中國(guó)改革網(wǎng)：退房潮來襲誰(shuí)之過

????近期，以上海為中心的長(zhǎng)三角區(qū)域的部分住宅樓盤出現(xiàn)幅度較大的降價(jià)?！按蛘邸变N售的消息甫一發(fā)布，即吸引眾多購(gòu)房者即趨之若騖爭(zhēng)相排隊(duì)購(gòu)房。但與此同時(shí)，樓盤“打折”的消息引發(fā)了前期已購(gòu)房的老業(yè)主們的強(qiáng)烈質(zhì)疑，老業(yè)主們?cè)缫寻茨尾蛔⌒闹袘崙?，紛紛沖至開發(fā)商的售樓處進(jìn)行理論，要求退房或者補(bǔ)貼差價(jià)的聲音不絕于耳，甚至有業(yè)主“打”、“砸”售樓處，引發(fā)肢體沖突甚至是暴力事件。對(duì)于這些開發(fā)商而言，今年10月的“

????樓盤降價(jià)與業(yè)主退房：一對(duì)難分難解的“老冤家”

????2008年，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)發(fā)力下，國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)的龍頭企業(yè)萬(wàn)科位于杭州的樓盤大幅“打折”銷售，引來多名業(yè)主的不滿，萬(wàn)科杭州總部遭老業(yè)主“打”、“砸”。

????歷史與現(xiàn)實(shí)總是驚人的相似。隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，今年以來住宅地產(chǎn)的成交量持續(xù)萎靡不振，背負(fù)盈利重任的開發(fā)商自今年下半年以來頻頻吹出“降價(jià)風(fēng)”。進(jìn)入樓市黃金季節(jié)“金九”后，部分開發(fā)商HOLD不住了，江漸一帶部分樓盤的銷售進(jìn)入實(shí)質(zhì)性降價(jià)階段。繼今年9月初杭州、南京出現(xiàn)退房潮后，景瑞地產(chǎn)位于太倉(cāng)的景瑞榮御藍(lán)灣項(xiàng)目出現(xiàn)了超過20%的降價(jià)促銷，近百名業(yè)主大呼吃虧，赴開發(fā)商的上?？偛窟M(jìn)行交涉。

????無獨(dú)有偶，今年10月位于上海的多個(gè)樓盤開始大幅“打折”促銷。位于浦東的中海御景熙岸的房產(chǎn)由23000元/平方米降至17000元/平方米，直降6000元/平方米;坐落于嘉定新城于龍湖酈城樓盤由18000元/平方米降至14000元/平方米;同樣地處嘉定新城的綠地秋霞坊的精裝房均價(jià)從19000元/平方米調(diào)整為均價(jià)13000元/平方米。另有傳聞稱閔行星河灣樓盤單價(jià)由36000元/平方米降至26000元/平方米。盡管隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)酵、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的不斷萎縮，開發(fā)商的資金鏈愈發(fā)緊繃已是板上釘釘?shù)氖聦?shí)，開發(fā)商確已走到了降價(jià)與否的十字路口，但這些樓盤推出如此之大之大的降價(jià)幅度著實(shí)令人瞠目結(jié)舌。

????面對(duì)突如其來的降價(jià)潮，市場(chǎng)呈現(xiàn)出有人歡喜有人憂的局面。部分觀望已久的新客戶搶抓降價(jià)時(shí)機(jī)購(gòu)房，售樓處的客服電話響徹不停，售樓處前排隊(duì)的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕。然而，一邊是海水，一邊是火焰。這些樓盤的老業(yè)主們面對(duì)超過20%甚至是30%的大降價(jià)大呼不公平，大家都不愿坐以待斃，許多老業(yè)主趕赴這些樓盤的售樓處，紛紛要求開發(fā)商退房或者補(bǔ)足差價(jià)。對(duì)于老業(yè)主們的訴求，開發(fā)商并未予以滿足。在僵持不下的情況下，老業(yè)主們開始沖擊開發(fā)商的售樓處，不顧維持秩序的警察與保安對(duì)售樓處進(jìn)行“打”、“砸”，引發(fā)暴力事件。此后，上海市政府的新聞發(fā)言人在新聞發(fā)布會(huì)上就此事作出回應(yīng)，其表示根據(jù)國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的法律法規(guī)，商品房銷售價(jià)格由房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系協(xié)商約定，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”，明碼標(biāo)價(jià)，接受監(jiān)管，如果在履約中當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定協(xié)商解決，協(xié)商不成可通過司法途徑解決。

????漲價(jià)慣性與認(rèn)知誤趨：一宗引致退房風(fēng)波的“原之罪”

????由開發(fā)商降價(jià)引發(fā)的退房潮著實(shí)吸引了眾多人的眼球，但在關(guān)注的同時(shí)，人們不禁要問，究竟是何原因?qū)е峦朔砍钡某霈F(xiàn)，其背后的根源為何。緣何同樣系商品，消費(fèi)者購(gòu)買手機(jī)后手機(jī)、汽車等消費(fèi)品后，這些消費(fèi)品出現(xiàn)幅度較大的降價(jià)后，消費(fèi)者不會(huì)出現(xiàn)前述購(gòu)房者所為的極端行為;資本市場(chǎng)的股票、期貨等投資品種的價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌甚至是腰斬的情況更是屢見不鮮，亦未有投資者赴上市公司、券商、證監(jiān)會(huì)進(jìn)行交涉。

????退房風(fēng)波的發(fā)生，固然有房地產(chǎn)價(jià)值較大，打折促銷對(duì)老業(yè)主的利益損害大等外源性的誘因，但追根溯源，還是拜漲價(jià)慣性與認(rèn)知誤趨所賜。由于近年來住宅房地產(chǎn)連年上漲已形成漲價(jià)慣性，并導(dǎo)致房產(chǎn)買賣雙方忽略房產(chǎn)作為商品的本質(zhì)屬性，商品買賣存在的最基本的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)生性緣由更不應(yīng)視而不見。自1998年房改以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，尤其是自2005年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，各地住宅房地產(chǎn)的價(jià)格幾乎年年攀升，房?jī)r(jià)上漲已形成慣性。而房?jī)r(jià)上漲的慣性迷惑了購(gòu)房者、開發(fā)商等各方，大家篤定地認(rèn)為購(gòu)買房地產(chǎn)一定能夠保值、增值，而大大忽略了房地產(chǎn)的商品屬性，未了解購(gòu)買房地產(chǎn)可能面臨的價(jià)格波動(dòng)尤其是價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家限購(gòu)、限貸等嚴(yán)厲的調(diào)控政策的實(shí)施，投資、投機(jī)性購(gòu)房需求受到有效遏制，房地產(chǎn)作為商品的交換價(jià)值早已一落千丈，而體現(xiàn)商品價(jià)值的價(jià)格亦受此影響出現(xiàn)下跌也就不足為怪了。而購(gòu)房者絲毫未認(rèn)識(shí)到潛藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患，仍舊偏執(zhí)地認(rèn)為房?jī)r(jià)上行是板上釘釘之事。

????與此同時(shí)，在漲價(jià)邏輯的影響下，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格下跌可能引發(fā)的問題置若罔聞，對(duì)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)揭示則是一片空白，這進(jìn)一步加大了發(fā)生退房潮的可能性。

????市場(chǎng)邏輯與契約精神：一桿解決退房紛爭(zhēng)的“公平秤”

????誠(chéng)然，在出現(xiàn)降價(jià)潮的情況下，前期購(gòu)房的老業(yè)主們持有的房產(chǎn)價(jià)值瞬間大幅下跌，一夜之間資產(chǎn)縮水20%甚至30%，確令人憐惜，老業(yè)主們心有怨氣誠(chéng)情有可原，況且本次下跌的多是位于外環(huán)外的剛需普通住宅，許多購(gòu)房者還是貸款購(gòu)房，更加劇了其心態(tài)的失衡。以建筑面積為80平方米的房產(chǎn)為例，如單價(jià)由23000元/平方米降至17000元/平方米，則原價(jià)值為184萬(wàn)元的房產(chǎn)價(jià)值下跌為136萬(wàn)元，縮水了48萬(wàn)元，這對(duì)于剛需購(gòu)房者尤其是貸款買房人而言不啻于晴天霹靂。

????然而，在買賣交易中，是否是只要一方受到損失了，獲益的另一方就必須要向受損方賠償或者退還原物?似乎難下此定論。在房產(chǎn)買賣交易中，雙方簽署了房產(chǎn)買賣合同，在滿足了合同生效條件后，房產(chǎn)買賣合同即已成立并生效。《合同法》第八條規(guī)定，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。契約精神、有約必守是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的題中應(yīng)有之意。既然雙方已經(jīng)訂立了房產(chǎn)買賣合同，按照合同履約就是理所當(dāng)然之事。

????老業(yè)主們希望退房的訴求，就法律關(guān)系上而言即是要求單方解除合同?！逗贤ā返?4條規(guī)定，因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的、在履行期限屆滿之前當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)、當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行、當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的等情況下，當(dāng)事人可以解除合同。在司法實(shí)踐中，如存在房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重、逾期交房達(dá)到一定時(shí)間、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證超過一年、規(guī)劃變更或設(shè)計(jì)變更未通知買房人、面積誤差超過3%、開發(fā)商存在惡意行為等情況的，買房人解除合同的訴求通常會(huì)被法院所采納。因此，除非房產(chǎn)買賣合同中另有規(guī)定，或者開發(fā)商存在以上不當(dāng)行為，否則老業(yè)主的退房訴求恐難獲司法支持。

????而就可行性而言，如讓開發(fā)商滿足老業(yè)主的退房要求，那么開發(fā)商是否也可以要求政府退還已交的土地出讓金、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，是否可要求建筑企業(yè)退還房屋建設(shè)費(fèi)?答案顯然是否定的。要求補(bǔ)差價(jià)的訴求更是難獲正當(dāng)性支持。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的龍頭萬(wàn)科為例，其2010年的銷售凈利率為17%，假設(shè)房?jī)r(jià)下跌20%，開發(fā)商需要補(bǔ)足20%的差價(jià)，而繳交政府的土地出讓金、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)無法退回，建筑施工費(fèi)等費(fèi)用、金融機(jī)構(gòu)融資成本也無法退回，這也就意味著開發(fā)商賣這一套房反而是賠錢的。

????有鑒于此，老業(yè)主要求退房的訴求于法無據(jù)，于理有虧，難獲正當(dāng)性支持。

????風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖與風(fēng)險(xiǎn)揭示：一盞指明共贏之路的“照明燈”

????隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的可能性愈來愈大，房?jī)r(jià)走勢(shì)也到了十字路口。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生大面積的房?jī)r(jià)下跌，老業(yè)主要求退房、補(bǔ)差價(jià)的事件將會(huì)鋪天蓋地，屆時(shí)開發(fā)商將面臨極大的群體性事件的風(fēng)險(xiǎn)，并可能由此引發(fā)嚴(yán)重的社會(huì)穩(wěn)定問題，尤需各方尤其是政府履霜之戒，未雨綢繆。當(dāng)然，面對(duì)嚴(yán)峻的形勢(shì)，政府、開發(fā)商、購(gòu)房者也并非完全束手無策。

????退房潮發(fā)生的核心原因即是在房?jī)r(jià)下跌后，業(yè)已購(gòu)房的老業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水但卻無法得到賠償或補(bǔ)償。對(duì)此，可以設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)或?qū)_機(jī)制，將保險(xiǎn)、期貨中的金融原理導(dǎo)入房地產(chǎn)買賣領(lǐng)域，由政府房地產(chǎn)管理部門在房地產(chǎn)買賣的示范合同中予以體現(xiàn)，并要求開發(fā)商在房地產(chǎn)買賣合同中必須提供這樣的合同條款來解決問題，以實(shí)現(xiàn)“曲線救國(guó)”。概而言之，即在合同中做出如下條款設(shè)計(jì)：(1)補(bǔ)差條款設(shè)計(jì)。如在開發(fā)商正式向購(gòu)房者交房前，購(gòu)房者已經(jīng)交齊全部或絕大部分購(gòu)房款，而同一樓盤的同類房產(chǎn)的均價(jià)發(fā)生大幅(如超過15%)下跌，則開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)償差價(jià)部分的一定比例(如85%)。(2)保價(jià)或者對(duì)沖條款設(shè)計(jì)。天下沒有白吃的午餐，購(gòu)房者取得這樣的權(quán)利并非是毫無對(duì)價(jià)?？梢砸?guī)定類似于郵遞中的保價(jià)條款，即購(gòu)房者需要支付一定的保價(jià)費(fèi)(如購(gòu)房款的1%)，才可以取得要求補(bǔ)差的權(quán)利;或者規(guī)定在購(gòu)房者取得補(bǔ)差條款的同時(shí)，須履行相對(duì)應(yīng)的義務(wù)，即如同一樓盤的同類房產(chǎn)的均價(jià)發(fā)生大幅(如超過20%)上漲，則購(gòu)房者應(yīng)向開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)部分的一定比例(如50%)。(3)累進(jìn)條款設(shè)計(jì)?？梢砸雮€(gè)人所得稅法工資薪金稅目的超額累進(jìn)稅率，將補(bǔ)差機(jī)制、保價(jià)或者對(duì)沖機(jī)制設(shè)計(jì)為超額累進(jìn)條款，也就是說房?jī)r(jià)下跌幅度越大，則補(bǔ)差比例越高;同理，保價(jià)金額越高，補(bǔ)償比例也越高。(4)選擇性條款設(shè)計(jì)?？紤]到在房產(chǎn)買賣過程中，開發(fā)商往往是格式條款的提供方，而購(gòu)房者則處于相對(duì)弱勢(shì)地位，應(yīng)該賦予購(gòu)房者以選擇權(quán)，其有權(quán)接受補(bǔ)差等條款，亦有權(quán)拒絕。通過這樣的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖設(shè)計(jì)，能夠有效解決購(gòu)房人所擔(dān)心的房?jī)r(jià)下跌而求告無門的問題，化干戈為玉帛。

????與此同時(shí)，開發(fā)商在房產(chǎn)銷售過程中除介紹房產(chǎn)本身的優(yōu)劣勢(shì)之外，還應(yīng)向購(gòu)房人充分揭示房地產(chǎn)價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是要在房產(chǎn)買賣合同中增加專門的風(fēng)險(xiǎn)揭示條款，要求購(gòu)房人閱悉并書面承諾愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)后方可。政府有關(guān)部門在宣傳過程中，也應(yīng)加強(qiáng)購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)教育，提高購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知能力與風(fēng)險(xiǎn)承受能力。當(dāng)然，解鈴還須系鈴人。購(gòu)房者本身不應(yīng)再抱殘守缺，而要切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，改變房地產(chǎn)價(jià)格必漲的漲價(jià)邏輯，真正意識(shí)到購(gòu)房所面臨的價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)，做到三思而后行，在詳細(xì)考察、論證后再做出審慎的決策。

????惟有各方共勉，多管齊下，切實(shí)意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在及現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取有針對(duì)性的舉措方能有效避免、減少退房事件的發(fā)生，平衡各方利益，同時(shí)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)健發(fā)展。