青島出臺(tái)商品房交付征求意見(jiàn) 擬推行“交房即辦證”

青島新聞網(wǎng)7月20日訊（記者 朱穎）今天下午，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了關(guān)于對(duì)《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知，《指導(dǎo)意見(jiàn)》從保護(hù)買(mǎi)受人利益出發(fā)，明確了什么樣的房子可以交、交什么、怎么交、出了問(wèn)題怎么辦等購(gòu)房群眾最關(guān)心的問(wèn)題，對(duì)房屋交付的條件、流程等進(jìn)行了全面梳理和改革；明確了新建商品房交付前必須完成首次登記，保證交房即具備辦證條件；明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序，避免了因先收后驗(yàn)還是先驗(yàn)后收規(guī)定不明而引發(fā)的各類糾紛；明確了房屋查驗(yàn)的具體內(nèi)容，減少了房屋查驗(yàn)環(huán)節(jié)行為的隨意性；明確了買(mǎi)受人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的情況；明確了物業(yè)交付必須承接查驗(yàn)，為后續(xù)的物業(yè)管理服務(wù)奠定了良好的管理基礎(chǔ)。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》特別強(qiáng)調(diào)合同是交付及解決相關(guān)糾紛的依據(jù)和根本遵循，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同應(yīng)審慎、全面，對(duì)合同示范文本未盡事宜可簽訂補(bǔ)充條款進(jìn)行約定。

【焦點(diǎn)關(guān)注1】

商品房交付業(yè)主需具備六大條件，交房即可辦證

按照新建商品房交付條件及流程，建設(shè)單位向買(mǎi)受人交付新建商品房應(yīng)當(dāng)符合六項(xiàng)條件。其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定房屋單體工程驗(yàn)收合格，并取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；完成消防驗(yàn)收或備案；完成人民防空工程竣工驗(yàn)收備案。適用青島市聯(lián)合驗(yàn)收范圍的項(xiàng)目，必須聯(lián)合驗(yàn)收合格。

同時(shí)還包括建設(shè)單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作；供水、供電、供暖、燃?xì)?、通信、寬帶網(wǎng)絡(luò)和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備均達(dá)到正常使用條件；按規(guī)定辦理了不動(dòng)產(chǎn)首次登記（保證交房即具備辦證條件）；建設(shè)單位制定了包含查驗(yàn)整改、應(yīng)急預(yù)案、管理流程、投訴受理等內(nèi)容的交付工作方案；法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

【焦點(diǎn)關(guān)注2】

商品房交付需先驗(yàn)房后交費(fèi)

新房交付流程新規(guī)是如何“重塑”的呢？記者了解到，《指導(dǎo)意見(jiàn)》詳細(xì)規(guī)定了交付現(xiàn)場(chǎng)辦理的“六步走”流程，最值得關(guān)注的就是明確了先驗(yàn)房后交費(fèi)再收房的交房順序。

房屋查驗(yàn)應(yīng)至少包括以下范圍：房屋門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)滲漏、開(kāi)裂現(xiàn)象；房屋墻體是否滲漏、有無(wú)裂縫；房屋地面有無(wú)空鼓超標(biāo)及開(kāi)裂情況；房屋水、電、氣能否正常使用（給水、采暖系統(tǒng)帶壓交付，壓力值不低于設(shè)計(jì)要求）；房屋衛(wèi)生間是否滲漏（交付時(shí)蓄水）；買(mǎi)賣(mài)合同上注明的房屋設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符等。

【焦點(diǎn)關(guān)注3】

業(yè)主有權(quán)拒收并解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同

《指導(dǎo)意見(jiàn)》明確規(guī)定，商品房交付過(guò)程中存在五種情形的，買(mǎi)受人有權(quán)暫緩或拒收房屋，并可選擇解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

交付房屋套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者房屋實(shí)測(cè)面積超出商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的誤差范圍的；建設(shè)單位擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的；經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、重大設(shè)計(jì)變更未在法定時(shí)限內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人的；依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的；法律法規(guī)規(guī)定的其他情況。

房屋因各種事由延期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)依商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定方式告知買(mǎi)受人真實(shí)情況和正在采取的措施，并保持與買(mǎi)受人的信息溝通。

【焦點(diǎn)關(guān)注4】

業(yè)主惡意拒收房屋怎么辦？

在征求意見(jiàn)中，部分企業(yè)認(rèn)為《指導(dǎo)意見(jiàn)》只對(duì)企業(yè)有約束，沒(méi)有對(duì)惡意買(mǎi)收人的約束及懲罰，希望能有所體現(xiàn)。但經(jīng)查閱相關(guān)法律法規(guī)均無(wú)此方面的表述，僅在《信訪條例》中明確行政部門(mén)對(duì)信訪人有勸阻、批評(píng)或者教育的權(quán)利。由于沒(méi)有上位法依據(jù)，《指導(dǎo)意見(jiàn)》只能強(qiáng)調(diào)依合同協(xié)商或通過(guò)法律途徑解決問(wèn)題。

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，交付使用時(shí)新建物業(yè)（商品房）存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由建設(shè)單位承擔(dān)。保修范圍內(nèi)的質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，不應(yīng)作為拒絕收房的理由。

【焦點(diǎn)關(guān)注5】

按原合同執(zhí)行還是按新規(guī)執(zhí)行？

《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，本意見(jiàn)施行前已經(jīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同的項(xiàng)目，按照合同約定的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；本意見(jiàn)施行之日尚未簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同的項(xiàng)目，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)按照本意見(jiàn)執(zhí)行。

目前，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草的《青島市新建物業(yè)（商品房）交付流程指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，在前期征求各相關(guān)部門(mén)、各區(qū)市主管部門(mén)、部分人大代表、政協(xié)委員、特約監(jiān)督員、相關(guān)企業(yè)等意見(jiàn)并試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，正在通過(guò)青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站予以公布，公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)。請(qǐng)于2020年7月24日前將意見(jiàn)反饋青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處（地址：青島市澳門(mén)路121號(hào)甲1122室，聯(lián)系電話0532－85785821，郵箱qdsfdcscjgc＠163．com）。