北京祥云東方苑開發(fā)商隨意改規(guī)劃引業(yè)主不滿

????當(dāng)今房地產(chǎn)市場上，開發(fā)商魚目混珠，房屋質(zhì)量糾紛層出不窮。那么，到底應(yīng)該由誰來最終認(rèn)定房屋質(zhì)量是否合格？現(xiàn)行的房屋竣工驗收備案制度到底是保護(hù)了購房者，還是保護(hù)了開發(fā)商？

????案情概述：

????“祥云東方苑”項目位于北京市順義區(qū)，2009年該項目開始預(yù)售，項目認(rèn)購時異?；鸨坏钃u號認(rèn)購，而且留給每批業(yè)主選房簽字的時間只有五分鐘。本案中涉及的四名業(yè)主就是在這種氛圍下各自搶購了一套期房，合同約定的交房時間為2011年5月31日。

????然而合同約定的交房日期到來時發(fā)生的情況，卻與開發(fā)商的承諾大相徑庭。以業(yè)主趙先生的遭遇為例：趙先生2011年5月31日去收房，初步驗房時就發(fā)現(xiàn)許多表面的質(zhì)量問題，于是沒有收房，但當(dāng)時也并沒有認(rèn)識到問題的嚴(yán)重性，只是讓開發(fā)商工作人員將問題簡單記錄就回家等待維修了。其后趙先生多次到項目現(xiàn)場催促修理，開發(fā)商卻一直沒有回應(yīng)。

????到2011年7月28日，一場大雨過后整個園區(qū)地下室成了“游泳池”，后來經(jīng)向?qū)I(yè)人士咨詢，發(fā)現(xiàn)實際情況是因為回填土未夯實造成小區(qū)道路下沉，從而導(dǎo)致道路與房屋連接處的管道破裂，房屋大面積進(jìn)水。還有業(yè)主指出開發(fā)商隨意修改規(guī)劃。

????例如，業(yè)主王女士所購邊戶型，當(dāng)時宣傳資料上是挨著一個社區(qū)內(nèi)的水景湖面，為此，該戶型比其他戶型總價高出100多萬，但交房時，緊鄰該房屋起了一座高樓，現(xiàn)該房屋比其他戶型低200萬都無法出手。

????2012年7月，四名業(yè)主共同向順義區(qū)人民法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。9月27日，順義法院公開開庭審理了此案。在庭審過程中，原被告雙方就房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的情況下開發(fā)商能否交房展開了激烈的辯論。原告律師認(rèn)為開發(fā)商逾期交房一年多以來，整個小區(qū)根本不具備入住條件，并據(jù)此要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。而開發(fā)商的律師雖然也承認(rèn)小區(qū)一直在施工，并且也認(rèn)可原告所購房屋存在質(zhì)量問題，但卻強(qiáng)調(diào)開發(fā)商已經(jīng)取得了《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》(以下簡稱“竣工驗收備案表”)，據(jù)此認(rèn)為該商品房已經(jīng)符合交付條件，不應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。本案未當(dāng)庭宣判，法官宣布擇期再審。

????對于開發(fā)商據(jù)以證明房屋質(zhì)量合格的竣工驗收備案表，業(yè)主委托律師向順義區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)委員會進(jìn)行了舉報，要求建委撤銷該備案表，依據(jù)該項目實際情況重新組織驗收，但順義建委以該具體行政行為對業(yè)主的利益不產(chǎn)生實質(zhì)性影響為由拒絕撤銷該備案表，現(xiàn)業(yè)主向順義區(qū)人民法院提起了行政訴訟，法院表示需要研究后再答復(fù)是否立案。

????律師點(diǎn)評：

????在很多項目中，一旦購買期房的業(yè)主在收房時對房屋質(zhì)量不滿意，開發(fā)商就會拿出“竣工驗收備案表”，說：政府機(jī)關(guān)已經(jīng)給我們做了竣工驗收備案，我們的房屋質(zhì)量沒有問題，你不收房損失自負(fù)。那么“竣工驗收備案表”到底是什么性質(zhì)的法律文件，現(xiàn)在又能否作為房屋質(zhì)量合格的依據(jù)呢？

????驗收備案制度本為保護(hù)購房者權(quán)益而設(shè)

????建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》規(guī)定：商品房必須經(jīng)過竣工驗收并且在建委備案后才能交付使用，《商品房銷售管理辦法》中將取得驗收備案表作為開發(fā)商交付房屋的必備條件。同時為了加強(qiáng)對開發(fā)商的監(jiān)督，竣工驗收備案管理辦法第八條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收”。也就是說，備案機(jī)關(guān)的備案過程不應(yīng)只是一個簡單的收資料的過程，而是要主動審核建設(shè)單位驗收過程中有無違規(guī)行為，在確認(rèn)無違規(guī)行為的情況下才能予以備案，有違規(guī)行為的要責(zé)令停止使用并重新驗收；第十一條進(jìn)一步規(guī)定：“建設(shè)單位采用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收，處20萬元以上50萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”這一條明確賦予了備案機(jī)關(guān)執(zhí)法權(quán)和處罰權(quán)。綜合這兩條，我們可以看出竣工驗收備案制度的核心是讓備案機(jī)關(guān)對開發(fā)商的驗收行為進(jìn)行審核，并且對虛假驗收的行為進(jìn)行處罰，在這個基礎(chǔ)上，國家才把取得竣工驗收備案表作為商品房的交房條件。

????“竣工驗收備案表”成了開發(fā)商的擋箭牌

????在現(xiàn)實中，各級建委作為備案主管機(jī)關(guān)，并沒有按照法規(guī)的規(guī)定主動審查房屋質(zhì)量，從而使得竣工驗收備案制度并沒有起到保護(hù)購房人的作用。對于開發(fā)商提交的竣工資料，備案機(jī)關(guān)大多只是作書面審核，根本不到現(xiàn)場進(jìn)行查驗。事實上，以現(xiàn)在新建小區(qū)之多，備案機(jī)關(guān)即使想逐一查驗也沒有這個能力。于是出現(xiàn)了這樣一種情況：開發(fā)商為了能如期交房，不管小區(qū)完沒完工，也不管房屋質(zhì)量如何，都組織竣工驗收；而其他驗收各方——如施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位等，由于都是靠開發(fā)商才能賺錢，實際上和開發(fā)商是利益共同體，由他們共同進(jìn)行的驗收實際上就是一個單方驗收。對他們提交的備案表，備案機(jī)關(guān)沒有人力也沒有意愿去認(rèn)真進(jìn)行實體審核，只審查書面文件齊全就蓋備案章。

????所以不良開發(fā)商在面對業(yè)主提出的質(zhì)量問題時，就拿竣工驗收備案表當(dāng)做其質(zhì)量缺陷的擋箭牌，一旦業(yè)主對質(zhì)量不滿，開發(fā)商就祭出這個“法寶”，說：你看，政府都給我備案了，你還說我質(zhì)量不合格？現(xiàn)在有些法院也僅依據(jù)竣工備案表就認(rèn)定房屋符合交房條件，造成了許多購房者面對質(zhì)量慘不忍睹的房子還不得不收房、不得不交物業(yè)費(fèi)的情況發(fā)生。

????新房屋竣工驗收制度亟待建立

????筆者認(rèn)為，在備案機(jī)關(guān)沒有人力、物力和意愿承擔(dān)起對所有商品房小區(qū)進(jìn)行竣工驗收任務(wù)的情況下，不應(yīng)再把竣工驗收備案表作為認(rèn)定是否符合交房條件的主要要件，因為那實際上只是開發(fā)商單方面的驗收，不能反映房屋的真實質(zhì)量情況。如果業(yè)主對房屋質(zhì)量有意義，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主拒絕收房的權(quán)利予以有力地保護(hù)。在業(yè)主對房屋質(zhì)量有異議時，鼓勵社會中介機(jī)構(gòu)積極介入，政府僅對中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)進(jìn)行審核，然后由業(yè)主自行選擇有資質(zhì)的驗房中介機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行驗收，開發(fā)商應(yīng)對有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)提出的質(zhì)量不符合國家規(guī)定的項目進(jìn)行整改后再交房，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。如果開發(fā)商對業(yè)主聘請的機(jī)構(gòu)出具的結(jié)果有異議，也可以再選擇其他機(jī)構(gòu)驗房，如果不一致，再通過訴訟的方式由法院指定或引導(dǎo)雙方共同指定一家第三方機(jī)構(gòu)驗收。各方均可就房屋質(zhì)量認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)自由舉證辯論，最終由法庭來認(rèn)定采用哪個機(jī)構(gòu)的結(jié)論，費(fèi)用由敗訴方承擔(dān)，這樣才能保護(hù)作為弱勢一方的購房者。