青島拆遷補(bǔ)償將實(shí)行1戶1價(jià) 評(píng)估方案提交審核

記者12月5日獲悉，青島房屋征收“分戶評(píng)估”機(jī)制目前已經(jīng)提交市政府審核，按照住建部發(fā)布的房屋征收方案，實(shí)行“分戶評(píng)估”的被征收居民將實(shí)現(xiàn)“一戶一價(jià)”，其中“分戶評(píng)估”的最終結(jié)果將由被征收房屋價(jià)值評(píng)估和被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值兩個(gè)大方面決定，記者12月5日采訪相關(guān)評(píng)估單位，目前，評(píng)估單位和相關(guān)協(xié)助政府部門已經(jīng)做好“一戶一價(jià)”的前期準(zhǔn)備 ，被摸底的住戶信息基本掌握，就等房

屋征收“分戶評(píng)估”機(jī)制的

A 青島被征收住戶將實(shí)現(xiàn)“一戶一價(jià)”

日前，國家住建部下發(fā)國有土地上房屋征收評(píng)估辦法，要求各地實(shí)行“分戶評(píng)估”機(jī)制。記者12月5日了解到，目前島城已經(jīng)起草了房屋征收過渡政策，完善房屋征收管理體制及程序，實(shí)行房屋征收“分戶評(píng)估”機(jī)制，著力維護(hù)被征收居民的切身利益。“具體的審核程序比較復(fù)雜，目前仍然處于審核程序，具體的發(fā)布時(shí)間目前還不能確定，但是實(shí)行‘一戶一價(jià)’的評(píng)估機(jī)制是一定的了。”市有關(guān)部門工作人員說。

記者了解到，在南京路片區(qū)的房屋征收過程中，海倫路街道辦事處負(fù)責(zé)重點(diǎn)項(xiàng)目的江主任介紹說：“我們已經(jīng)做好了相關(guān)摸底評(píng)估的前期工作，改造項(xiàng)目涉及到的五百余家居民，每家每戶的詳細(xì)信息都已經(jīng)有了檔案，并對(duì)居民征求了拆遷的意見，現(xiàn)在涉及到拆遷的住戶房產(chǎn)信息中涵蓋了房產(chǎn)有沒有抵押貸款，有沒有產(chǎn)生別的問題，有沒有房產(chǎn)證之類的幾乎所有信息?！?/p>

“現(xiàn)在我們也基本是在做前期的工作，存在很多房產(chǎn)證面積和實(shí)際面積不符，或者干脆沒有房產(chǎn)證的問題，對(duì)于面積不符的，我們申請(qǐng)相關(guān)的資質(zhì)部門對(duì)房屋的實(shí)際面積進(jìn)行了測量核實(shí)，對(duì)于沒有房產(chǎn)證的房屋，我們也正在督促相關(guān)的單位補(bǔ)辦房產(chǎn)證。”

記者12月5日就此采訪到青島青房不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司，工作人員張先生介紹說：“目前，青島市房屋征收‘分戶評(píng)估’正在提交審核，具體的細(xì)節(jié)目前還不得而知，但是青島的具體規(guī)定肯定是按照國家住建部發(fā)布的相關(guān)規(guī)定來具體細(xì)化，對(duì)于發(fā)布的時(shí)間，目前來說還不太明朗，有消息說是很快就出了 ，也有消息說具體的審核還需要一段時(shí)間?！?/p>

B 評(píng)估價(jià)格高低要看“兩大點(diǎn)”

對(duì)于房屋征收如何評(píng)估房產(chǎn)價(jià)格，有哪些決定因素的問題，記者了解到，“分戶評(píng)估”的最終結(jié)果將由被征收房屋價(jià)值評(píng)估和被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值兩個(gè)大方面決定，房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。除此之外，房屋的裝修也將成為至關(guān)重要的因素。

記者了解到，在目前高層商品房的出售過程中，樓層不同，價(jià)格差異表現(xiàn)得比較突出，“因?yàn)樯婕暗阶≌M(jìn)出的便利性和空氣的適度，現(xiàn)在基本都是頂層和一層價(jià)格較低?！蹦硺潜P售樓工作人員介紹說。

就此，青島青房不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司工作人員張先生解釋說：“我們現(xiàn)在也是按照國家的規(guī)定實(shí)行評(píng)估，首先是參考新建同類周邊商品房的市場價(jià)格，確定被征收該區(qū)域內(nèi)房屋的基準(zhǔn)價(jià)格，然后在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上對(duì)每家每戶的房屋進(jìn)行評(píng)估，出具‘一戶一價(jià)’。”

對(duì)于小高層中普遍存在的一樓“小花園”的問題，張先生解釋說：“具體的評(píng)估應(yīng)該按照房產(chǎn)證上的面積來，如果房產(chǎn)證上的面積和實(shí)際面積不符，那么可以申請(qǐng)由專業(yè)的測量機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行測量，核實(shí)準(zhǔn)確的實(shí)際面積。”

C 搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失要商量著來

按照相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

“我們?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)原來的時(shí)候不必出具每家每戶的評(píng)估價(jià)格，有時(shí)候一個(gè)樓內(nèi)的所有住戶可能都會(huì)實(shí)行同一種價(jià)格。”青島青房不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司工作人員張先生解釋說，“但是青島一旦發(fā)布實(shí)行‘分戶評(píng)估’，我們將針對(duì)每家每戶出具一個(gè)評(píng)估價(jià)格，然后實(shí)行公示?！?/p>

記者了解到，在房屋裝修方面，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

在“分戶評(píng)估”的可行性上，有市民提出了質(zhì)疑，裝修的新舊很難用肉眼看出來，另外停產(chǎn)停業(yè)造成的損失，也是一個(gè)很難判定的因素。對(duì)此，市相關(guān)部門工作人員說：“在這些方面，青島房屋征收‘分戶評(píng)估’都有相應(yīng)的界定標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)不用擔(dān)心?！?/p>

在國標(biāo)發(fā)布到青島具體執(zhí)行的過渡期，記者了解到，評(píng)估單位已經(jīng)按照相關(guān)“分戶評(píng)估”的要求實(shí)施了評(píng)估，但是很多評(píng)估結(jié)果的最終敲定還需要等待島城“分戶評(píng)估”細(xì)則的出臺(tái)。記者了解到，從房屋征收政策發(fā)布以來，青島出臺(tái)了《關(guān)于做好國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作的通知》。

“首先，房屋征收的前提是公共利益的需要，原房屋拆遷不限于公共利益的需要，還包括商業(yè)開發(fā)。房屋征收補(bǔ)償?shù)闹黧w是市、區(qū)、縣級(jí)政府，原房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹黧w是依法取得房屋拆遷許可證的單位，包括開發(fā)企業(yè)等?！笔蟹康禺a(chǎn)開發(fā)管理局工作人員解釋說，“房屋征收中的強(qiáng)制執(zhí)行只能由政府依法申請(qǐng)法院執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)是政府作出的補(bǔ)償決定。原房屋拆遷中，政府可以責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制執(zhí)行，或由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行的依據(jù)是行政裁決書?！庇浾?郭振亮