山東去年樓市調(diào)控政策給力 房價環(huán)比下滑(圖)

　　調(diào)控成為2011年房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。圖為省城濟南一正在施工的樓盤。（本報記者 左慶 攝）

　　過去一年，史上最嚴厲的限購在國家的政策層面被反復(fù)強調(diào)。而根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年我省濟南、青島、煙臺、濟寧4個城市，新建住宅價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑，同比增長幅度均在2%以內(nèi)。

　　正是基于上述狀況，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長楊煥彩在年底多次會議上明確宣布，山東省完全實現(xiàn)了2011年的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

　　去年樓市上漲被遏制

　　樓市調(diào)控在2011年山東政府工作報告中被這樣描述：2011年，山東將堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，強化城市政府責(zé)任，建立工作問責(zé)機制，落實供地、稅收、信貸、限購等政策措施，抑制投機投資性需求，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。

　　2011年12月27日，距離元旦還有4天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省政府聯(lián)合召開了一場高規(guī)格的新聞發(fā)布會，通報山東城市生活垃圾處理實現(xiàn)一縣一場目標(biāo)。但在發(fā)布會接近尾聲時，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長楊煥彩脫稿發(fā)言，鄭重宣布，經(jīng)過一年來的調(diào)控，山東各地房價快速上漲態(tài)勢被有效遏制，房價調(diào)控實現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。

　　這一話題引起了強烈關(guān)注，在會后，多家媒體對這一消息進行了縱深報道，山東已實現(xiàn)樓市年度調(diào)控目標(biāo)提前被官方披露。

　　連續(xù)出臺嚴厲調(diào)控政策

　　自去年年初，國家先后出臺了一系列樓市調(diào)控政策。其中，在1月26日國務(wù)院召開的常務(wù)會議上通過了8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，第一條明確2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。同年2月17日我省也出臺了《進一步改進和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，明確我省各地需要在一季度公布2011年房價調(diào)控目標(biāo)。

　　我省各地均在一季度結(jié)束前公布了調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控目標(biāo)基本以年度GDP增長幅度或年度城市居民人均可支配收入增幅為上限。其中，濟南確定2011年新建商品住房價格控制目標(biāo)為，新建商品住房均價漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平。根據(jù)在年初濟南兩會上的政府工作報告，這一目標(biāo)被量化為：房價漲幅低于12%。

　　而青島明確的調(diào)控目標(biāo)則是，2011年度新建住房價格漲幅將“明顯低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，而2009年和2010年，青島市城市居民人均可支配收入增長幅度分別為9.3%和11.8%。

　　限購城市房價上漲低于GDP漲幅

　　以濟南和青島為例，2011年12月國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，12月份，濟南和青島新建住宅價格指數(shù)與11月份相比，環(huán)比分別下降0.3個百分點，與2010年12月份相比，同比價格漲幅也控制在1個百分點內(nèi)。依據(jù)上述數(shù)據(jù)與2011年一季度濟南和青島兩地公布的房價調(diào)控目標(biāo)分析，濟青兩地前11個月的新建住宅價格漲幅，已經(jīng)控制在調(diào)控目標(biāo)之內(nèi)。

　　此外，根據(jù)兩地樓市調(diào)查公司的市場實調(diào)和行業(yè)分析，2011年6月份以后，兩地樓市受到調(diào)控政策的影響，市場觀望情緒濃厚，濟青兩地樓市成交均出現(xiàn)同比大幅下滑，大幅度降價在兩地樓市中普遍出現(xiàn)。

　　而沒有執(zhí)行限購政策的山東其他城市，在2011年房價過快上漲的趨勢也實現(xiàn)了有效遏制。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，煙臺和濟寧2011年12月新建住宅價格指數(shù)環(huán)比分別下滑了0.2個百分點，同比增長幅度也控制在兩個百分點以內(nèi)。

　　對于樓市調(diào)控目標(biāo)的實現(xiàn)，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負責(zé)人明確表示，2011年我省各地認真貫徹國家和省調(diào)控政策，17個設(shè)區(qū)市、31個縣級市按時向社會公布了房價控制目標(biāo)，濟南、青島出臺了居民住房現(xiàn)購政策，投機投資住房得到抑制，房價過快上漲勢頭得到控制。

　　成交持續(xù)低迷降價預(yù)期強烈

　　調(diào)控依然將成今年山東樓市政策基調(diào)。在全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負責(zé)人明確表示，今年將鞏固調(diào)控成果，繼續(xù)落實好國家差別化的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購政策，支持自住性住房需求，抑制投資性、投機性購房，促進房價合理回歸，切實增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，更好地滿足群眾基本住房需求。鼓勵開發(fā)企業(yè)和設(shè)計單位創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，提高中小戶型住宅空間使用率。要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重點實施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保證預(yù)售資金用到相應(yīng)開發(fā)項目建設(shè)上。

　　對于2012年山東樓市的走勢，世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問事業(yè)部總經(jīng)理邱敏顯然十分悲觀，在去年12月底濟南舉辦的一個樓市論壇上，邱敏稱，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來，包括山東在內(nèi)的全國樓市進入了由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存量以及庫存消化時間成為影響量價的核心因素。

　　邱敏稱，從市場實際效果來看，調(diào)控近20個月以后，政策效果凸顯，絕大部分城市樓市成交低迷，部分項目開始降價促銷，而在這種情況下，市場觀望情緒濃重。此外，由于國家在信貸方面的規(guī)模控制，開發(fā)企業(yè)的融資渠道基本被阻，市場回款成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。與此同時，各地樓市商品房庫存量不斷創(chuàng)造歷史新高。

　　基于上述狀況，對于2012年市場走勢，邱敏給出的預(yù)測是：在政策效力、市場供應(yīng)量、購房者預(yù)期、庫存壓力、資金壓力等多方面因素共同作用下，2012年上半年，“降價促銷將成為市場主旋律”。而這也意味著，對于普通購房者來說，房價在2012年持續(xù)回落并非遙不可期。