印度普通房子十幾萬人民幣1平 專家稱存在剛需

    Chirag　Savia說：“大致有兩個原因：第一，改造會砸爛這些人的現(xiàn)有生計，他們的手工作坊、垃圾回收站、小商鋪等產(chǎn)業(yè)無法安置在公寓里，而他們一向賴此為生；其次是印度包括孟買的公共交通設施還較差，拆遷意味著他們要搬到更遠的地方去住，會使這些人遠離工作地。”

    而強拆在這里是行不通的，開發(fā)商不敢強拆貧民窟，政府同樣也不敢。在印度，遇到拆遷問題打輸官司的幾乎總是開發(fā)商和政府，這是下層百姓的福音，印度也因此被稱為“窮人天堂”。這些貧民窟主盡管處于社會底層，但手上握著讓政客們害怕的“尚方寶劍”，那就是選票。在每一次印度大選或地方選舉中，數(shù)目巨大的貧民窟選民都是任何一個政客不敢忽視的強大政治力量。

    而且，印度實行土地私有制，政府在這個問題上并沒有太多發(fā)言權?！罢约菏掷锏耐恋囟疾桓挥啵芏嗷A設施建設不能順利進行最大的原因也是政府沒有可用之地，也不能強行征用?！鳖檰柟綜itigate　Dewe　Rogerson的Ravi　Sathe介紹說：“在印度屬于政府的土地只有30%左右，在孟買、新德里這樣的大城市份額會更少，其余的都為私人所有?！?/p>

    所以，在印度這樣一個土地資源稀缺的國家，尤其是在城市，如何獲得土地是地產(chǎn)開發(fā)商的棘手問題。“我們公司開發(fā)的房產(chǎn)，土地基本上都是老板私有的，有一些是前幾年購買的土地?！盋hirag　Savia說。

    高利潤高門檻

    房地產(chǎn)行業(yè)在印度是一個高利潤行業(yè)。Chirag　Savia給出一組數(shù)字：1980年到1990年，開發(fā)房地產(chǎn)的利潤僅在20%左右，2006年到2007年是25%至35%，2008年利潤上升到50%。“50%的利潤是在自己擁有土地或者幾年前購置土地的情況下，如果按照目前的市場價格購買土地再開發(fā)，利潤大概在30%至40%?！?/p>

    印度是一個以服務業(yè)為基礎的經(jīng)濟體，很多人都從事科技行業(yè)或其他出口型服務或商品行業(yè)。而從2010年《福布斯》雜志印度版列出的百富榜可以看到，除常見的熱門人選，讓人們感到好奇的是多數(shù)新入選者都來自房地產(chǎn)行業(yè)。這是一個有關磚頭與灰泥的行業(yè)，面向的是國內(nèi)市場。它以龐大的規(guī)模，造就了數(shù)不清的富豪。里昂證券(亞洲)的首席經(jīng)濟學家Anirudha　Dutta分析稱：“印度人有了錢首先想到的就是買房，這是一個巨大的市場，大型商業(yè)地產(chǎn)也有著同樣的需求。當然，在幾個城市投資需求會被限制，例如孟買。如果你遇到最大的房產(chǎn)機構HTFC，他們會告訴你從25歲到47歲的人群中平均多少人買房產(chǎn)，25%到40%的個人將資金用在房產(chǎn)上。從這個角度上來說，印度的房地產(chǎn)是沒有泡沫的?！?/p>

    從增長率入手分析，Anirudha　Dutta說：“2008年我們看到房產(chǎn)價格迅速崛起。隨著價格上升，不確定性增多，風險也在上升，我們看到物業(yè)銷售大幅放緩。這主要發(fā)生在孟買、新德里這樣的城市，但在其他地方仍有著25%至35%的增長。因此基本上沒有看到印度住房需求的明顯放緩?！?/p>

    Anirudha　Dutta分析，需求下降的一個原因就是價格的上升，房價已經(jīng)是一般家庭難以承受的?！袄室呀?jīng)上升到8%至12%，我知道以前一個人貸款買房通常做25年的抵押，現(xiàn)在通常一個人要負擔45年的貸款?！?/p>

    而普通人在印度投資房產(chǎn)，轉手賣掉，坐地升值也沒有那么容易。首先，不動產(chǎn)稅是印度一項很重要的稅收，私人擁有的土地、房屋，甚至院子里的樹都要交不動產(chǎn)稅。不動產(chǎn)稅的稅費很高，但里面打折的名堂不少，對于窮人和有錢人，稅收政策有很大差別，明眼人一看便知，這種稅是偏向窮人的。

    如果房價暴漲，政府會立即調(diào)整不動產(chǎn)稅率，越是高檔住宅稅率增長幅度越大。例如在2010年，新德里地區(qū)的房價急劇上漲，當?shù)卣銓⒏邫n商品房的不動產(chǎn)稅率在原來1%至3%的基礎上調(diào)高至5%到20%，而普通居民的自住房還是繼續(xù)保持在0.5%左右。印度不動產(chǎn)稅上還依附有很多稅種，比如飲水稅、下水道稅、衛(wèi)生稅、照明稅等等，這些稅都是根據(jù)房地產(chǎn)稅來估價征收的。

    此外，交易稅和空置稅也抑制了人們的炒房欲望。例如你賣掉100平方米的房子，得到5000萬盧比(約合人民幣700萬元)，在一年時間里，如果你沒有再買房或用于其他投資，就要交納全部盈利的33%。所以，摩根斯坦利的Ridham　Desai也并不認為這其中存在著大的泡沫，反而看好印度房地產(chǎn)市場：“如果你能找到一個好的公司做投資，我想你可以做得很好?！?/p>

    雖然前景和利潤都被看好，但想進入這個行業(yè)去“撈一桶金”卻沒有想象得那么容易?！霸S可證王國”時代或許已經(jīng)遠離其他行業(yè)，但在印度的房地產(chǎn)市場卻活生生地存在著。從購買土地到獲得建筑許可，房地產(chǎn)業(yè)要經(jīng)歷超乎尋常的磨難才能讓一個項目開工。例如孟買就擁有一套分為很多步驟的建筑審批制度，項目完工前需要拿到50多個許可證，費時從24到36個月不等。

    這種繁復的手續(xù)加上不明晰的法律，使得政客或官僚能夠用上他們的“自由裁量權”——腐敗。于是制度急需修復，使之更加透明和簡單。 (實習記者 劉愔 對本文亦有貢獻)