各地樓市調(diào)控細(xì)則待發(fā) 若誤傷剛需將會(huì)出臺(tái)保護(hù)措施

????旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“國(guó)五條”細(xì)則如期出臺(tái)，引來(lái)市場(chǎng)強(qiáng)烈反響，“萬(wàn)保招金”等49只地產(chǎn)股昨日應(yīng)聲跌停。不過(guò)，因?yàn)楸据喺{(diào)控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續(xù)出臺(tái)的執(zhí)行細(xì)則，將成為房地產(chǎn)企業(yè)、市場(chǎng)交易者和資本市場(chǎng)緊密關(guān)注的對(duì)象。

????“成交量怎么走，房?jī)r(jià)怎么走，這一切目前都不好說(shuō)，完全依賴(lài)各個(gè)地方政府如何落實(shí)政策，出臺(tái)怎樣的操作細(xì)則。”易居中國(guó)董事長(zhǎng)周忻表示。而這一表態(tài)，成為昨天多數(shù)受訪企業(yè)的共識(shí)。

????廣州或成下個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市

????據(jù)記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調(diào)控思路出臺(tái)，其中北京調(diào)控細(xì)則已經(jīng)成文，且隨時(shí)待發(fā)。北京某權(quán)威樓市專(zhuān)家告訴記者，“北京細(xì)則出臺(tái)時(shí)間可能就在近日。因?yàn)椤畤?guó)五條’細(xì)則提出了二手房交易稅費(fèi)增加，致使各地出現(xiàn)二手房恐慌性過(guò)戶(hù)。這將倒逼地方細(xì)則盡快出臺(tái)，明確新的操作口徑的時(shí)間表，縮短市場(chǎng)恐慌期?！睋?jù)透露，因?yàn)楸本┦谴溯喎績(jī)r(jià)上漲最為明顯的一線城市，因此執(zhí)行“國(guó)五條”細(xì)則，可能較其他城市更為嚴(yán)厲，比如二套房信貸門(mén)檻提高，以及二手房個(gè)人所得稅征收等。除北京外，部分地方細(xì)則可能在兩會(huì)后至3月底前后出臺(tái)。

????同時(shí)，記者還從南京有關(guān)渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線城市，南京調(diào)控細(xì)則目前已經(jīng)基本成文，只待江蘇省住建廳先行發(fā)文后，再立刻跟進(jìn)落地。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，南京是二線城市中房?jī)r(jià)漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次于北京、廣州、深圳等一線城市。據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士透露，南京調(diào)控細(xì)則目前較為明確的方向是對(duì)限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大升級(jí)。

????除南京外，房?jī)r(jià)上漲比較明顯的二線城市是武漢。當(dāng)?shù)貥I(yè)界人士介紹，武漢或?qū)颜{(diào)控升級(jí)的方向放在嚴(yán)格征收個(gè)稅上。記者從武漢當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)獲悉，目前在武漢5年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問(wèn)題。而5年前、也就是2008年之前買(mǎi)賣(mài)的房產(chǎn)原值核定目前尚有技術(shù)瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統(tǒng)就是在2007年至2008年前后上線的，在此之后進(jìn)行過(guò)交易的房屋今后再被買(mǎi)賣(mài)，很有可能被要求核定原值，嚴(yán)格按照差價(jià)的20%征收個(gè)稅。而按照武漢地稅局的說(shuō)法，5年前買(mǎi)賣(mài)的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價(jià)的1%或2%核定征收個(gè)人所得稅”。

????此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。從房?jī)r(jià)走勢(shì)上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領(lǐng)漲全國(guó)。

????房?jī)r(jià)控制目標(biāo)剔除保障房因素

????對(duì)于地方細(xì)則可能給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響，周忻等業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，這還需要看各個(gè)地方政府在細(xì)則的三大方面如何制定：一是，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照；二是，二套房信貸成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對(duì)一手房成交帶來(lái)不小影響；三是，二手房按交易差額的20%征收個(gè)稅能否嚴(yán)格執(zhí)行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣(mài)房行為。

????據(jù)了解，目前很多地方在二手房征收個(gè)稅方面有一個(gè)所謂“免稅出口”，即“出售滿(mǎn)5年且是家庭唯一住房的免征個(gè)稅?！边@種所謂的首套改善型賣(mài)房行為，是否會(huì)繼續(xù)享有政策優(yōu)惠，被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注?！叭绻@個(gè)‘口子’被封死，今天的股市悲觀情緒可以理解。如果這個(gè)‘口子’還在，今天的股市表現(xiàn)就有點(diǎn)過(guò)度悲觀?！币晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)家表示。而根據(jù)記者了解，一些一線城市或許仍保留這一優(yōu)惠口徑，以支持改善型購(gòu)房行為。

????對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，武漢業(yè)內(nèi)人士透露，武漢可能仍將與當(dāng)年GDP和人均收入漲幅掛鉤。

????另外一個(gè)與房?jī)r(jià)控制目標(biāo)有關(guān)的政策創(chuàng)新是剔除了保障房因素?！皣?guó)五條”細(xì)則明確要求，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)需要剔除保障房?jī)?nèi)容，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。

????住建部副部長(zhǎng)齊驥：若誤傷剛需會(huì)出保護(hù)措施

????住建部三位副部長(zhǎng)今年均是全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)界別的政協(xié)委員，樓市話(huà)題的火熱關(guān)注度使他們成為記者圍追堵截的焦點(diǎn)。

????被稱(chēng)為10年來(lái)最犀利調(diào)控的“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，業(yè)界紛紛評(píng)論認(rèn)為，二手房交易過(guò)程中個(gè)稅從嚴(yán)征收很可能以通過(guò)提高房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁至消費(fèi)者身上。

????對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)齊驥昨日（3月4日）回應(yīng)稱(chēng)，如果誤傷剛需消費(fèi)者，那么在執(zhí)行過(guò)程中會(huì)出臺(tái)保護(hù)措施。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者，40個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，今年還會(huì)有城市加入進(jìn)來(lái)。

????地方細(xì)則即將出臺(tái)/

????“國(guó)五條”細(xì)則在3月1日出臺(tái)后，各地方版的細(xì)化政策什么時(shí)候出臺(tái)備受關(guān)注，這不僅關(guān)系著新政的正式執(zhí)行時(shí)間，也會(huì)直接影響未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的走勢(shì)。

????據(jù)了解，北京、山東等地住建部門(mén)都在學(xué)習(xí)研究“國(guó)五條”細(xì)則，有地方住建系統(tǒng)的人士表示，“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)可能會(huì)有一些表述，將綜合中央的決策和地方實(shí)際情況出臺(tái)新政。

????各地方細(xì)則仍懸在半空，這不免會(huì)引來(lái)很多猜測(cè)。對(duì)此齊驥表示，所謂細(xì)則也是貫徹國(guó)務(wù)院措施的具體實(shí)施辦法，實(shí)際上細(xì)則就是在這五條措施里，具體到一些問(wèn)題，就需要各地 “翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調(diào)控目標(biāo)等等。

????去年很多省市沒(méi)有公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，此次“國(guó)五條”細(xì)則要求：各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市（除拉薩外），要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。這比此前的政策口徑更加嚴(yán)格，很多地方將保障房也納入統(tǒng)計(jì)范疇以拉低平均房?jī)r(jià)的做法被叫停。

????當(dāng)被記者問(wèn)及住建部會(huì)不會(huì)對(duì)各地公布的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)時(shí)，齊驥回應(yīng)說(shuō)，住建部不會(huì)出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，控制目標(biāo)制定標(biāo)準(zhǔn)國(guó)務(wù)院已經(jīng)很明確，就是要保持基本穩(wěn)定。

????各地方的調(diào)控目標(biāo)需要由各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)到3月底這些細(xì)則將出臺(tái)。中指院報(bào)告稱(chēng)，“國(guó)五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定乃至逆轉(zhuǎn)對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

????齊驥還透露說(shuō)，各地房地產(chǎn)細(xì)則的公布先后與房?jī)r(jià)上漲速度沒(méi)有關(guān)系，不存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市先出細(xì)則的考慮。

????會(huì)保護(hù)剛需購(gòu)房者/

????本次“國(guó)五條”細(xì)則最嚴(yán)厲也最具爭(zhēng)議的措施在于，“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”。

????根據(jù)此前規(guī)定，“普通住宅按照房屋成交價(jià)的1%或轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；非普通住宅按照房屋成交價(jià)的2%或轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征；自有住房如滿(mǎn)5年且為個(gè)人唯一住房的可免征個(gè)人所得稅?！?/p>

????中指院稱(chēng)，此次“國(guó)五條”細(xì)則明確二手房的個(gè)稅從嚴(yán)按差額的20%征收，是對(duì)實(shí)際操作漏洞的填補(bǔ)。在北京等熱點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)，由于供需雙方的不對(duì)等關(guān)系，原本應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)的個(gè)稅、營(yíng)業(yè)稅及契稅幾乎均由買(mǎi)方承擔(dān)。此次新規(guī)定可能明顯提高賣(mài)方的成本，這些成本繼續(xù)向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移的可能性較大。

????據(jù)測(cè)算，以一套目前總價(jià)200萬(wàn)元的普通二手房計(jì)算，之前個(gè)稅為2萬(wàn)，而房主原購(gòu)房?jī)r(jià)為50萬(wàn)元，新政后按照差額的20%計(jì)算，也就是征收個(gè)稅30萬(wàn)元，比以前增加28萬(wàn)元，相當(dāng)于房屋總價(jià)的14%。這部分費(fèi)用有可能成為二手房剛需的負(fù)擔(dān)。

????全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康(微博)表示，非買(mǎi)房不可的人可能轉(zhuǎn)入購(gòu)買(mǎi)新樓盤(pán)，會(huì)增加新樓盤(pán)的熱度。

????但昨天齊驥的表態(tài)讓大家吃了一顆定心丸。他說(shuō)，如果政策執(zhí)行起來(lái)出現(xiàn)誤傷剛需消費(fèi)者的現(xiàn)象，會(huì)出臺(tái)保護(hù)措施。

????中海地產(chǎn)主席郭慶平告訴記者，從行業(yè)的角度出發(fā)，我們也希望樓市處在平穩(wěn)和健康的區(qū)間，這也有利于安排企業(yè)的發(fā)展情況。他對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控也持支持態(tài)度，“房地產(chǎn)調(diào)了幾年，房?jī)r(jià)也升了幾年，但不能說(shuō)調(diào)控?zé)o效——我們應(yīng)該換位思考，如果這兩年樓市沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策，肯定會(huì)更加瘋狂?！?/p>

????40城住房信息已聯(lián)網(wǎng)/

????住房信息系統(tǒng)是《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》所確定的國(guó)家信息化重大工程建設(shè)項(xiàng)目，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部已撥專(zhuān)款進(jìn)行建設(shè)。按照國(guó)務(wù)院和住建部的要求，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的個(gè)人住房信息系統(tǒng)應(yīng)于2012年6月30日前實(shí)現(xiàn)與住建部聯(lián)網(wǎng)。但實(shí)際上這一聯(lián)網(wǎng)在截止期過(guò)后就變得異常神秘。

????關(guān)于40個(gè)城市住房信息聯(lián)網(wǎng)究竟聯(lián)網(wǎng)與否，有諸多版本。昨日（3月4日），記者終于得到了官方正面回應(yīng)，關(guān)于此事的爭(zhēng)論也可以塵埃落定。

????當(dāng)記者追問(wèn)這一問(wèn)題時(shí)，齊驥明確向記者表示，40個(gè)城市已經(jīng)聯(lián)通，今年還會(huì)有一些城市加入進(jìn)來(lái)。

????很多地方主管部門(mén)都表示，數(shù)據(jù)采集難、部門(mén)信息共享難、相關(guān)機(jī)構(gòu)人手不足，是制約信息系統(tǒng)推進(jìn)的幾個(gè)難點(diǎn)。我國(guó)長(zhǎng)期沒(méi)有進(jìn)行個(gè)人住房情況普查，房屋登記系統(tǒng)并不健全，采集標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、口徑不一致、居民不配合、存在瞞報(bào)或謊報(bào)情況等，都是系統(tǒng)建立可能會(huì)遇到的實(shí)際問(wèn)題。

????如果沒(méi)有住房信息聯(lián)網(wǎng)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)稅開(kāi)征很可能引起巨大的爭(zhēng)議和不公。不過(guò)，關(guān)于房產(chǎn)稅的問(wèn)題，齊驥昨天沒(méi)有回答記者的任何提問(wèn)。