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青島首批房奴后悔貸得少 房子至今已升值5倍

來源:青島財經(jīng)日報-- 2012-11-14 13:54:12 字號:TT

????當初嘗鮮被質(zhì)疑如今后悔貸得少

????尹女士目前居住的房子正是十多年前通過貸款購買的?!?001年,我用商業(yè)貸款購買了目前所居住的這套嶗山區(qū)黃金地段的商品房。每每回想起來,都禁不住后悔貸款金額少了,沒能多買一套?!被叵肫鹳I房的經(jīng)歷,尹女士拍著大腿感嘆道,“十幾年前,個人住房按揭貸款是個新鮮事物。我申請貸款,許多親戚朋友都不理解,不支持。他們認為,貸款負擔(dān)利息太高,負擔(dān)太重,錢都被銀行賺走

了。2001年,在全家人的再三討論后,我從農(nóng)業(yè)銀行申請了42萬元,以總價60萬元買下了目前居住的這套房子。貸款期限是15年。當時,每個月需要還款3400多元,幾乎占據(jù)了全家人的工資。剛申請貸款的那幾年,日子過得緊緊巴巴。很多親戚了解到我的情況,都說我‘真敢’。”尹女士回憶道。

????過了幾年緊巴日子后,尹女士和家人的收入逐漸增加。2005年,她向親戚朋友們借錢,提前把剩余的貸款一次還清?!疤崆斑€款還是心疼錢,每年光銀行利息得還近兩萬塊?!?/p>

????如今,尹女士購買的這套房屋的價格隨著周邊房價的猛漲已經(jīng)升值了5倍,她很慶幸自己當年做了貸款買房的決定。“十年前,我雖然看準了青島要向東發(fā)展,房屋會升值,但沒料到房價上漲幅度這么大,發(fā)展速度這么快。如果當時再果敢一些,真該多貸款再買一套住房。”

????貸款成本相對低 還款方式更多樣

????十幾年前的個人按揭房屋貸款與現(xiàn)在相比還是有較大區(qū)別的。尹女士拿出了當初的個人住房按揭合同,記者看到,2001年房屋貸款五年以上年息為6.21%,尹女士的貸款享受9折優(yōu)惠,折后年息為5.58%。而目前,同期限房屋貸款為6.55%,各行基本按照基準利率執(zhí)行。記者算了一筆賬,按照當時的貸款利率,尹女士每個月需要還款3449元,而11年后的今天再申請等額的貸款,月需多還340元。

????貸款利率并非最大變化。記者了解到,2001年之前,個人貸款購房最高可以實現(xiàn)零首付。2001年之后,這項政策被叫停,個人房貸至少10%首付,而現(xiàn)在,首套房貸款首付比例高達30%?!笆陙?,人們貸款的觀念發(fā)生了很大變化,以前是盡量少欠銀行錢,現(xiàn)在是最好先花銀行的錢。”尹女士說。

????此外,記者了解到。1998年至2001年間,提前還貸還沒有收取違約金的規(guī)定,提前還款成本較小。如今,房奴想提前還款必須算好多項賬。

????在尹女士的貸款合同上記者注意到,其借款償還方式為開立存款賬戶還款?!懊總€月20日,我都得跑兩趟銀行將錢取出來再存進農(nóng)行的指定存折中。但是現(xiàn)在,銀行的還款方式多種多樣,到約定還款日可以通過網(wǎng)上銀行自動轉(zhuǎn)存,銀行卡使用起來也比存折方便的多?!?/p>

????個貸曾是“特種房貸”如今執(zhí)行差別化利率

????十年前,貸款買房還是一個陌生的概念,房奴的生活也是少數(shù)人才有的經(jīng)歷,然而經(jīng)過十年的市場變革,隨著福利分房的取消和商品房銷售的放開,市民身邊的“房奴”越來越多了,而當年開閘辦理房貸之初的首批房奴們,儼然從貸款買房的試金者成為樓市上漲的受益者。

????作為中國建設(shè)銀行青島市分行住房金融與個人信貸部的業(yè)務(wù)經(jīng)理,吳春紅從2000年開始就從事個人房貸業(yè)務(wù),吳春紅告訴記者:“早在九十年代,建行就率先在全國開展了個人房貸業(yè)務(wù),但是當時貸款買房的人很少,市民也缺乏相關(guān)金融意識通過銀行貸款來實現(xiàn)住房需求。隨著市場的變化,以及房改政策的改變,貸款買房者的比例才逐漸加大?!眳谴杭t根據(jù)多年的從業(yè)經(jīng)驗告訴記者,“當年貸款買房者大約站整個購房群體的10~20%,而今這個比例已經(jīng)超過60%?!薄爱斈攴抠J利率是相當?shù)偷摹保瑓谴杭t告訴記者2000年國家開始鼓勵個人購買商品房,那個時候很多是市民都是自己摸索著籌資買房,而很多人也是以居住為目的,并非投資盈利。“那時個人房貸業(yè)務(wù)是屬于單獨的貸款種類,被規(guī)定為‘特種貸款’,享受低于任何一種貸款利率的優(yōu)惠。隨著利率市場化的加深,銀行也將個人房貸利率推向市場,在供需關(guān)系、銀行利潤等因素的影響下,近年個人房貸業(yè)務(wù)的利率不斷調(diào)整和變化,目前,差異化利率是各家銀行房貸業(yè)務(wù)的‘基本路線’。建行從2012年初開始,不到一年的時間對房貸利率也進行了多次調(diào)整,現(xiàn)階段執(zhí)行差異化利率,對無不良資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行9.5折的優(yōu)惠,其他客戶執(zhí)行基準利率?!眳谴杭t表示。

????1998年住房制度改革后,我國出現(xiàn)了首批“房奴”。如今,首批房貸將迎來清款大限,房奴們將迎來集體還清房貸的日子?;貞洷池摲抠J的日子,老“房奴”們感慨良多,雖然最初還款負擔(dān)重,但多數(shù)人認為貸款購房是筆劃算的買賣。

????市民傾向保留部分流動資金 資金運營能力影響首付比例

????吳春紅回憶說,“2000年之前,銀行和監(jiān)管層都屬于試水階段,并沒有相關(guān)的規(guī)定,那個時候貸款買房是可以零首付的?!眳谴杭t告訴記者,2001年之后監(jiān)管層才就個人房貸業(yè)務(wù)出臺了相關(guān)的法律法規(guī),規(guī)定不得以零首付購置個人住房?!暗顷P(guān)于首付的比例也沒有做最低的限制,有些購房者,只要交上2、3萬,就以貸款買房??刹幌瘳F(xiàn)在,銀行一般規(guī)定首付比例不得少于總價款的30%?!?/p>

????吳春紅給記者算了一筆賬,當年青島的房產(chǎn)市場還沒有如今的規(guī)模,房價也沒有現(xiàn)在這么高,一般總價款就在十幾萬左右,當時很多貸款者的貸款總額就在3萬左右,貸款總額多的也就在8~9萬元左右,而今,建行包括青島地區(qū)單筆貸款總額的平均值大約是在45萬元左右,而這當中還包括了縣域中房價較低的一部分。“不管房價的高低,總是存在一定比例的提前還款者,不過,如今市民投資理財變得更為理性,市民會根據(jù)自己的資產(chǎn)和收入水平來控制貸款的總額。以前市民怕貸款,總是自己籌備資金去交首付,不夠的金額才會去貸款;而現(xiàn)在市民更傾向于保留一定的流動資產(chǎn),不喜歡現(xiàn)金被占用過大,如果運用現(xiàn)金的獲利能力大于個人貸款的融資成本,更多的人會選擇留出現(xiàn)金用來經(jīng)營?!?/p>

????到期別忘撤銷登記解押才算產(chǎn)權(quán)擁有

????十年一晃而過,首批房貸還清貸款的大限將至,記者了解到,其實還完貸款還不算真正的擁有房產(chǎn),銀行業(yè)內(nèi)人士表示,還清房貸后房產(chǎn)持有人需要到銀行進行一個撤銷抵押登記的程序。

????采訪中,吳春紅還提醒市民:正常還款和提前還款,都需要到銀行辦理解押手續(xù)。“建行的辦理流程是,貸后管理部門會有專門的經(jīng)辦人為個人貸款者提供相關(guān)的服務(wù),個人貸款者如果是提前還款,就需要提交一份提前還款的申請,而正常還款則不需要。提前還款的貸款人攜帶身份證、產(chǎn)權(quán)證、貸款合同及提前還款申請表到貸款行辦理提前還款手續(xù),等到購房者和銀行辦完結(jié)算手續(xù)之后,就可以到房管局辦理相關(guān)撤銷抵押登記了?!便y行業(yè)內(nèi)人士表示,直到解押了,購房者才算是房屋真正的產(chǎn)權(quán)擁有者。

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