金九成交量下滑 業(yè)內(nèi)呼吁地產(chǎn)商放棄不切實(shí)際幻想

????該考慮“房子換票子”了

????“目前一些樓盤(pán)或多或少有低開(kāi)優(yōu)惠推出，但實(shí)際性的價(jià)格變動(dòng)不大”，青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)龍江告訴記者，在一些青島的開(kāi)發(fā)商看來(lái)，市場(chǎng)成交不高，但還行，因?yàn)檫^(guò)去兩年銷售得好，現(xiàn)在資金相對(duì)充裕，壓力不是非常大，心存僥幸。

????“9月份截至目前成交比較淡，眼看著10月份是今年最后一個(gè)銷售高峰，現(xiàn)在是考慮‘房子換票子’的時(shí)候了”，龍江認(rèn)為，在銀根收緊，貸

????到底是該留票子，還是留房子，應(yīng)基于對(duì)明年形勢(shì)的判斷，龍江認(rèn)為主要看四個(gè)方面，經(jīng)濟(jì)是不是會(huì)放緩，調(diào)控會(huì)不會(huì)放松，購(gòu)房意愿會(huì)不會(huì)下降，房?jī)r(jià)是漲還是跌。

????龍江說(shuō)，近期，靠近高新區(qū)的青島風(fēng)景開(kāi)出約3000元/平方米的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)是青島 “房子換票子”最明顯的例子，買房人也從中感覺(jué)到了實(shí)惠。

????“年關(guān)”難過(guò)年年過(guò)，從年底到明年一二月份，房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入還款的高峰。龍江分析，這包括銀行貸款、民間借貸、企業(yè)債、土地款、配套費(fèi)以及工程款、大宗材料款等等。

????面對(duì)當(dāng)前形勢(shì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)降價(jià)表現(xiàn)出的謹(jǐn)慎還有另外一重原因，龍江認(rèn)為，國(guó)內(nèi)樓市不成熟，已購(gòu)房的人認(rèn)為房?jī)r(jià)只能漲不能跌，就算開(kāi)發(fā)商想降價(jià)，也會(huì)擔(dān)心前期購(gòu)房客戶有激烈反應(yīng)。(龍江)

????“金九”已過(guò)半簽約無(wú)起色

????進(jìn)入2011年，國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控不斷加碼，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)者觀望情緒都比較濃重，“金九”到來(lái)之際，開(kāi)發(fā)商躍躍欲試，大搞活動(dòng)，但從簽約量來(lái)看，結(jié)果卻差強(qiáng)人意。

????據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月份前三周共計(jì)簽約住宅房源5598套，約54.35萬(wàn)平方米，面積較去年同期減少23.3%，環(huán)比增長(zhǎng)28.9%；除去政策房，我市商品住宅共計(jì)簽約4358套,約43.89萬(wàn)平米，面積較去年同期減少27.4%，環(huán)比增長(zhǎng)18.3%。

????分區(qū)域看，市內(nèi)四區(qū)共計(jì)簽約1624套，約14.36萬(wàn)平米，占全市簽約總面積的26.4%，面積較去年同期下跌40.8%，究其原因，主要是由于限購(gòu)以來(lái)，部分投資客被擠出市內(nèi)七區(qū)市場(chǎng)，而市內(nèi)四區(qū)房源價(jià)格偏高，大量剛需購(gòu)買者無(wú)力承擔(dān)。

????四區(qū)簽約量最大的是李滄區(qū)，為817套，約7.35萬(wàn)平米，主要來(lái)自于李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中南世紀(jì)城等項(xiàng)目的集中簽約。五市共計(jì)簽約住宅房源2434套，約24.17萬(wàn)平米，占全市簽約總面積的44.5%。從供需情況看，9月前三周供應(yīng)量是簽約量的兩倍，供應(yīng)明顯大于需求。

????雖然部分開(kāi)發(fā)商利用中秋節(jié)大打“打折、贈(zèng)送禮品”的優(yōu)惠牌，如買樓送車位、買房即送10萬(wàn)現(xiàn)金、購(gòu)房贈(zèng)送面積等，卻仍難以討好購(gòu)房者。仔細(xì)看來(lái)，雖然開(kāi)發(fā)商給出優(yōu)惠、贈(zèng)送不菲禮品，但對(duì)于目前投資資本無(wú)法入市、銀行放貸謹(jǐn)慎、剛需更注重總價(jià)高低的情況下，這樣的“降價(jià)”顯然無(wú)法促使剛需者購(gòu)房。目前市場(chǎng)情形下，開(kāi)放商只能采取“以價(jià)換量”的銷售策略。

????送裝修款、送車位、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠、低起價(jià)，青島各樓盤(pán)通過(guò)變相讓利吸引客戶眼球的手段挺多，但實(shí)質(zhì)性降價(jià)太少，“降價(jià)”仍是雷聲大雨點(diǎn)小。

????邊緣

????降價(jià)盤(pán)實(shí)現(xiàn)快速銷售

????市內(nèi)四區(qū)中，商品住宅存量最高的是李滄區(qū)，目前存量達(dá)8000余套。高存量下，銷售速度慢吞吞，開(kāi)發(fā)商真正想“以價(jià)換量”的還不多。此前，李滄萬(wàn)科廣場(chǎng)、中南世紀(jì)城以與周邊房?jī)r(jià)差不多的價(jià)格水平開(kāi)盤(pán)，也實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)熱銷。但除了新盤(pán)項(xiàng)目，記者探盤(pán)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一些已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的老項(xiàng)目，則顯得冷冷清清。

????9月8日，百通青山綠水正式推出9折團(tuán)購(gòu)，均價(jià)不到8000元，降價(jià)幅度明顯。百通青山綠水降價(jià)之后，與一路之隔的百通馨苑七區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比，每平方米低了將近2000元。

????據(jù)該項(xiàng)目透露，優(yōu)惠房源推出一周，50套優(yōu)惠房源全部售罄。該項(xiàng)目隨后再度加推，上周日一天銷售十余套。所以說(shuō)，目前市場(chǎng)需求依然存在，撬動(dòng)市場(chǎng)靠的是價(jià)格。

????目前，青山綠水處在李滄樓市的價(jià)格“低谷”，該項(xiàng)目八九十平方米的套二房總價(jià)約70萬(wàn)元，首付約20萬(wàn)，已經(jīng)是部分剛需客戶能接受的價(jià)格水平。

????中部

????價(jià)格平開(kāi)跑得快

????在市區(qū)中部，新都心和浮山新區(qū)是又一供應(yīng)量集中的區(qū)域，目前多數(shù)樓盤(pán)的價(jià)格都在12000元/平方米以上，改善型需要和剛性需求產(chǎn)品同時(shí)存在。在浮山新區(qū)，近期遠(yuǎn)洋風(fēng)景以19000元／平方米均價(jià)開(kāi)盤(pán)銷售，三個(gè)小時(shí)內(nèi)賣了300套。

????據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，項(xiàng)目周邊有海爾東城國(guó)際、魯信長(zhǎng)春花園、城建湖光山色等成熟大社區(qū)，這些社區(qū)居民有再置業(yè)需求，遠(yuǎn)洋風(fēng)景首批購(gòu)房人群以周邊居民為主。遠(yuǎn)洋風(fēng)景營(yíng)造的是法式建筑及園林風(fēng)格，在品質(zhì)上是一次升級(jí)。

????據(jù)了解，遠(yuǎn)洋風(fēng)景均價(jià)19000元/平方米，開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠10萬(wàn)元并贈(zèng)送車位，實(shí)際優(yōu)惠約2000元/平方米，如果再扣除3000元/平方米的精裝修，毛壞房?jī)r(jià)格約14000元/平方米。

????記者從21世紀(jì)魯信長(zhǎng)春店及東城國(guó)際店了解到，魯信長(zhǎng)春花園的高層二手房每平方米成交價(jià)約在15000元-16000元；東城國(guó)際北區(qū)靠近遼陽(yáng)西路的高層二手房?jī)r(jià)格約為13000-14000元/平方米，社區(qū)中心的價(jià)格為15000-16000元平方米。

????此外，上述兩個(gè)社區(qū)的二手房房源多數(shù)領(lǐng)取房產(chǎn)證的時(shí)間沒(méi)超過(guò)五年，一套100多萬(wàn)元的二手房，交易稅費(fèi)高達(dá)10多萬(wàn)元。綜合各方面成本，遠(yuǎn)洋風(fēng)景的開(kāi)盤(pán)價(jià)格與周邊二手房?jī)r(jià)格基本持平，而產(chǎn)品定位高于周邊項(xiàng)目，所以價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)。

????青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)龍江分析，遠(yuǎn)洋風(fēng)景地價(jià)在7000元/平方米以上，以目前價(jià)格銷售，扣除各種優(yōu)惠，應(yīng)當(dāng)是微利。

????一位浮山新區(qū)中介人士稱，遠(yuǎn)洋風(fēng)景開(kāi)盤(pán)價(jià)格相對(duì)低，這確實(shí)造成一部分二手房客戶流失。

????CBD

????地段稀缺信心足

????青島中央商務(wù)區(qū)今年也迎來(lái)供應(yīng)量的高峰，在售或?qū)⒁_(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目有諾德廣場(chǎng)、中海紫御觀邸、錦繡華城、卓越大廈、燕歸堂等項(xiàng)目。

????記者上周到錦繡華城探盤(pán)，據(jù)了解該項(xiàng)目在售的多層住宅價(jià)格在20000元／平方米以上，在城市核心，以高密度住宅為主的中央商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域，新建多層住宅是非常稀缺的產(chǎn)品，所以目前報(bào)價(jià)比較高。

????在中央商務(wù)區(qū)中心區(qū)的諾德廣場(chǎng)上周開(kāi)始認(rèn)籌，寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)均價(jià)20000元/平方米，酒店式公寓起價(jià)16000多元平方米，在內(nèi)部裝修及產(chǎn)品定位上要高于已經(jīng)交付的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

????據(jù)青房置換市場(chǎng)部經(jīng)理呂鑫林介紹，目前萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的酒店式公寓及寫(xiě)字樓的二手房?jī)r(jià)格約在14000-15000元/平方米，最低的會(huì)達(dá)到13000元/平方米。

????未來(lái)幾年，青島中央商務(wù)區(qū)將是青島發(fā)展最快的商務(wù)及商業(yè)核心區(qū)域，所以區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商集體看好該區(qū)域升值潛力。據(jù)了解，卓越中心一期10月份開(kāi)盤(pán)，目前對(duì)外釋放的價(jià)格約在20000元/平方米。

????據(jù)諾德廣場(chǎng)相關(guān)銷售人員介紹，在CPI高漲，住宅被限購(gòu)的情況下，一些高端人群依然有投資的需求，其中寫(xiě)字樓受購(gòu)房者關(guān)注尤其多。

????從上述三個(gè)區(qū)域的新房與二手房?jī)r(jià)格比較看，“看空”的力量從外向內(nèi)逐步減弱。

????未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)如何？上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭近期接受采訪時(shí)認(rèn)為，樓市大幅降價(jià)的觀點(diǎn)還不太現(xiàn)實(shí)。只是前兩年增幅比較大，這兩年需要有一個(gè)回落調(diào)整。如果是良性調(diào)整，房?jī)r(jià)不可能大幅下調(diào)，只是微跌，然后慢慢陰跌，筑底反彈。(張則濤)