樓市新政刺激 青島房價連漲仨月

　　相關(guān)報道：青島房價連漲三月 商品房環(huán)比漲1.4% 購房或進觀望期

    早報訊 昨日，國家統(tǒng)計局公布了今年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，較之1月份“普漲”，本次可以說是全線上漲。新房價格環(huán)比上漲的城市有66個，漲幅最大的城市為北京和廣州，環(huán)比漲幅3.1%。青島的新房、二手房價格也呈現(xiàn)環(huán)比上漲。就在各方都看好2013年樓市之際，3月1日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布新“國五條”細

則，樓市隨即進入博弈階段，如今3月已是中旬，買房人、賣房人以及房產(chǎn)中介等各方都在急切地等待地方細則的公布實施。

　　二手住宅環(huán)比上漲0.4%

　　來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，新房價格方面，與1月相比，2月70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為3.1%。與去年2月相比，今年2月70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個。2月份，同比價格上漲的城市中，最高漲幅為8.2%。

　　總體來說，2月份的70個大中城市房價上漲城市數(shù)明顯增多，北上廣深四大城市再次扮演了“領(lǐng)頭羊”的角色，無論是環(huán)比還是同比，均領(lǐng)跑漲幅排行榜。青島新建住宅價格環(huán)比上漲1.3%，新建商品住宅價格環(huán)比上漲1.4%。二手住宅環(huán)比同樣上漲，漲幅為0.4%。

　　此前，各方都對2013年的樓市充滿信心，普遍看漲2013年樓市。但就在這個節(jié)骨眼上，3月1日晚間國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（業(yè)界普遍簡稱新“國五條”）。此次出臺的細則包括限購范圍擴大、二套房首付及利率繼續(xù)上調(diào)、二手房過戶個稅征收標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至差額的20%、預(yù)報價過高將暫停發(fā)預(yù)售許可證、到“十二五”期末所有地級以上城市原則上要實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)等。業(yè)界普遍認為影響很大的新 “國五條”細則由于是3月初出臺，因此后市情況如何還有待觀察。

　　成交量連創(chuàng)紀(jì)錄

　　其中 “二手房個稅將由總額1%改為差額的20%計征”這一條給樓市帶來的震動是最大的。自國務(wù)院細則發(fā)布之日起，我市各區(qū)市的房地產(chǎn)交易中心人滿為患，辦理繳稅、過戶或咨詢，趕在政策未落地青島之前迅速完成買房過程的市民擠爆了各交易大廳。

　　繼首周成交量環(huán)比漲幅達3倍的情況下，第二周繼續(xù)創(chuàng)新高。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計，上周青島二手房成交量高達2469套，環(huán)比上漲37.5%，7天的交易量幾乎與往年旺季一個月二手房成交量基本持平。從各區(qū)來看，上周青島市二手房各區(qū)域的成交量都再次實現(xiàn)了全線增長。從每日成交情況來看，成交數(shù)據(jù)打破了多項紀(jì)錄。首先，上周是青島二手房有史以來，首個每日成交都過百套的一周；也是首個平均日成交過300套的一周。據(jù)統(tǒng)計，上周青島市二手房市場平均日成交量高達353套，此外還首次出現(xiàn)了日成交過400套的日子，還不止一天，上周青島市二手房連續(xù)3天單日交易量超過了400套，其中3月13日成交465套為歷來最高。

　　分析

　　保剛需仍是重要考量因素

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，目前二手房市場上的確出現(xiàn)了一些恐慌，但預(yù)計可能的各地政策落地細則會有保護自住的條款。如果是最近面臨過戶的，當(dāng)然應(yīng)該加緊過戶，但還未達成意向交易的也無需恐慌。新“國五條”細則出臺前，二手房成交高峰仍將持續(xù)，但成交價格短期內(nèi)或?qū)⑹艿揭种疲史€(wěn)步下探走勢。

　　受這輪二手房“交易潮”的影響，后續(xù)出臺的新“國五條”執(zhí)行細則有望“保護剛性需求”。有媒體透露，在遭遇到巨大的“輿論反彈”之后，財政部、住建部、國稅總局已經(jīng)著手制定包括 “保護剛性需求”在內(nèi)的“國五條”執(zhí)行細則的落實方案，并上報了國務(wù)院。

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計3月底前是各地方政府細則集中落地的時間。島城一房地產(chǎn)商負責(zé)人向記者透露，上周五房地產(chǎn)相關(guān)主管部門召集了部分房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開發(fā)商負責(zé)人召開座談會，就限購令是否擴大、房價控制目標(biāo)等細則進行了意見征詢，大家普遍認為應(yīng)該保護剛需購房者及首次改善性購房者，尤其是在稅費方面。但當(dāng)天并沒有拿出一個最終的方案。“預(yù)計本月底會有個方案，依據(jù)以往每次調(diào)控我市的反應(yīng)來看，照章執(zhí)行的可能性較大?！边@名負責(zé)人說。

　　多名業(yè)內(nèi)人士分析指出，縱觀我國多次調(diào)控，基本是一個“前期過熱、短期壓抑、后期反彈”的循環(huán)，預(yù)計本次政策在地方落地實施后，市場會迅速降溫，但長期房價上漲預(yù)期難改。究其原因，是引起價格上漲的供需矛盾尚未解決：一方面，我國房地產(chǎn)調(diào)控政策多采取暫時抑制需求的措施，在一定時期內(nèi)，市場活躍度降低，但實際需求仍然龐大，尤其是一線城市以及像青島這樣的重點二線城市，需求終會迎來釋放期。另一方面，限購限貸等限制性措施，在一定程度上抑制了供給。我國房地產(chǎn)相關(guān)稅費都集中在交易環(huán)節(jié)，而持有環(huán)節(jié)則是“零稅費”，這就使得多套持有成本幾乎可以忽略不計，難以有效盤活市場房源。因此，在供需問題還未改善的情況下，即使本次稅費調(diào)整的影響較大，也難以完全發(fā)揮稅收對于抑制房價的作用。

　　反應(yīng)

　　新政即將落地樓市各方忐忑

　　隨著住建部釋放保護剛需的政策信號，現(xiàn)在二手房交易相比較政策剛出臺的那周，價格漲勢出現(xiàn)放緩。一部分購房者觀望心態(tài)漸濃。

　　3月1日出臺的 “國五條”細則，已經(jīng)造成連續(xù)數(shù)日全國各城市二手房交易量暴增、二手房中介業(yè)務(wù)倍增的連鎖反應(yīng)。但業(yè)內(nèi)人士普遍認為這種火爆現(xiàn)象只是“曇花一現(xiàn)”，若新政具體細則到位實施，將給市場帶來極大“殺傷力”。如今已是3月中下旬，買房人、賣房人、開發(fā)商、中介等房地產(chǎn)參與各方無一不進入緊張狀態(tài)，關(guān)于新“國五條”的落地、關(guān)于房價的表態(tài)、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的看法，都是各方關(guān)注的焦點。

　　地方政府緊鑼密鼓地制定各自的落地細則之時，近期連續(xù)出現(xiàn)的各方說法和解讀不一的房地產(chǎn)羅生門事件，無疑顯示出這種忐忑不安的心態(tài)。

　　先是深圳被媒體爆出針對具體區(qū)域和樓盤出臺“限漲令”。3月12日，微博上開始流傳深圳出臺最嚴(yán)“限漲令”的傳言。稱多家開發(fā)商在參加當(dāng)?shù)貒敛块T的會議時，被口頭通知今后所有新盤“不得漲價”，且不會像以往其他城市出臺的“限價令”只針對全市設(shè)置一個不得超過的“均價”，而是具體到各個區(qū)域和樓盤自身的價格，以今年2月份的成交均價為基準(zhǔn)。隨后有網(wǎng)絡(luò)媒體跟進報道，上述消息已得到10多家深圳當(dāng)?shù)亻_發(fā)商證實，且每個新盤、每個月的成交均價，環(huán)比上個月都不能上漲。

　　深圳市規(guī)劃國土委隨后回應(yīng)稱，為避免全市房價過快上漲，深圳市將嚴(yán)格落實“國五條”細則的有關(guān)規(guī)定，沿用兩年來的做法，運用調(diào)控機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價，執(zhí)行關(guān)于商品房銷售明碼標(biāo)價、一房一價等規(guī)定，將于近期公布深圳年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，但并未專門出臺新的“限漲令”。

　　各方對深圳“限漲令”表態(tài)不一之時，住建部部長姜偉新在“兩會”期間的一個表態(tài)又引發(fā)關(guān)注。當(dāng)被記者問及房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)按20%差額收稅的問題時，姜偉新說：“這個文件一定要堅決執(zhí)行，執(zhí)行過程當(dāng)中效果會逐步地顯現(xiàn)出來，一定會往下走的?！彪S后立即有媒體撰文表示，住建部部長表示今年房價一定會往下走。不過央視主持人白巖松很快給出了另一個說法，他認為姜部長原話指的是新政策會向下走，并不是房價向下走?！昂芏嘤浾吒芏喟傩仗诖績r盡快向下走，所以把這句話解讀成了大標(biāo)題?！卑讕r松表示。

　　而對于地方政府出臺新“國五條”落地政策的時間，目前各方也是猜測不一。上周五網(wǎng)上曾有傳言北京將在當(dāng)天出臺落地政策，其中“二套房貸首付7成、利率為基準(zhǔn)利率的1.3倍”將成真的說法頗吸引眼球 ，最終該說法被證實只是傳言。

　　3月18日，一條《北京落實“國五條”唯一住房將視情況減免20%個稅》的新聞引起軒然大波。北京一媒體報道，有北京地產(chǎn)中介表示已接到上級文件，文件指出“出售房產(chǎn)是滿5年唯一住房，免征個稅。滿4年唯一住房，只征4%個稅，滿3年唯一住房征8%，以此類推。若不是唯一住房，無論是否滿5年，都要征收賣房所得的20%個人所得稅?！睂Υ耍本┦凶〗ㄎ侣勑麄鞯呢撠?zé)人透露，并未發(fā)布任何與《國五條細則》相關(guān)的消息，《細則》具體內(nèi)容也未發(fā)布。中介從何渠道得到的消息不得而知。

　　上述羅生門事件中，參與各方的種種說法和表態(tài)，以及近期二手房市場“集中過戶高峰”等現(xiàn)象，均顯示了當(dāng)下房地產(chǎn)市場在調(diào)控政策出臺期的忐忑心態(tài)?！澳男┑胤秸畷欢x為房價上漲過快城市？二套房差額所得稅各地細則如何解讀，會影響哪些買家和賣家？一手房、二手房市場會受到多大沖擊和影響？這些問題都需要得到解答，而市場參與各方都涉及其中，大家都很忐忑?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者表示。