正略鈞策咨詢公司：2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)融資報告

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個與資金籌集和運(yùn)作密切相關(guān)的過程，房地產(chǎn)項目開發(fā)對資金的需求集中，并且貫穿開發(fā)項目、維持項目、擴(kuò)大規(guī)模等整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，企業(yè)融資成功與否關(guān)系到房地產(chǎn)項目能夠順利進(jìn)行甚至整個房地產(chǎn)企業(yè)的生存發(fā)展。

　　在我國現(xiàn)有的市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)融資主要采用銀行貸款、上市和發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資方式。而隨著2010年國家調(diào)控政策的延續(xù)，在資金市場直接融資的房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資受限以及銀行信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)正在積極地探索和尋求新型融資方式。

　?。?）銀行貸款

　　銀行信貸一直是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的最重要融資方式，也正因為如此，信貸政策也成為了國家房地產(chǎn)調(diào)控的重要?dú)⑹诛抵弧?010年以來，銀行針對開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)趨嚴(yán)。銀行將二套房首付比例提升至50%。2010年4月，新國十條頒布，國家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。2011年前后，國家接連6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和2次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，進(jìn)一步加大了房企的銀行信貸難度。今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮35%的政策，約8.2%。然而盡管調(diào)控以來獲得銀行授信的開發(fā)企業(yè)數(shù)量較少，但像中天城投這樣的區(qū)域龍頭企業(yè)，因其在地方經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場中的顯著影響力，依然能在緊縮的政策背景下取得巨額授信。

　　2010年9月16日晚間，中天城投發(fā)布公告稱，分別與交行、招行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩行擬在未來3-5年內(nèi)為公司提供共計300億元的高額意向授信，其中授信額度的30%采取信用擔(dān)保形式。這是中天城投近年來獲得的最大一筆銀行授信。該筆資金將用于支持中天城投及下屬成員單位在文化旅游、礦產(chǎn)資源與新能源開發(fā)利用及管理、城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)等板塊投資建設(shè)的重點項目。

　　由此可見，擁有明顯影響力優(yōu)勢的品牌房企，積極關(guān)注國家調(diào)控政策走向，主動進(jìn)行業(yè)務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整，仍有望在有限的銀行信貸額度競爭中贏得先機(jī)。

　?。?）上市融資

　　上市融資能降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善公司的現(xiàn)金流狀況，有效降低資金成本，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險，促進(jìn)公司持續(xù)健康發(fā)展。但自2010年4月房地產(chǎn)調(diào)控以來，上市融資大幅減少，2010年10月15日，證監(jiān)會宣布已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

　　在國內(nèi)監(jiān)管機(jī)構(gòu)實施更為嚴(yán)格的房企上市審批程序后，企業(yè)通過IPO進(jìn)行融資也面臨較大難度，僅有天山，融創(chuàng)等少數(shù)企業(yè)實現(xiàn)了在港上市。另外，通過非公開發(fā)行，2010年4月以來，保利，首開等少數(shù)企業(yè)完成融資。

　　2010年4月以來房地產(chǎn)企業(yè)上市融資情況

　?。?）海外發(fā)債

　　在國內(nèi)融資渠道層層被卡的情勢下，2011年國內(nèi)房企密集海外發(fā)債，融資額超過了1000億元。

　　今年2月碧桂園宣布發(fā)行9億美元優(yōu)先票據(jù)，到期時間為2018年，年息為11.125%。3月世茂房地產(chǎn)發(fā)行5億美元的7年期國際美元債券，債券收益率定為11%。寶龍地產(chǎn)3月份發(fā)行離岸人民幣債券，規(guī)模為7.5億元，為期3年，票面利率在11.75%左右。而這已是寶龍地產(chǎn)自在香港上市以來第二次發(fā)債。2010年9月，寶龍地產(chǎn)就曾發(fā)行過一筆2015年到期的本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)。4月1日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行五年期7.5億美元票據(jù)， 2016年4月7日到期，票據(jù)的年利率為9.5%。4月11日，方興地產(chǎn)公告稱，擬發(fā)行5億美元10年期保優(yōu)先票據(jù)，利息為6.75%。5月13日，華潤置地宣布發(fā)行7.5億美元的五年期優(yōu)先票據(jù)，利率為4.625%。6月23日，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司作為借款人與銀團(tuán)就一筆最多6.05億美元的三年期可轉(zhuǎn)讓貸款簽訂協(xié)議。至此，幾乎所有在香港上市的內(nèi)地大型房企，都完成了一輪融資計劃。

　　據(jù)標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達(dá)到13.5%。相比國內(nèi)動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本，海外較低的利率受到中資房企的青睞。而境外投資者目前對人民幣債券十分看好，主要是普遍預(yù)期人民幣升值。

　　但是中資房企海外舉債的目的仍是規(guī)模擴(kuò)張，因此其風(fēng)險也不可忽視。以國資背景房企龍頭之一的華潤置地為例，截至2010年12月31日，華潤置地?fù)碛袩o限制現(xiàn)金119.7億港元與未提取的海外銀行已承諾貸款額度16億港元。華潤置地流動性用途包括85.5億港元的短期銀行借款和124.7億港元的2011年到期的未支付土地出讓金，兩者合計超過200億港元。而未來兩年，公司借款還將大幅增長。由于大量的經(jīng)營資本流出，公司現(xiàn)金流可能保持疲弱。

　?。?）房地產(chǎn)信托

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2010年共發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品397個，共募集資金1210.62億元。2011年上半年共發(fā)行536個，發(fā)行規(guī)模1670.1億元。而房地產(chǎn)信托融資成本在2010年初約在7%-10%左右，到2010年底，信托融資成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融資成本已經(jīng)上升到15%以上。反映出緊縮政策環(huán)境下，信托作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段之一，重要性越發(fā)明顯。

　　目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大致分為3種情況：項目方資質(zhì)較好，抵押物充足的產(chǎn)品，一般采用貸款和權(quán)益投資等投資方式。而達(dá)不到“四三二”標(biāo)準(zhǔn)，或為開發(fā)某一項目的單一項目公司以及較早介入項目運(yùn)作，還未獲得土地使用權(quán)來用于抵押的項目，則多采用股權(quán)投資的方式。此外，今年有部分信托公司嘗試和處于龍頭地位的房地產(chǎn)開發(fā)商合作發(fā)行房地產(chǎn)信托基金，該類產(chǎn)品募集資金投資于開發(fā)商的多個儲備項目，以分散單一項目風(fēng)險，也給開發(fā)商更加靈活的資金使用選擇。

　　如圖所示，萬達(dá)2011年上半年和信托公司共合作發(fā)行了8個信托產(chǎn)品，規(guī)模達(dá)60億元，位居首位。另外，保利，綠城，新湖，恒大，萬科等也通過房地產(chǎn)信托獲得了大額的融資。

2011年上半年國內(nèi)大型開發(fā)商信托融資統(tǒng)計

　　（5）PE/VC

　　房地產(chǎn)私募基金的募集活躍度自2010年起開始回升，不少基金由專業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)參與設(shè)立，規(guī)模逐步擴(kuò)大。國家和地方政府對PE制度建設(shè)也給予了重視，2010年5月底《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見》受到國務(wù)院批準(zhǔn)公布，明確提出加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)。天津、上海、北京等地已陸續(xù)發(fā)布政策文件和規(guī)定，允許設(shè)立股權(quán)投資基金和基金管理企業(yè)。PE發(fā)展為房地產(chǎn)企業(yè)打開了新的融資渠道，市場需求的支持和政府的政策導(dǎo)向，使得房地產(chǎn)PE發(fā)展前景廣闊。

　　2010年4月以來房地產(chǎn)PE/VC融資情況

　　本文首發(fā)于《樓市》

　　關(guān)于正略鈞策：

　　1992年，正略鈞策公司前身新華信公司創(chuàng)立。2005年，正式更名為正略鈞策管理咨詢。作為中國最具規(guī)模、實力和影響力的咨詢公司，正略鈞策業(yè)務(wù)涵蓋戰(zhàn)略、人力資源、品牌營銷、流程信息、管理圖書、教育培訓(xùn)、風(fēng)險管理、市場研究、創(chuàng)業(yè)投資、私募基金等多個領(lǐng)域。截至2011年10月1日，正略鈞策全職員工達(dá)到1111人。

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