青島樓市現(xiàn)冰火兩重天 南有價無市北拼跌爭客

????一面是北部板塊李滄、四方樓市低價開盤、以價換量；一面是市南、嶗山房價的持續(xù)堅挺、有價無市。日前，記者采訪了解到，調(diào)控已一年有余，島城樓市已然“轉(zhuǎn)舵”，受調(diào)控影響，李滄、四方、城陽等北部區(qū)域樓盤最為敏感，紛紛下調(diào)價格，以價換量，不少購房者紛紛買賬，使得該區(qū)域新房成交量一度走高；然而，地處嶗山、市南區(qū)域的多數(shù)樓盤價格始終堅挺，卻有價無市。

????城北樓盤低價跑量

????近期，樓市北部中低端樓盤的以價換量效果愈發(fā)明顯，成交量翹尾暖意盡顯。先是李滄萬科生態(tài)城低價開盤，之后李滄金水路春和景明每平方米直降2000元加推引起樓市震動，而后該區(qū)域其他項目跟風(fēng)降價，各種優(yōu)惠活動紛至沓來，而此舉也直接刺激了剛需購房者的購買欲望，使得李滄片區(qū)新房成交量一度攀升。

????此后，降價潮逐漸波及到小高層、多層洋房項目。近期，李滄區(qū)重慶中路某新盤小高層起價僅為每平方米5880元、均價每平方米6300元，洋房起價每平方米6380元、洋房均價每平方米7000元，而周邊的在售高層住宅均價都在每平方米8000元以上。

????據(jù)了解，我市樓市低價開盤潮最先始于城陽板塊，隨著地產(chǎn)大鱷像龍湖、世茂等多個新盤以低價入市震蕩樓市，隨后價格戰(zhàn)逐漸向市區(qū)蔓延，李滄成為市內(nèi)四區(qū)首個調(diào)價區(qū)域。

????市南嶗山有價無市

????就在李滄部分樓盤低價跑量的同時，市南、嶗山板塊的大部分樓盤卻是按兵不動。記者走訪市南多個樓盤售樓處發(fā)現(xiàn)，基本上每個售樓處都是門庭冷落，幾乎很少有看房的購房者。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年我市新建住宅成交數(shù)量較2010年減少了13302套，同比下降了13%。其中，去年降價最激烈的李滄區(qū)，成交量也最大，達到了13042套。市南區(qū)的成交最低，只有2028套。

????據(jù)了解，去年一年，市南、市北、嶗山三片區(qū)的新房累積成交量都不及李滄一個片區(qū)。統(tǒng)計數(shù)字顯示，2011年新建住宅成交86993套，面積840萬平方米，其中，市南區(qū)住宅成交2028套，市北區(qū)成交3930套，四方區(qū)成交8369套，嶗山區(qū)成交3901套，而李滄一個區(qū)域成交量就突破萬套，共成交了13042套。

????值得注意的是，在多數(shù)樓盤堅持“不放價”的同時，也有個別樓盤開始打出促銷牌。昨日，記者采訪了解到，嶗山一樓盤于近日開盤活動中，首推3棟小高層住宅樓，限量推出66套特價房。據(jù)了解，這個樓盤位于遼陽東路與同安路交會處附近，開發(fā)商表示凡開盤當(dāng)天到場購房客戶，開盤當(dāng)日訂房，總房款立減10萬元，綜合折價后均價僅為11300元/平方米左右。據(jù)悉，該盤由多層住宅、小高層住宅、聯(lián)拼別墅三種類型房源組成，屬于密度較低的新盤打出11300元/平方米的價格讓人為之一震。

????市場緣何冰火兩重天

????在調(diào)控市下，為什么市區(qū)板塊新房成交量出現(xiàn)了如此大的差異呢？據(jù)業(yè)內(nèi)人士林憲周介紹，限購令對高檔房的打“擊很大，一半左右有意向客戶被迫放棄購房，這是開發(fā)商不能控制的?！绷謶椫鼙硎?，另外，由于李滄等城市北部板塊樓盤在經(jīng)歷2009年、2010年的大漲后，區(qū)域房價一度超過萬元，如此漲幅的房價自然在調(diào)控市下最先得到控制，每平方米從萬元降到七八千元，恰恰滿足了多數(shù)剛性需求人群的購房需求。

????此外，記者采訪發(fā)現(xiàn)，成交量南北板塊分化的情況，在住宅存量上也有體現(xiàn)。據(jù)青島網(wǎng)上房地統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，市南可售住宅房源2308套，嶗山可售2322套，而李滄區(qū)域達10992套。對此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，以嶗山為例，雖然嶗山住宅存量較李滄較小，但其購房群體不是剛需，而是以改善、投資需求為主，客源相對也較少，按照，去年嶗山區(qū)的消化速度，數(shù)千套的存量足以賣7、8個多月，尤其在限購令緊逼之下，市南、嶗山等樓盤銷售會面臨較大壓力。

????降價浪潮由城陽而起，形成于李滄區(qū)，是否能繼續(xù)向市區(qū)蔓延呢？對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，目前四方、市北房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動跡象，加上調(diào)控政策繼續(xù)從緊因素影響，降價范圍或在今年二季度繼續(xù)擴展。