青島賣存量房開征土地增值稅 對炒商鋪影響大

青島賣存量房開征土地增值稅

　　早報(bào)訊 二手房交易成本再增。近日，青島市地稅局網(wǎng)站公布《青島市地稅局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》，自10月24日起，對我市個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房產(chǎn)，以及單位轉(zhuǎn)讓各類存量房地產(chǎn)，均需按要求申報(bào)繳納土地增值稅。

　　面向“存量房”征稅

　　公告稱，自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房地產(chǎn)，以

　　根據(jù)解釋，存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建方式取得，并已辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的房地產(chǎn)。

　　公告要求，納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；對于申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行調(diào)整，確定計(jì)稅價(jià)格。

　　三種方法確定扣除金額

　　根據(jù)公告，納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，依照不同情況確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。

　　采用重置成本評估方式的，納稅人須提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的重置成本評估報(bào)告，且須經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，方可按評估的重置成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對納稅人購買房地產(chǎn)時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

　　此外，對既不能提供重置成本評估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅。計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率，具體核定征收率參照《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表》。

　　“關(guān)于土地增值稅的計(jì)算方法十分復(fù)雜，其中有增值額，還有扣除項(xiàng)目，很難幾句話講明白?！弊蛱欤浾叩谝粫r(shí)間聯(lián)系到了青島市地稅局有關(guān)人士，對方表示，這次調(diào)整影響會比較大，因此要慎重，下一步會就此專門解釋，如果必要，還有可能展開專項(xiàng)網(wǎng)談。

　　對炒商鋪影響較大

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中已經(jīng)明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅，對個(gè)人炒商鋪產(chǎn)生影響?！斑@對住房限購令下轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪的炒房族是一個(gè)利空?！绷頁?jù)記者觀察，其實(shí)早在今年7月，市地稅局就已下文對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅開征房產(chǎn)稅，而此前并沒有房產(chǎn)稅這一項(xiàng)。個(gè)人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%。以一套購入價(jià)40萬元、現(xiàn)在售價(jià)60萬的小公寓為例，房產(chǎn)稅年繳納額=60萬×（1-30%）×1.2%=5040元，如該房產(chǎn)已購進(jìn)2年，房產(chǎn)稅應(yīng)繳10080元。

　　不僅轉(zhuǎn)讓出售時(shí)需要新增繳納房產(chǎn)稅，個(gè)人自用非住宅用于出租同樣需要繳稅。7月地稅局規(guī)定指出：“個(gè)人出租非住宅的，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。個(gè)人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%，仍以上述房源為例，如果該業(yè)主繼續(xù)持有，但將該公寓用于出租，不光要交登記費(fèi)辦理租賃證，而且要交房產(chǎn)稅，以該公寓目前市場租賃價(jià)2000元/月計(jì)算，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=2000×12%=240元。

　　觀望氣氛將繼續(xù)加重

　　“前不久剛對商鋪出了一個(gè)房產(chǎn)稅，咋又出個(gè)土地增值稅？看來政策是越收越緊了?。　?1世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域市場分析師張斌聽聞此消息，略感意外。談及該政策對市場的影響，張斌表示，相對于住宅來說，青島近年來商鋪、寫字樓、公寓等商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)得較多，但商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓交易的數(shù)量并不算多。個(gè)人投資商鋪、公寓之類的，大多數(shù)并不是通過轉(zhuǎn)手買賣賺差價(jià)，一般都是用來出租，因?yàn)槌鲎馐找婧芸捎^，尤其是商鋪、寫字樓，公寓的出租收益相對較差。但在住宅限購的背景下，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易再次收緊，也就意味著投資渠道進(jìn)一步縮小，那些想鉆“限購盲區(qū)”空子的投資者就得多掂量掂量了，對于手里有多套商業(yè)房產(chǎn)的投資人來說壓力就更大了。不過，他又指出，“在‘限購令’之下，有資格買房的基本上是固定的了，近一年過去了，剩下的仍有資格且買得起房的就不多了，交易量萎縮得很厲害，再加個(gè)稅種大家也沒感覺了，因此也談不上對交易的實(shí)質(zhì)性影響，但對購房者的心理預(yù)期影響不小，‘雪上加霜’是肯定的了，觀望氣氛將繼續(xù)加重。”

　　稅收調(diào)節(jié)將逐漸增多

　　另一不愿具名的樓市觀察人士指出，從近一年的調(diào)控效果來看，真正對樓市形成威力還是 “限購令”，這直接掐斷了很多人的購房可能性，因此市場大幅萎靡，無論是新房還是二手房，成交量低迷，而且房價(jià)也開始回落，如北京、上海、杭州等地已出現(xiàn)了多個(gè)新盤大幅降價(jià)的局面。但從另一方面來看，限購令也帶來了不少問題，如稅收的減少、外地人住房需求無法得到滿足等問題。另外，從日前住建部部長姜偉新等回答全國人大常委會委員詢問時(shí)釋放的信息來看，“限購令”這種純行政命令的調(diào)控政策不是長久之計(jì)，而是應(yīng)該更多地運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)?！耙虼司C合來看，我市地稅局剛出臺的土地增值稅新政就不能單純地談它對商業(yè)用房的影響，而更多的是傳遞出一種信號，政府部門將逐漸減弱‘限購令’，對存量房加大持有成本及交易成本，這樣一來，投資客的獲利空間就越來越小，房也就沒有炒的價(jià)值了?！保ㄓ浾?劉文劍 孫靜芳）

　　存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表

　　類別 坐落地 房地產(chǎn)性質(zhì) 征收率

　　一類區(qū) 市南區(qū) 普通住房 5-7%

　　嶗山區(qū) 普通住房以外的住宅公寓 7-9%別墅、商業(yè)用房 9-11%工業(yè)用房地產(chǎn) 5-7%

　　二類區(qū) 市北區(qū) 普通住房 4-6%普通住房以外的住宅公寓 6-8%別墅、商業(yè)用房 8-10%工業(yè)用房地產(chǎn) 4-6%

　　三類區(qū) 四方區(qū)、李滄區(qū) 普通住房 3-5%城陽區(qū)、黃島區(qū) 普通住房以外的住宅公寓 5-7%高新區(qū)、保稅區(qū) 別墅、商業(yè)用房 7-9%工業(yè)用房地產(chǎn) 3-5%

　　四類區(qū) 即墨市、膠州市 普通住房 2-4%

　　膠南市 普通住房以外的住宅公寓 4-6%別墅、商業(yè)用房 6-8%工業(yè)用房地產(chǎn) 2-4%

　　五類區(qū) 萊西市 普通住房 1-3%

　　平度市 普通住房以外的住宅公寓 3-5%別墅、商業(yè)用房 5-7%工業(yè)用房地產(chǎn) 1-3%