八大關神秘別墅賣出4.7億天價

????一棟八大關內(nèi)的別墅售價4.7億元，這條售樓信息近日在微博里瘋傳。八大關里的天價別墅主人為誰？誰買走了這些別墅？價格到底幾何？帶著種種疑問，連日來記者走進八大關的這些深宅大院探訪。在翻閱八大關別墅的成交記錄時，一個個“天價”讓人驚嘆，一棟僅有120平米的帶院別墅，成交價竟超過了6000萬元。

????緣起 看房也得先交千元

????3月22日開始，一條青

????前天上午，記者聯(lián)系上代理這棟別墅交易的文杰地產(chǎn)?！斑@棟別墅是歐式建筑，有獨立的房產(chǎn)證，目前為一家公司所有?！蔽慕艿禺a(chǎn)的一名客戶經(jīng)理告訴記者，如果客戶想看房，需要交1000元的看房費。但出于客戶隱私保密的要求，他拒絕透露這棟別墅的具體位置。

????記者通過其他渠道得知，這套別墅為我市一家很有實力的公司所有，但該公司并不愿向外透露這套房子的信息。隨后記者從市房地產(chǎn)交易中心查閱到，目前島城別墅成交價格最高的是八大關的一棟別墅，售價高達8800萬元，如果這棟別墅按4.7億元的價格成交，無疑創(chuàng)下島城別墅售價之最。

????調(diào)查 八大關別墅僅10余套可售

????近日，記者來到八大關風景區(qū)走了一圈。這里的別墅目前大多是一些機構和單位駐地以及療養(yǎng)院、會所，私人別墅并不多見。這些深宅大院往往大門緊閉，記者嘗試敲門，或者沒有回應，或者偶有開門，但聞聽記者身份后，直接表示“沒預約不能進”，或者不愿接受采訪。

????“八大關別墅造型獨特，匯聚了眾多的各國建筑風格，故有‘萬國建筑博覽會’之稱。目前，八大關總共有300多套別墅，大多屬于歷史文化遺產(chǎn)，其產(chǎn)權不屬于個人?！笔蟹康禺a(chǎn)交易中心的工作人員告訴記者，八大關別墅里產(chǎn)權屬于個人能夠交易的僅有10余套。

????據(jù)介紹，這些別墅按產(chǎn)權大體可以劃分為三類：一類屬于單位療養(yǎng)院或政府機構；第二類由好幾戶甚至十幾戶住在一棟別墅里，稱之為“團結(jié)戶”，產(chǎn)權很復雜；第三類別墅屬于個人產(chǎn)權，是可以買賣的，這類別墅產(chǎn)權的來源是1998年的一次拍賣，僅有10余套。

????當年購進只有幾百萬元

????“1998年，青島市政府曾公開拍賣過10余套八大關別墅，當年的拍賣價格在100萬元到200萬元之間，這是現(xiàn)有可交易產(chǎn)權房的來歷。”21世紀不動產(chǎn)福仁世貿(mào)店店長曲佳告訴記者。

????“八大關的別墅每一套都有自己的故事，無論從建筑設計還是園林景觀，無論是人文歷史還是歷任房屋的所有者，這些都是八大關別墅不可估量的價值，因此八大關的別墅無法與市面上的普通別墅相比。”曲佳告訴記者。

????“這些別墅的賣家大多是在1998年的拍賣上買下的，當時的價格也就是幾百萬元?！鼻颜f，現(xiàn)在來看當時購入的價格并不高，但當時在市南區(qū)買套普通住房也不過是10萬元左右，所以說這些別墅的拍賣價當年也可以說是“天價”了。

????120平米別墅賣了6000萬

????在八大關別墅的成交記錄中，記者發(fā)現(xiàn)大部分的房子由21世紀不動產(chǎn)作為中介完成交易的。21世紀不動產(chǎn)的總經(jīng)理劉剛告訴記者，在歷次交易記錄中，成交價最高的8500萬元的別墅就是由他們公司完成交易的?！斑@套別墅建筑面積在400平方米，光院子就有2畝地。如果單純計算建筑面積，這套別墅每平方米的售價超過了20萬元?！眲偢嬖V記者，這還不是單價最貴的，單價最貴的是一套建筑面積120平方米的別墅，院子1000多平方米，售價超過6000萬元，按建筑面積計算，每平方米的售價超過了40萬元。

????一套別墅一個定價

????“其實用每平方米的售價是無法體現(xiàn)八大關別墅價值的?！?1世紀不動產(chǎn)福仁世貿(mào)店店長曲佳告訴記者，八大關的別墅每套都有不同的售價，也不是按照建筑面積來計算的，八大關的別墅每套都沒有固定價格，都是由房東自己定價。

????“八大關的別墅具有不可復制性，屬于稀缺資源，而且大多數(shù)的別墅都屬于非賣品，偶爾會有別墅拿出來賣，所以成交價格都是天價?！鼻迅嬖V記者，目前據(jù)她所知，八大關在售的別墅只有兩三套，每套的標價都非常高。而且由于此類交易的客戶的私密性很強，大都委托中介看房、收取訂金，直到最后成交都甚至見不到真正的賣家和買家。“最近三年，八大關的別墅只成交了兩套，每套成交價都是天價?！鼻迅嬖V記者。

????聲音 八大關別墅 歷史的凝結(jié)

????八大關建筑少數(shù)建于德國統(tǒng)治時期（1897-1914），大部分興建于上個世紀30年代。沈鴻烈擔任青島市長期間，將榮成路以東，北到湛山大路、南到太平灣的近千畝區(qū)域規(guī)劃為 “榮成路東特別規(guī)定建筑地”，要求建筑密度必須在50%以下，保護綠地，以及必須采用透空圍墻等等，并以八大關隘的名字來命名。

????青島文史專家魯海告訴記者，八大關是建筑融和環(huán)境的一部經(jīng)典，中外建筑師共同創(chuàng)造了一個建筑藝術寶庫，展示了一幅跨文化對話圖景。參與八大關建設的外國建筑師來自俄、英、法、德、美等國家，帶來了眾多國家的建筑思想和建筑實踐。以劉耀宸、張新齋、徐垚、劉銓法、王節(jié)堯、王屏藩、蘇復軒等人為代表的中國建筑師的藝術創(chuàng)造更是難能可貴。他們受過西方建筑思潮的熏陶，已能嫻熟地融匯各種建筑語言，完成有個性的藝術設計。

????除了經(jīng)典的建筑藝術設計，曾經(jīng)在八大關別墅住過的名人，更讓這里具備了獨一無二的歷史人文氣息。新中國成立以后，八大關別墅成為接待黨和國家領導人及外國元首的重要場所，毛澤東主席也光臨過八大關，在此暢游大海。劉少奇、周恩來、鄧小平等領導人及柬埔寨西哈努克親王等曾下榻山海關路9號。山海關路17號因為有彭德懷、劉伯承、賀龍、羅榮桓、徐向前、葉劍英6位元帥的下榻而被稱為“元帥樓”。

????幕后 買家多是外地富豪

????“從我們的成交記錄來看，購買八大關別墅的大都是外地人，其中北京人和上海人居多?！鼻颜f，這些買房人的經(jīng)濟實力非常強，大都是一次性付款。他們買完房子后，大都是以度假為目的。要么是一家人一起來青島度假，要么是用來招待公司客戶或者是親朋好友。有些別墅一年中很少看見有人光顧。

????“至于買家是誰，我不方便告訴你，甚至我也不知道，因為交易過程都是由雙方代理人完成的。但業(yè)內(nèi)傳聞，國內(nèi)某知名網(wǎng)絡游戲的公司老總買下了八大關的一棟美式鄉(xiāng)村風格的別墅，青島籍的一名電影明星買下了一套日式風格的別墅?！鼻严蛴浾咄嘎?。

????中介拼出完整產(chǎn)權

????“還有一種賣家是單位分房。我們曾經(jīng)幫忙收購了一棟擁有13個產(chǎn)權的別墅，這套別墅就是當年福利分房時代，單位分給職工的房子。房子很老，樓下打鼾樓上聽得一清二楚?！鼻颜f。

????“當時我們協(xié)調(diào)了很多次，有客戶看好這套別墅了，而對于住在這套別墅里的居民來說，他們的居住環(huán)境其實很差。我們一家一戶地談，給他們在中意的市區(qū)地段每戶購買了一套房子，才把他們的產(chǎn)權都歸到我們的名下，然后再跟客戶完成交易?！鼻迅嬖V記者。

????修片瓦得兩部門審批

????“八大關別墅中凡是門前掛著文物標識的房主哪怕是換一片瓦也需要經(jīng)過審批?！弊蛱欤浾呗?lián)系了青島市文物局文管科，工作人員告訴記者，由于八大關別墅屬于全國重點保護文物，即便是私人擁有八大關別墅的產(chǎn)權，要想改變八大關別墅的樣式和格局都必須經(jīng)過嚴格的審批。如果是室內(nèi)裝修，改變原有風貌是不允許的。

????“比如別墅有片瓦壞了，房主要想更換，必須先到文物局申請，通過審批后再報規(guī)劃局，只能使用同樣材料保持原有外形才能更換?！笔幸?guī)劃局工作人員告訴記者。（記者 原野)

????延伸·代表別墅

????·花石樓（1930年，黃海路18號），是一座海上地標，由中國建筑師劉耀宸、王云飛、方信懋、王義朋等設計，顯示了多元文化的融合，其古堡式風格中又包含了古羅馬、哥特式等多種建筑藝術元素，內(nèi)部裝飾上則有巴洛克與洛可可藝術的痕跡。

????·約翰·高爾斯登別墅（1932年，山海關路1號），由俄國建筑師拉夫林且夫設計，整體上呈現(xiàn)出文藝復興晚期風格，既傳達了古典建筑所特有的莊嚴之美，亦彌漫著一種優(yōu)雅的浪漫氣息。

????·積善堂別墅（1941年，太平角一路1號），出自英國皇家建筑師學會準會員怕馬及其合伙人丹拿所創(chuàng)辦的 “怕馬與丹拿公司”，為英國田園式別墅，呈現(xiàn)堅固與靈動相結(jié)合的美感。

????·英國總領事官邸舊址（1941年，太平角一路9號），是一處地道的鄉(xiāng)村別墅，張新齋設計，這是中國建筑師在八大關移植西洋別墅樣式的成功之作，歐洲大陸源自中世紀的田園住宅模式得以成功轉(zhuǎn)述。