青島歷史城區(qū)更新“加速跑”！年底劉子山別墅群亮相……

已完成8．1萬平方米修繕，今年年底劉子山別墅群亮相，明年4月份四方路街區(qū)開街——

產業(yè)再定位，青島歷史城區(qū)更新“加速跑”

青島主城已進入存量開發(fā)為主的內涵增長、創(chuàng)新發(fā)展階段，毋庸置疑，城市更新是主要路徑。

去年5月28日，青島市歷史城區(qū)保護更新試點項目廣興里開園，拉開了老城更新的序幕；如今一年多過去，西部老城區(qū)的蛻變肉眼可見，占青島市歷史城區(qū)保護規(guī)劃面積半壁江山的市北區(qū)，已完成8．1萬平方米修繕，新啟動建筑保護修繕和基礎配套項目進展迅速，歷史城區(qū)更新“加速跑”。

新啟動保護修繕10萬平方米

走在武定路，劉子山別墅原本破敗的模樣已經不見，鏤空的十字花院墻，外加棋子腰線修飾的小別墅正重新煥發(fā)生機。

“劉子山別墅群共19棟別墅，是青島最早成片開發(fā)建造的建筑群落，也是目前青島除八大關外，唯一一處大體量、成片區(qū)的別墅群，其檔次之高、保護之完好，在青島很罕見?！鼻鄭u城市建設集團品牌總監(jiān)、文史顧問楊明海介紹，這些百年別墅有著上世紀20年代中西文化碰撞的痕跡，既有德式洋房紅瓦、老虎窗等元素，又有日式、中式裝飾，如亦中亦洋的山花造型、帶圖案的腰線等，甚至還閃爍著劉子山老家膠東建筑的光影。

工人正在對武定路18號劉子山別墅圍墻進行修復。

對于歷史建筑的修繕，市北區(qū)秉持的原則是“修舊如初”，由此，修繕前的檔案資料搜集便和建筑等級評估同等重要?！皩τ跉v史建筑修復，普遍觀點是‘修舊如舊’，但僅有‘舊’是不夠的，應該盡可能‘修舊’到初始狀態(tài)，這樣才能還原事物的本真。”楊明海告訴記者，為了達到“修舊如初”，前期，由多名專家組成的評估小組便花費了大量時間找尋歷史檔案，將搭建、改建得“面目全非”的別墅“還原”。

“修舊如初”需要繡花功夫。劉子山別墅群項目工程負責人李義青告訴記者，前期積累的經驗讓整個團隊游刃有余，管道鋪設、房梁加固等基礎修復明顯進展較快；但涉及卯榫結構木質樓梯、木雕裝飾、墻體裝飾等修復時，就需要請專業(yè)的老手藝人手工進行修復，比較耗時。據介紹，目前續(xù)建的7棟別墅主體已基本完工；按照計劃，剩余12棟別墅將于7月份開工建設，年底完工。屆時，這19棟別墅將打破原有“一院一圍墻”的相對獨立的空間布局，以“大公園”的形象向市民揭開神秘面紗。

劉子山別墅群的修繕改造是市北區(qū)今年歷史城區(qū)保護更新的“重頭戲”，除此之外，市北區(qū)還全面展開了四方路、館陶路歷史文化街區(qū)的保護修繕和更新改造，新啟動保護修繕項目約10萬平方米。其中，四方路街區(qū)續(xù)建建筑面積0．32萬平方米，修繕工程已完成六成；新啟動建筑面積3．9萬平方米，正在進行方案調整。館陶路街區(qū)正在進行建筑分級和方案設計，計劃8月份啟動施工。

等待修繕的劉子山別墅。

多個產業(yè)項目集中落戶四方路街區(qū)

保護修繕守住了文化IP，但著眼歷史城區(qū)的未來，商業(yè)價值也是必然要考量的。如何挖掘經濟價值，形成真正的社會需求，路徑是產業(yè)導入。

去年，廣興里開園，如同在歷史城區(qū)這一潭池水中投下石子，泛起陣陣漣漪。隨后，涉及酒店公寓、直播網紅、休閑商業(yè)、智慧停車等多個領域的產業(yè)項目便集中落戶四方路街區(qū)，助力老城復興。

如今，廣興里這一引擎還在升級?！叭腭v園區(qū)的企業(yè)已經從最初的12家發(fā)展到如今22家，并且和即發(fā)、明月海藻等多家青島企業(yè)進行設計服務合作。除此之外，作為園區(qū)配套，我們還引進了原創(chuàng)設計師店鋪——DORA VINTAGE，目前正在洽談引進設計啤酒體驗館和咖啡體驗館?！鼻鄭u工業(yè)設計創(chuàng)新中心品牌戰(zhàn)略部副部長張壽宇介紹。在他看來，這里不僅是未來青島工業(yè)設計和創(chuàng)新集聚高地，也是時尚新地標，是年輕人的潮流打卡地。

同時，記者了解到，落地四方路街區(qū)的其他項目也在穩(wěn)步推進。其中，膠州路以南片的世茂世御酒店正在進行修繕改造，天泰城市空間、國際跨境電商、青啤文旅、國夢文創(chuàng)等項目正在研究運營方案、商定合作商務條款，計劃年底試營業(yè)；歷史街區(qū)展示中心及博物館項目已落址海泊路35號，正在進行方案設計，計劃年底建成使用。

“四方路街區(qū)是歷史文化示范街區(qū)，是青島里院建筑最集中、面積最大的街區(qū)，也是青島市規(guī)劃的里院步行街區(qū)。我們要把四方路街區(qū)打造成青島老城復興的新樣板?！笔斜眳^(qū)歷史城區(qū)管委會主任袁濤告訴記者，當下，南京城格文旅團隊正對四方路街區(qū)進行產業(yè)導入細分，計劃打造RCEP工業(yè)設計街區(qū)、青年文化街區(qū)、里院記憶和尚街里國潮特色主題商業(yè)街區(qū)，市北區(qū)正在加大招商推介力度，力爭2022年4月份前四方路街區(qū)膠州路以南片產業(yè)導入形成規(guī)模集聚效應，實現(xiàn)四方路街區(qū)開街。

市北區(qū)歷史城區(qū)其他歷史文化街區(qū)也動作頻頻。自去年年底市北區(qū)提出建設RCEP青島經貿合作先行創(chuàng)新試驗基地之后，作為產業(yè)承載區(qū)的歷史文化街區(qū)就進行了一次“產業(yè)再定位”。如今，循著新路徑，館陶路已吸引了春光里、洪泰山海會和新金融產業(yè)園等龍頭企業(yè)，正在和創(chuàng)投風投、融資租賃、商業(yè)保理、科技金融等企業(yè)積極洽談，加快推進休閑商務配套，打造RCEP金融主題街區(qū)。上海路－武定路街區(qū)正加快推進RCEP商務商事中心項目，并以產業(yè)招商為基礎規(guī)劃展示及接待中心，打造RCEP國際商務街區(qū)。

實現(xiàn)“微城市”的精細化設計

城市的更新，是一個生產單元、生活單元、生態(tài)單元的更新，要將其作為一個“微城市”給予精細化設計。

在武定路18號劉子山別墅，“精細化設計”體現(xiàn)得淋漓盡致?！拔覀冊诒Ａ艚ㄖw結構的同時，增設了上下水及水電燃氣等基礎設施，還利用別墅周邊空地規(guī)劃了停車位，配設充電樁，門口安裝了可視化門禁。”李義青介紹，未來，整個街區(qū)還將進行統(tǒng)一綠化、亮化，打造單棟別墅間的互連通道，建成宜業(yè)宜居的“大花園”。

放眼整個歷史城區(qū)，這種理念隨處可見——

在李村路停車場項目現(xiàn)場，工人們正在緊鑼密鼓地施工。作為2021年青島全面加速推進歷史街區(qū)整體改造和配套設施提升的標志性工程，這一項目吹響了打通老城區(qū)發(fā)展“筋脈”的號角。

今年，市北區(qū)將結合中山路規(guī)劃提升改造方案要求，建設李村路、聊城路等多個停車場項目，可提供1000余個停車位。

除此之外，作為配套項目，在青年公寓建設方面，長山路4號甲、6號項目共101套房屋已開工建設，其他青年公寓項目正在編制運營方案。在“美麗街區(qū)”行動方面，目前已完成第三期14條道路項目立項，正在進行規(guī)劃和空間方案設計、編制消防方案，準備EPC招標，計劃8月份啟動施工，年底完成8條。備受市民關注的街區(qū)廣場建設也有新進展，其中，博山路廣場和易州路廣場已完成方案設計，正在進行施工圖設計，預計7月份啟動建設。

據了解，下一步，市北區(qū)將高效率導入現(xiàn)代產業(yè)資源，以園區(qū)理念整體規(guī)劃產業(yè)定位，聚焦航運服務、創(chuàng)投風投、跨境貿易、文旅康養(yǎng)等新興產業(yè)賽道，深化“管委會＋平臺公司”機制，引入國內頭部街區(qū)運營商作為合伙人，加快產業(yè)、資金、技術、人才集聚，打造高質量發(fā)展的新引擎；按照城市產業(yè)空間拓展、城市功能完善、土地集約利用、市民方便宜居的要求，實施“美麗街區(qū)”提升工程，加快配套市政管網、道路改造、文化廣場、停車場、青年公寓建設，不斷優(yōu)化城區(qū)環(huán)境品質，營造年輕人向往的創(chuàng)業(yè)工作生活環(huán)境，打造“建筑可閱讀、街區(qū)能漫步、城市有溫度、宜居又宜業(yè)”的嶄新歷史城區(qū)。（青島日報／觀海新聞記者 余瑞新 通訊員 安迪）

青島探索建立居民共擔、長效管理、協(xié)同改造等多項創(chuàng)新機制

理順新路徑，老舊小區(qū)改造迎來“升級版”

老舊小區(qū)改造，是目前青島城市更新的一件大事，也是改善民生的惠民工程。但“改造”并不容易，資金統(tǒng)籌、硬件提升、軟件跟進、鄰里分歧……每一個環(huán)節(jié)都需要經歷或長或短的磨合期。

如何理順改造路徑，真正讓惠民工程落到實處？經過近年來的探索，如今，無論是政策層面的頂層設計，還是基層組織的精細化管理，都迎來了一些讓人欣喜的突破。

在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，居民共擔、長效管理、協(xié)同改造等多項創(chuàng)新機制的探索建立，讓青島老舊小區(qū)改造的實施路徑越走越寬。

今年我市計劃改造老舊小區(qū)項目216個，涉及居民7．2萬戶，該計劃已被列入我市市辦實事，改造數(shù)量較去年增加105個，預計投資33億元，無論在體量上還是投資額度上，均位居全省前列。這個數(shù)據的變化，也折射出青島老舊小區(qū)改造工作正在“加速破題”。

居民“適當出資”，改造加速落地

“聽說沒，咱們的老舊小區(qū)改造馬上就要啟動了?！?/p>

“多虧了社區(qū)幫忙協(xié)調，大伙兒出資的積極性也高漲了?！?/p>

“眼瞅著，咱就能住上又好看又舒服的房子了?！?/p>

……

最近一段時間，住在西海岸新區(qū)隱珠街道安居小區(qū)的居民們，聊天的話題總繞不開“老舊小區(qū)改造”。作為全區(qū)較早建成的安置社區(qū)，安居小區(qū)各方面的配套設施已經老化，由于地勢低洼，下雨天積水嚴重，讓居住于此的322戶居民苦不堪言。

今年年初，《西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造工作實施方案》正式出臺，按照“誰受益、誰出資”原則，創(chuàng)新性提出了“自下而上申請，聯(lián)合審查入圍”的項目生成機制，并深入研究居民出資與改造標準掛鉤事宜，“也就是居民出資意愿越高的小區(qū)，越能優(yōu)先改造?！蔽骱０缎聟^(qū)住建局工作人員說。

青島市老舊小區(qū)改造更新后煥然一新。

能否“借力”破題？隱珠街道金河社區(qū)黨委書記趙愛剛在得知政策后，第一時間召集安居小區(qū)黨員、居民代表和小區(qū)物業(yè)召開改造方案實施會議?！斑@是改善小區(qū)環(huán)境的一個機會，咱們得抓住?！痹谮w愛剛的號召下，小區(qū)居民的參與熱情被充分激發(fā)。

由“老黨員”蘇阿姨牽頭，居民自發(fā)成立了“自籌資金”的微信群，在多方共同努力下，僅用三天時間，完成九成業(yè)主的征求意見表填報和自籌資金收取工作，對于個別困難戶，業(yè)主們自發(fā)墊付。最終，安居小區(qū)順利列入2021年西海岸新區(qū)老舊小區(qū)改造計劃，并在全區(qū)率先完成自籌資金任務。

“安居小區(qū)改造按照每平方米3元的標準收取，也就是每戶平均只交不到300元，算下來整個小區(qū)業(yè)主自籌資金僅10萬元左右，這與幾千萬元的改造總費用相比占比很小，大部分還得靠財政和企業(yè)投資。之所以仍讓居民出資，主要是為了調動大家的積極性以及珍惜改造后的成果。”趙愛剛告訴記者。

在清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬看來，老舊小區(qū)改造所產生的是空間價值的重塑或提升，受益者是老百姓，如果想把老舊小區(qū)改造變?yōu)槟芤龑鐣Y金投入的市場化行為，就一定要讓老百姓參與進來。當然，這個過程將是循序漸進的。

多方協(xié)調，尋找利益“最大公約數(shù)”

老舊小區(qū)三分建、七分管，若想實現(xiàn)自我“造血”，專業(yè)的物業(yè)管理勢必要到位。

“老舊小區(qū)的居民普遍存在‘小區(qū)的物業(yè)管理應該由政府負責’的思想觀念，再加上老舊小區(qū)疑難雜癥多，僅僅依靠政府托底的臨時性行政干預是無法從根本上解決問題的。”在一位業(yè)內人士看來，按照市場化的要求運作，是從根本上改變老舊小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理良性循環(huán)的必由之路。

今年，《城陽區(qū)實施老舊小區(qū)改造與物業(yè)管理一體化工作實施方案》正式印發(fā)，其中最大的亮點在于按照“誰改造、誰管理”的原則，確定新物業(yè)服務企業(yè)及收費標準，同時制定老舊小區(qū)物業(yè)獎補政策。“獎補標準為區(qū)、街道各按照每平方米0．3元，連續(xù)補助3年，通過財政扶持，逐步實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)自我管養(yǎng)?！背顷枀^(qū)住建局住房保障服務中心物業(yè)科科長許立功說。

補助發(fā)放完后，物業(yè)企業(yè)能否實現(xiàn)長期可持續(xù)的“資金平衡”，也是關鍵?！皢蝹€改造項目規(guī)模小、收益不高、融資能力有限，規(guī)?；瘜嵤┻\營主體可通過合理拓展改造實施單元、推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造、加強服務設施和公共空間共建共享等方式實現(xiàn)‘肥瘦搭配’，達到資金平衡?！笔凶》砍青l(xiāng)建設局房地產事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹更說。

一個老舊小區(qū)改造項目背后，往往有多達十幾家企業(yè)單位共同參與，這就需要有一個“指揮棒”，讓多方“百慮而一致”。今年，我市還發(fā)布了《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專營設施協(xié)同改造指導意見》，旨在統(tǒng)籌協(xié)調為數(shù)不少的專營單位在經營模式及設施現(xiàn)狀上不一致的情況。

據悉，如今老舊小區(qū)改造中的線纜入地改造全部采用多網合一的方式，即一根光纜、一套設備多家專營單位共用，既節(jié)省了投資又提高了改造效率。同時，指導意見中還明確了水、氣、熱等專營設施可單獨打包立項申請中央預算內的獎補資金，為我市供水、供熱等企業(yè)參與改造提供了資金保障。

聯(lián)動推進，以城市更新為目標

對于城市這個“肌體”而言，老舊小區(qū)猶如“細胞”，而當下廣泛發(fā)起的老舊小區(qū)改造猶如“細胞的自我修復”，它不僅讓老舊小區(qū)煥發(fā)活力，也推動了城市更新的進程。

中國城市科學規(guī)劃設計研究院院長方明認為，老舊小區(qū)改造作為城市更新的一個重要組成部分，其工作量占到城市更新工作30％—50％的比重。老舊小區(qū)改造這項工作的推動，更容易讓各部門行動起來，讓城市更新工作更快推動起來。同時老舊小區(qū)資金支持的力度較大，可以讓老舊小區(qū)改造成為城市更新的敲門磚。

與此同時，他還強調，單個老舊小區(qū)的改造，往往很難挖掘城市的閑置資源，因而應該以街區(qū)為單元，從城市角度系統(tǒng)整體推進老舊小區(qū)改造，也就是說，聯(lián)動開發(fā)，才能最大化體現(xiàn)城市經濟價值。

當下，市住房城鄉(xiāng)建設局正在按照省住建廳最新要求，核實我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021－2025年），其用意也正在于此。據透露，“十四五”期間，我市計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1375個，涉及建筑面積3680萬平方米，惠及居民39．6萬戶。（青島日報／觀海新聞記者 王冰潔）