先生的質(zhì)疑。市民陸先生這兩天分別接到了嶗山區(qū)和李滄區(qū)兩個樓盤的推銷電話，售樓員在電話中均稱他們銷售的是別墅。

　　記者調(diào)查了解到，自從2003年以來，我市沒有出讓一

　　為啥“別墅”越來越多

　　張先生對記者說，由于外地的親戚想在青島買房子，因此這兩年他對樓市比較關注，經(jīng)常翻閱報紙上的樓盤廣告，總體感覺是，房子越蓋越漂亮，當然價格也是越來越高了。 “令我感到奇怪的是，在郊區(qū)，越來越多的樓盤號稱自己賣的是別墅。 ”

　　在城陽區(qū)的一處樓盤售樓處，銷售人員對張先生說，他們目前在建的一期工程為別墅項目，但價格還沒有確定。沙盤上，呈現(xiàn)的則是三四層的聯(lián)排洋房。張先生說，自己曾聽說過，國家早在2003年就禁止出讓別墅類用地，但不知道這些“別墅”是怎樣規(guī)避政策的。他說，特別是在一些新興的地區(qū)，這類高端產(chǎn)品不少，“這些別墅是真正的別墅嗎？買了以后會不會有問題？能不能辦下房產(chǎn)證？”他表示了自己的擔心。

　　不少樓盤爭打“別墅”牌

　　接到張先生電話后，記者做了一番調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前不少樓盤在其宣傳廣告中打出了“別墅”的招牌。

　　在一家位于城陽的項目的宣傳資料中，“提前十年住別墅”的宣傳語特別誘人，“0.67低密度城市別墅區(qū)”令人眼熱。仔細研讀了其宣傳材料，才知道其建設的是一種聯(lián)排洋房，為了推廣銷售，開發(fā)商還造了一些新名詞，聯(lián)排洋房中間的一戶稱為臺地別墅，聯(lián)排洋房的邊戶稱為聯(lián)院別墅。不過，該項目的容積率確實很低，僅為0.67。

　　還有不少樓盤聲稱自己也在賣“別墅”，位于李滄的一樓盤在其宣傳資料中標出了“別墅、洋房、高層、公寓”等產(chǎn)品類型，號稱230至320平方米都市別墅贈送六重面積空間。位于城陽的一項目稱其項目一期的容積率僅有0.35，包括四合院9棟、類獨棟別墅56棟、中國疊拼別墅8棟。還有的樓盤為了規(guī)避 “別墅”這個敏感的字眼，生生造出了“墅質(zhì)洋房”這樣的新詞。

　　別墅這個概念太模糊

　　記者從市國土資源和房屋管理局獲悉，根據(jù)國家的要求，我市近幾年出讓的土地中，有住宅用地、商業(yè)和服務業(yè)用地、金融業(yè)用地或工業(yè)用地等，但沒有出讓一處別墅用地。那么，市場上為什么會出現(xiàn)如此多的“別墅”呢？國土局建議記者詢問規(guī)劃部門。

　　據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，這些并不是真正意義上的別墅，最多只能算是類別墅，也就是一種偽別墅。以往國土部對于別墅的定義是 “獨門獨院、兩至三層”，這就意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯(lián)排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅僅是高檔住宅。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前對“別墅”的定義非常模糊，國土部雖然多次下文禁止出讓別墅用地，但對什么是別墅卻沒有明確的說法。正因為如此，一些開發(fā)商的聯(lián)排別墅等項目能夠通過審批。

　　高層“長高”攤掉容積率

　　我市在土地出讓時，都有容積率的要求，但為啥還會出現(xiàn)這些低密度住宅呢？ “開發(fā)商可以通過提高部分容積率高的高層住宅的面積來平衡低密度住宅的低容積率。這也是不少項目一期推出的是類別墅，而二期或三期推出的是高層住宅的原因。 ”有關方面解釋說。

　　我市在出讓土地時，先要由規(guī)劃部門確定該地塊的開發(fā)強度，包括整個地塊的容積率、90平方米以下住宅所占的比例等，規(guī)劃部門在審批相關的建設規(guī)劃時，也是從整體地塊上來把握容積率等指標。但具體建成什么樣的住宅，開發(fā)商有一定的自由度，只要滿足了相關的指標，其建筑類型有一定的選擇空間，這樣，便出現(xiàn)了類別墅的住宅。不過，出于建筑多樣性的考慮，這些住宅在一定程度上提高了社區(qū)的景觀質(zhì)量。以城陽區(qū)一項目為例，土地出讓時規(guī)定的容積率為1.64，而其一期的類別墅的容積率只有0.67，為了達到規(guī)定的容積率，其二期或三期開發(fā)的高層容積率將會提高。

　　外地別墅頻被曝光

　　由于開發(fā)商在宣傳中將低密度住宅稱為別墅，在外地，這些項目頻頻被曝光。

　　新華社曾曝光廣州保利地產(chǎn)違建85棟別墅經(jīng)過 “低成本處罰”走向“合法”的事件，引起各界關注。廣州市規(guī)劃局正式回應稱：這不是“別墅”而是兩層或者三層的 “低層住宅”，而且違建主體 “符合規(guī)劃要求”。 “回應”引發(fā)輿論一片嘩然，究竟啥叫“別墅”，再次引發(fā)各方爭論。

　　媒體還曝光了宿遷市的兩個別墅項目，當?shù)氐膰?、?guī)劃等相關部門官員們?yōu)檫@些別墅戴上了“低層住宅”的帽子。而記者從湖濱新城的政府網(wǎng)站、夏陽銀湖花園小區(qū)的宣傳廣告中多次發(fā)現(xiàn)，他們在對小區(qū)進行宣傳時，使用的均是“別墅”這一詞語。

　　“禁墅令”歷程

　　●2003年2月，國土資源部曾出臺通知，要求清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調(diào)控，并首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。

　　●2006年5月，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》，再次重申在全國范圍內(nèi)停止別墅供地，并對別墅進行全面清理。

　　●2006年12月份，國土資源部、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布的《禁止用地項目目錄（2006年本）》的通知（國土資發(fā)〔2006〕296號）文規(guī)定，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目列入《禁止項目目錄（2006年本）》。凡列入《禁止目錄》的建設項目，各級國土資源部門和投資管理部門一律不得辦理相關手續(xù)。違反本通知規(guī)定辦理相關手續(xù)的，要依法追究有關部門和有關責任人的責任。

　　●2008年1月，國務院下發(fā)《關于促進節(jié)約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應”；去年，國土資源部出臺了《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，具體提出19條調(diào)控措施，第一條中就提到了“要嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地”。

　　容積率

　　“容積率”是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率是表述地塊開發(fā)強度的一項重要指標。在合理的空間環(huán)境條件下，容積率愈大，表示地塊建設開發(fā)強度愈高，土地利用率也愈高；反之，容積率愈小，地塊建設開發(fā)強度愈低，土地利用率也愈低。在一塊有指定的范圍內(nèi)，對于發(fā)展商來說，當然想建越多越高的房子，賺更多的錢，但這樣容積率高，而對于住戶來說，容積率高了，各樓房間距小，采光不佳，空氣流動不暢等，舒適度就無從談起了。因此容積率是考察住房舒適度的一個關鍵因素。

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　　住建部布網(wǎng)40城市查異地購房青島將在今年10月底前達要求

　　近日有媒體報道，住房與城鄉(xiāng)建設部正在推進房地產(chǎn)熱點城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫的異地聯(lián)網(wǎng)工作。首批40個重點城市的房屋登記系統(tǒng)將實現(xiàn)“一網(wǎng)通”，同一權(quán)屬擁有人名下在40余個不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購房的資金流向、程度、走勢將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”，異地炒房行為也有望得到遏制。

　　記者從市國土資源和房屋管理局獲悉，青島是全國建立首批個人住房信息系統(tǒng)的40個重點城市之一。我市正在進一步整合市場信息系統(tǒng)和住房保障信息系統(tǒng)，建立房地產(chǎn)統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，全面提升我市的房地產(chǎn)信息化水平。各區(qū)市政府將加快住房調(diào)查和住房項目歷史登記數(shù)據(jù)整合工作，確保在10月底前達到住房城鄉(xiāng)建設部關于全國40個大中城市個人住房信息系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的要求。

　　此前，除銀行個人信貸征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)外，房屋權(quán)屬信息在各城市間并不聯(lián)網(wǎng)，房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則。 40個城市住房系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，本地人在外地買房的情況，也可明明白白查到。外地人在青購房同樣可以查到。（記者 蘆智峰）