房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人仍能月入過萬

青島市南區(qū)一中介的特價(jià)房源很多

　　2011年4月，青島徐州路附近一套二手房價(jià)格是100萬元，堅(jiān)決不降價(jià)。當(dāng)年7月份，價(jià)格跌到了90萬元，有購房者咨詢，但仍無法成交。直到現(xiàn)在，這套房子還在，價(jià)格已經(jīng)成了80萬元?，F(xiàn)在的二手房，價(jià)格在偷偷地降，最牛的房東拿出了5套房子銷售。即使是市南區(qū)的房子，降價(jià)20% 都是很正常的?？們r(jià)高的二手房，中介是有機(jī)會(huì)賺差價(jià)的，購房者最好親自辦理稅費(fèi)，別嫌麻煩。1月13日～16日，記者分別在四方區(qū)和市南區(qū)的兩家中介當(dāng)經(jīng)紀(jì)人。雖然一房一價(jià)的規(guī)定已經(jīng)實(shí)施，青島二手房報(bào)價(jià)還是有很大水分，買二手房必須砍價(jià)。標(biāo)價(jià)100萬元的房子，房主的接受價(jià)很可能只有90萬元。

　　A 剛要賣1套，結(jié)果被甩單

　　1月13日，記者先是應(yīng)聘了四方區(qū)的一家中介，這家屬于夫妻店，自家一樓門頭，不用交房租。招聘的是房屋經(jīng)紀(jì)人，說白了就是推銷房子的。對(duì)學(xué)歷沒有要求，有沒有經(jīng)驗(yàn)都無所謂，只要想干，老板看著順眼就可以工作了。沒想到的是 ，王老板先是給澆了一盆冷水：“都快年底了，怎么還找工作？等過完春節(jié)再來吧?！?/p>

　　“我過幾天才回老家，想年前先熟悉一下，想從事這個(gè)行業(yè)?！?/p>

　　“那你明天來上班吧，可以在網(wǎng)上工作，在幾個(gè)中介網(wǎng)站上發(fā)布房源，這個(gè)活很輕松?！钡昀习逋跖扛嬖V記者，“沒有基本工資，只有提成。賣了房子中介費(fèi)提成很高，40% 。一個(gè)月賣一套房子就行了，不過現(xiàn)在市場(chǎng)很冷淡。現(xiàn)在，很多中介轉(zhuǎn)行、轉(zhuǎn)移、關(guān)閉，大中介都扛不住了，一些小中介只能以租房維持生計(jì)，賣房基本談不上了，一兩個(gè)月賣不了一套房子。都在等待今年是否有轉(zhuǎn)機(jī)。你先干著，年前也沒什么太大的變動(dòng)。自己得開拓一些房源，獨(dú)家房源、價(jià)格合適的房子春節(jié)后還是能成交的?！?/p>

　　第二天，記者上班了。說是中介，實(shí)際上只有老板自己，已經(jīng)開了4年多了，經(jīng)歷過2009年、2010年樓市的瘋狂?！澳阆日乙恍┖玫姆吭?，在中介網(wǎng)站上發(fā)布，多發(fā)幾條，留上你的電話。等有人打電話看房的話，我?guī)湍阏?，你學(xué)著點(diǎn)。網(wǎng)上有個(gè)人出售房子的，這種信息多留意一下，可以開辟成獨(dú)家房源。”王老板說。

　　中午的時(shí)候，王老板出去了一趟，回來就發(fā)火了?！澳昵俺山涣艘惶转?dú)家房源，客戶竟然和房主串通起來，把咱給甩了。”原來，房主之前曾在店里登記了一套房子，客戶來店里咨詢以后，看好了房子，結(jié)果自己通過其他途徑找到了房主，把中介給甩了。“現(xiàn)在幾個(gè)月都成交不了一套房子，好不容易成交了，還被甩單了?！?/p>

　　在店里，每天的客戶到訪記錄、房源登記情況都有專門的筆記。記者翻閱發(fā)現(xiàn)，每天的客戶到訪量非常少，每天只有兩三個(gè)。

　　14日當(dāng)天，從上午9點(diǎn)到下午5點(diǎn)，店里只來了一個(gè)客戶，還是咨詢租房的。王老板安慰記者：“現(xiàn)在積累房源，等樓市復(fù)蘇的時(shí)候就會(huì)用上了。2009年是最好的一年，買房人還要請(qǐng)吃頓飯，買方賣方都不亦樂乎。當(dāng)時(shí)房價(jià)是上漲的，買漲不買跌，只看眼前。如今房價(jià)降了，奇怪了，沒人買了。租也不好租，賣也不好賣，賣套房子和中獎(jiǎng)一樣難。”

　　“有沒有房子掛很長時(shí)間成交不了的？”“有很多，掛一年都沒成交的也有。房主看不遠(yuǎn)，比方說，限購才剛開始，還是有很多買房子的。房東就是不降價(jià)，錯(cuò)過了機(jī)會(huì)，后來進(jìn)入深度觀望了，房主想降價(jià)，但成交不了，客戶不買了。”

　　14日下午，王老板突然告訴記者，15日她得回濰坊老家，得三天時(shí)間才能回來。“你買票回家過年吧，過完年再回來，年前買房子的很少，都忙著過年?！?/p>

　　B 最牛房東拿出5套房

　　1月15日，記者又應(yīng)聘到市南區(qū)青島大學(xué)附近一家中介，年前只是培訓(xùn)了解行情，年后正式上班。這家中介的提成最高能到35%。這家中介是連鎖中介，規(guī)模要大很多，店里有7個(gè)經(jīng)紀(jì)人。店門口、店內(nèi)墻上，貼著的都是房源信息。100萬元以下的優(yōu)質(zhì)房源單獨(dú)列出來，還有一些特價(jià)房、高檔房等。

　　經(jīng)紀(jì)人小劉之前曾當(dāng)過船員，去年才到這家中介當(dāng)了經(jīng)紀(jì)人。下午的時(shí)候，他正忙著打印房源信息，行內(nèi)叫“貼條”。貼條就是樓道內(nèi)、路邊電線桿上經(jīng)常見到的豆腐塊大小的房源小信息?！凹辟?、急租本小區(qū)住房一套……”、“閩江路優(yōu)質(zhì)房源，比市場(chǎng)價(jià)低30萬元……”

　　在店里，其他經(jīng)紀(jì)人忙著在網(wǎng)上整理房源。店老板孫女士把記者帶到會(huì)議室，算是培訓(xùn)?！拔覀兊晡恢貌皇呛芎茫F(xiàn)在做得也不錯(cuò)?，F(xiàn)在有很多房東都過來登記房源，貼條主要還是為了獨(dú)家房源，容易銷售。雖然樓市不好，但勤快的經(jīng)紀(jì)人月收入過萬還是有的，經(jīng)驗(yàn)問題。”

　　“形勢(shì)不好，有沒有投資客拿出很多房子賣的？一個(gè)房主手上能有多少房子？”“有很多，4～5套房子的也很多。上次就有個(gè)房東，單是在市南區(qū)有5套房子?！?/p>

　　在店里，記者看到便宜的房源非常多，即使是古田路附近的二手房價(jià)格也跌到了1.3萬/平方米，而在2010年年底的時(shí)候該區(qū)域房價(jià)到了1.7萬/平方米，相比之下，現(xiàn)在跌幅超過了20%。這一點(diǎn)，孫店長深有體會(huì)?！艾F(xiàn)在二手房價(jià)格是一直下跌的。這里面是有購房機(jī)會(huì)的，所以經(jīng)紀(jì)人干好的話提成也不錯(cuò)?，F(xiàn)在有些房主，為降價(jià)找理由，比方說出國、兒子結(jié)婚啥的。大部分房子價(jià)格都是跌的，尤其是頂樓和一樓，價(jià)格都很低了。去年5月份的時(shí)候，咱店里有個(gè)經(jīng)紀(jì)人自己買了套房子，結(jié)婚用，很著急，我當(dāng)時(shí)還勸他。現(xiàn)在看，確實(shí)買的不是時(shí)候?！?/p>

　　16日下午的時(shí)候，記者看到店里并沒有客戶，“每天客戶量多還是房東登記房源的多？”“登記房源的比買房的要多，每天也能接待幾組客戶。以前這個(gè)區(qū)域小中介很多，現(xiàn)在少了。咱們這個(gè)階段主要瞄準(zhǔn)價(jià)格低的房子，好成交。前幾天剛成交了一套小戶型，屬于學(xué)區(qū)房?！?/p>

　　“經(jīng)紀(jì)人流通性很強(qiáng)，干得好的都是心態(tài)好。我干了5年多了，經(jīng)歷過2008年，又經(jīng)歷了2011年。實(shí)際上2011年房價(jià)降得更厲害。前幾天一套高價(jià)房剛調(diào)價(jià)了，下跌了30多萬元?！?/p>

　　高價(jià)房能賺差價(jià)，稅里有學(xué)問

　　交易二手房，需要辦理稅費(fèi)。16日的時(shí)候，孫店長告訴記者，嶗山區(qū)的高價(jià)二手房仍然可以避稅?！坝行┲薪?，遇到總價(jià)很高的房子，很容易從中賺取稅費(fèi)差價(jià)。比方說，總價(jià)300萬元成交，這是合同價(jià)格。辦理稅費(fèi)的時(shí)候，根據(jù)評(píng)估價(jià)格，可能是200萬元，也可能是 250萬元。為了減少稅額，中介會(huì)找關(guān)系搞定，這樣就能賺到差價(jià)了。很多購房者不了解內(nèi)幕。之前有一個(gè)中介，一套房子就賺了10多萬元的差價(jià)?！?/p>

　　“市南區(qū)、四方區(qū)和市北區(qū)查得比較嚴(yán)格，這種情況在市南區(qū)很少能遇到。咱們幾家店面都是講求回頭客的，賺差價(jià)是一錘子買賣，還會(huì)有糾紛。”在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)，中介包辦稅費(fèi)等事項(xiàng)，表面看購房者能省事，但遇到不良中介，購房者會(huì)損失一部分稅費(fèi)。

　　“房主著急出國，低于市場(chǎng)價(jià)20萬元。”、“特價(jià)房源，剛裝修的婚房。”二手房價(jià)格在下跌，房主要面子，各種降價(jià)原因都想出來了。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介的對(duì)外報(bào)價(jià)經(jīng)常是有水分的。例如四方區(qū)的一套二手房，對(duì)外的報(bào)價(jià)為88萬～90萬元，各個(gè)中介的價(jià)格稍有不同，然而實(shí)際上房東心理價(jià)位是80萬元，80萬元以上都能成交。雖然二手房一房一價(jià)制度已經(jīng)實(shí)施，但在各中介中仍然難以落實(shí)?！胺繓|隨時(shí)都在調(diào)整價(jià)格，沒法去交易中心備案。各個(gè)房子的價(jià)格都在變化，沒法一口價(jià)。這和新房還不一樣，新房一個(gè)樓盤可以限定一個(gè)價(jià)格范圍。”孫店長說道。

　　◎記者手記

　　下工夫才能買到便宜房

　　二手房和新房不一樣。新房開盤的價(jià)格可以在青島房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)站查到，非常透明。而二手房就不行了，即使是同一個(gè)小區(qū)的二手房，不同房主的要價(jià)也不一樣?，F(xiàn)在，青島二手房市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了很大變化，降價(jià)已經(jīng)成為主流。想出手的購房者還需謹(jǐn)慎。記者在和其他經(jīng)紀(jì)人聊天中獲悉，大部分業(yè)內(nèi)經(jīng)紀(jì)人也是認(rèn)為上半年房價(jià)是下跌的，房子是可以買的。因?yàn)楝F(xiàn)在有一些房源已經(jīng)是超低價(jià)格，而且位置不錯(cuò)，這里面也包括市南區(qū)的房子。

　　這需要購房者時(shí)刻關(guān)注樓市動(dòng)向，關(guān)注自己意向的房源小區(qū)。而且要了解購房流程，對(duì)購房稅費(fèi)、交易過戶熟悉。在二手房成交量下跌的情況下，個(gè)別中介按捺不住，想法設(shè)法賺差價(jià)，尤其是通過避稅方法。實(shí)際上，購房者只要下點(diǎn)工夫，在樓市低迷的情況下，買到便宜房很容易。（記者 李晨）