青島地王成燙手山芋 或銷售慘淡或無(wú)限擱置

????核心提示

????隨著樓市調(diào)控政策的繼續(xù)深入，在限貸、限購(gòu)的打壓下，青島曾經(jīng)名噪一時(shí)的“地王”已然成了“燙手山芋”，或無(wú)限擱置，或銷售不旺。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)何去何從?土地閑置，誰(shuí)來(lái)買單?記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

????“地王”的冬天

????在青島市南區(qū)香港路以南，東海二路以東的繁華地段，有一塊空地格外引人注目。12月8日，記者在此看到，圍擋圈起的坑地內(nèi)雜草叢生，看不到任何施工的痕跡

????就是這塊荒地，去年1月22日，經(jīng)過(guò)57輪競(jìng)拍，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)大鱷綠城集團(tuán)最終斥資40.4億元，以17800元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)拍成功，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”。然而近兩年過(guò)去了，這里依然閑置，具體的開(kāi)盤時(shí)間和開(kāi)盤價(jià)格更是無(wú)從談起。

????無(wú)獨(dú)有偶，去年3月12日，位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊以樓面地價(jià)19500元/平方米再創(chuàng)紀(jì)錄，但8日記者看到，該地塊至今仍處在地基開(kāi)挖階段。

????原潛艇學(xué)院地塊開(kāi)盤無(wú)期、鎮(zhèn)江路地塊僅開(kāi)建到三層、山東路“地王”開(kāi)盤5個(gè)月僅賣了93套房……曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限的“地王”無(wú)一例外陷入困局。

????仔細(xì)分析不難發(fā)現(xiàn)，眼下陷入窘境的“地王”，拿地的背景正是樓市最為火爆的2009—2010年，開(kāi)發(fā)商大多賺的“金銀滿缽”，哪怕是“面粉貴過(guò)面包”，也毫不在乎，瘋狂跑馬圈地。由于對(duì)后市預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀，就連一些從來(lái)都沒(méi)有經(jīng)營(yíng)過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)也擠進(jìn)來(lái)想分一杯羹。于是，在過(guò)去的兩年中，青島“地王”頻出。熟料，政策調(diào)控隨后而來(lái)，市場(chǎng)變化后開(kāi)發(fā)商深陷賣難泥淖。

????資金壓力空前

????對(duì)于眾多地王選擇沉寂“過(guò)冬”，業(yè)內(nèi)專家分析，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的資金鏈緊張，尤其是對(duì)這種高投入的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，更容易出現(xiàn)開(kāi)發(fā)停滯。

????國(guó)內(nèi)一家知名房產(chǎn)咨詢公司的專家孔方正認(rèn)為，“地王”的出現(xiàn)主要是因?yàn)橥钢Я宋磥?lái)的土地和房?jī)r(jià)的升值預(yù)期。面對(duì)嚴(yán)厲的調(diào)控，即便是已經(jīng)開(kāi)盤入市的“地王”項(xiàng)目，其利潤(rùn)空間也明顯受到擠壓?！皹敲鎯r(jià)過(guò)高，有的‘地王’項(xiàng)目即便定價(jià)接近成本價(jià)，但在購(gòu)房者眼中仍是高房?jī)r(jià)?！鼻鄭u房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍分析認(rèn)為，“地王”打造的都是高端產(chǎn)品，面向中高端人群，而在限購(gòu)的背景下，中高端人群的購(gòu)買力已被明顯抑制。近期，幾乎所有前兩年高溢價(jià)成交的“地王”項(xiàng)目都面臨價(jià)值重估。

????負(fù)債率過(guò)高，是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存在的普遍現(xiàn)象。在融資渠道受阻，金融政策偏緊的大背景下，開(kāi)發(fā)商只能靠自有資金(銷售款)來(lái)解決本身的負(fù)債問(wèn)題。問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商正面臨著銷售回款周期被無(wú)限拉長(zhǎng)的不利局面。

????困局解套難

????對(duì)于動(dòng)輒幾十億元的“地王”來(lái)說(shuō)，資金壓力空前緊張。那么，面對(duì)現(xiàn)實(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)又會(huì)何去何從?

????張百忍指出，市場(chǎng)低迷時(shí)，開(kāi)發(fā)商只能不惜虧本銷售，才能解放被捆綁的資金?！皩?duì)‘地王’來(lái)說(shuō)，‘捂’并不是最好的辦法，畢竟庫(kù)存積壓時(shí)間長(zhǎng)了，虧得更多。必須拿出合理利潤(rùn)甚至抱著適當(dāng)虧損的心態(tài)面對(duì)市場(chǎng)?！睆埌偃瘫硎?，“地王”項(xiàng)目如果不選擇快速降價(jià)，很可能因?yàn)楹笃诠?yīng)大幅增加面臨更大的難題。

????以山東路“地王”為例，開(kāi)盤前，外界普遍認(rèn)為該項(xiàng)目定價(jià)將超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。但今年7月，該樓盤采取了低價(jià)開(kāi)盤的策略，起價(jià)為18132元/平方米，其中包括3500元/平方米精裝修。開(kāi)盤前該項(xiàng)目周邊的良辰美景二期、錦繡華城二期等住宅項(xiàng)目大多賣到了1.8萬(wàn)元/平方米以上。

????然而低價(jià)開(kāi)盤并沒(méi)有取得預(yù)期效果，來(lái)自青島市國(guó)土資源房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目共有811套房源，但截至目前，該樓盤僅簽約售出93套房。

????最要命的是，“地王”周邊的項(xiàng)目拿地都很便宜，具備降價(jià)空間。記者調(diào)查了解到，目前市北中央商務(wù)區(qū)的新房供應(yīng)量很大，多個(gè)新盤在售，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)漸趨白熱化。其中燕歸堂項(xiàng)目更是推出11800元/平方米的特價(jià)房源?，F(xiàn)今，青島“地王”項(xiàng)目多處于類似的境遇。

????孔方正認(rèn)為，未來(lái)行業(yè)集中度將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)，中小企業(yè)融資能力不強(qiáng)的(但土地儲(chǔ)備較多的)，被并購(gòu)的機(jī)會(huì)較多，另外，對(duì)于融資能力差，土地儲(chǔ)備少的房企，只能期盼政策放寬，否則將會(huì)面臨退出地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

????對(duì)于尚未開(kāi)工的“地王”來(lái)講，滋味更不好受。延期開(kāi)發(fā)，等待市場(chǎng)回暖，這在過(guò)去似乎是規(guī)避土地風(fēng)險(xiǎn)的絕妙招數(shù)。但今非昔比，2009年國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于集約用地的通知》，其中要求，對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重新安排使用；對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%繳納土地閑置費(fèi)；另外，國(guó)土資源部將對(duì)閑置土地征收增值地價(jià)。